热点追踪

近期地产板块持续走强，在大盘震荡背景下尤为亮眼。消息面上，8月7日深圳市安居集团发布通告称拟面向全市征集商品房用作保障性住房。截至日前，10余城已发布征集商品房用作保障性住房的公告，明确房源征集范围、条件和价格。7月底重要会议再次提出积极支持收购存量商品房用作保障性住房，此次深圳出台明确收储方案，严格意义上更是率先收储的一线城市，  “收储”有望加速落实，行业的全面企稳或将提前到来。

房地产板块投资逻辑

1、上海拍出新“地王”，信号意义凸显，行业信心修复

8月7日，原为小米总部地块的徐汇区地块经过72轮竞价触达地价上限进入摇号环节由绿城以总价48.05亿元斩获，成交楼面价达13.1万元/，溢价率达30%，成为全国单价“地王”。大城市高价住宅用地和优质住宅用地的供应和成功出让，将向市场释放积极的强劲信号，表明各地对于土地交易的底气是充足的，也说明房企投资意愿也是积极的。同时，此类地块的出让，尤其叠加限价等政策的放松，客观上有助于后续房价的坚挺和趋稳。这对于各房地产参与者的市场信心提振具有积极作用，对于房地产产业链的信心恢复也具有积极的作用。

2、政策空间仍存，新一轮政策加速

近期地产相关政策仍持续发力：5年后城镇化率目标70%，带动约5400万转移人口，约16亿居住需求；一线城市在内的多地落实房贷利率/首付比双降；多地限购全面放开；鼓励性政策陆续出台；LPR年内双降。

政策持续出台，但空间仍存，未来预期仍在：中央有望加大对收储工作的支持（加大资金+降低门槛），地方执行层面推进速度有望加快；一线城市有望持续松绑限购；鼓励性购房政策想象空间较大，更多创新型政策或将不断落地。

3、基本面底部特征显现，板块持续反弹具备逻辑

在政策的加速传导下：百强房企7月单月销售同比降幅进一步收窄；一线城市二手房热度回升，其中上海二手房单日网签持续突破千套，创3年来日成交量新高；高频数据跟踪来看，45城新房成交量四周同比降幅持续收窄，14城二手房成交量四周同比增幅持续走宽。政策效果已于成交端有所体现，且土拍热点频出，基本面底部特征显现。

总的来说，当前地产底部特征显现，股价对利空脱敏/利好反应显著，基本面端二手房成交活跃，土拍热点频现，政策端“收储”加速推进信号释放，行业有望由局部企稳向全局扩散，或可博弈房地产板块阶段性趋势行情。

机构策市

中信证券认为，资产负债表改善和核心城市房价企稳值得期待，地产开发类公司在价值投资区间。2024年中期，房地产企业前期沉淀的不良资产终将影响房企业绩，我们预计开发行业的全年业绩不仅会呈现下跌局面，且跌幅在历史上显著较大。不过，对地产公司而言，最关键的是资产负债表何时企稳改善，这就取决于需求侧的政策何时能真正激发足够的自住需求，供给侧的收储和规划优化措施对资产质量带来多大程度的改善，尤其是核心城市房价何时结束持续环比下降。目前来看，政策趋势已经明朗，相比历史而言力度也已经不小，且还有继续加码的空间。看好布局核心城市，且项目去化难度较小的房地产企业。

江海证券认为，当前房地产市场低迷，地方政府（国资）下场收房，可以直接改变房地产市场供需结构，有助于推动存量房去库存，增强居民对于房地产市场信心，恢复市场情绪，甚至影响部分潜在用户入场，进而缓解房企资金压力，稳定房地产市场发展。

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