#埋伏夏日投资机遇##6月你看好哪条投资主线？#第六篇。 $国泰国证房地产行业指数A$ $国泰中证动漫游戏ETF联接C$ $国泰黄金ETF联接A$ $国泰中证煤炭ETF联接C$ $国泰国证绿色电力ETF发起联接C$ 今天的主题，我打算继续说说地产板块。因为，我感觉，投资地产板块的春天来了。无论是政策层面，经济层面，还是历史性的大调整的尾声，都预示着地产板块的大反攻时刻已经来临！ 作为国民经济的重要支柱产业之一，地产产业链链条长,上连工业品需求，下达居民消费，影响面广，涉及多个产业单元，对国民经济的发展有强大的拉动作用。 房地产兼具民生、消费、投资等多重属性，存在一个“456”现象,即房地产的相关贷款占银行信贷的40%，相关收入占地方综合财力的50%，居民财富的60%在住房上，可以说牵一发动全身。长期以来，地产行业对于经济增长的贡献率都在5%以上。 在地产行业爆发式增长的二十多年间，房地产板块回报率一度非常可观。由于地产行业容易受到经济、政策、供需等多重因素影响，房地产板块的波动率也相对较大。 2000年以来，房地产指数一度一骑绝尘，涨超600%，之后进入波动下行区间，截至2023年5月17日，房地产指数涨幅124.55%，还是非常不错的！ 2016年,“房住不炒”概念被首次提出，抑制房地产投机，防止出现房地产泡沫等战略目的被逐渐强化。之后一系列相关措施促使房地产行业开始回归理性，弱化投资属性，强化居住属性。 房地产板块也逐渐消化估值,截至2024年5月底，PE估值为17倍左右，据近30倍的估值高位已消化近一半。2023年，监管密集发声，释放积极信号，强调适时调整优化地产政策，“因城施策”，提振房地产市场信心，地产板块有望迎来估值修复行情。回归理性的房地产行业也开始进入发展新纪元。 房地产是国民经济第一大支柱行业，事关经济恢复、民生就业和金融风险。我们要客观评价二十年来房地产的历史贡献，直面我国房地产发展过程中遇到的问题，促进房地产软着陆，避免硬着陆，至关重要。 2024年1月以来，我国房地产优化政策持续加码，加速落地。中央政策以金融支持为方向，房地产融资协调机制有望进入常态化，第一批“白名单”已陆续落地；地方政策以核心城市放松限购为方向。房地产稳则经济稳。2023年我国房地产业增加值GDP比例5.9%，房地产是国民经济的重要支柱；2023年房地产占固定资产投资比重约22.0%，仍在五分之一以上；房地产行业带动几十个上下游产业链的生产活动；地方政府依赖土地财政，2022年房地产相关收入约占26.0%；2023年房地产业仍直接解决我国实体经济就业近1300万。 二十年来我国住房制度日臻完善，塑造了房地产市场的繁荣发展，但尚存在一些问题，如“人地分离、供需错配”、“租购并举新模式仍未落实”、“税收轻保有，土地财政难以持续”等。有不足才能有进步。在看到问题的同时，我们更应该看到希望。不过，我们也要直面问题。 一、地产政策转向，销售跌幅持续扩大。 近期出台多项地产利好政策，然而统计数据显示销售跌幅持续扩大。各地陆续出台优化限购政策、支持房企融资等措施。房地产板块整体上涨与中央加大对房地产金融支持力度有关。国家金融监管管理总局将维护房地产市场健康发展并指导金融机构满足房地产融资需求。住房城乡接收部加强市场监管，侯副总理提出建立房地产融资协调机制。 二、新政策扩大经营性物业贷款使用范围。 根据数据和销售层面的表现看出房地产政策放松效果不佳，房价持续下跌。新政策扩大经营性物业贷款使用范围，进一步帮助房企盘活存量资产，提高流动性和资金使用效率。贷款额度不超过承贷物业评估价格的70%，期限最长不超过十五年。此举有助于继续促进房地产市场平稳发展，提振市场信心。 三、优化房地产市场政策。 近期经营性物业贷政策调整抵押率至70%，房企白名单政策优化融资端执行，房地产融资协调机制保障有干净资产的房企贷款，缓解部分房企现金流压力。各地加大住房保障力度、支持房企融资、加强市场监管等，调整限购政策引起市场讨论。 四、地产行业面临供需失衡。 会议讨论政策放松是否会让核心区房价上涨及市场外溢。虽政策会让核心区热度稍高，但不会导致市场大幅度外溢。当前仍处于政策密集期，各城市会在因城施策的政策基础上，根据不同情况继续出台策略。认为政策会随市场变化而进行。同时，就地产行业面临的主要矛盾而言，供需关系发生重大变化。拿地模式导致供需关系失衡，这一问题也引发了市场负反馈现象，居民对于房价的定价模式正在发生变化。 五、地产行业政策转向明显。 根据政治局会议的基调，地产行业政策转向非常明显。政策更加精准解决问题，并为地产行业带来新的状态。政策出台更加密集积极，城市的因城施策放宽一二线地产政策，包括限购、降低首付比例、贷款利率等。政策目标是保楼市稳定、城中村改造和保障房建设。地产企业当前面临融资困境和销售需求下降。市场应谨慎乐观应对，短期内地产产业基本面不会大变化，政策出台需根据各城市需求逐步放宽。当前城中村改造政策有效，着重资金平衡和提供优质住宅及公共配套。 六、城中村改造:新的投资机会。 城中村改造是推进新型城镇化的重要抓手，通过明确主体责任、多渠道筹集资金、综合利用土地资源，可以缓解人地矛盾问题。政策的推进能够释放一部分住房需求，帮助房企消化存货。然而，城中村改造涉及拆建和人口流动等多个因素，难度相对较高，周期可能超过十年。相关的城市规划、装修产业等也可能受到一部分有利影响。对于地产板块投资机会，虽然市场对2024年销售的预期不乐观，但核心城市、核心区域优质住宅仍相对稀缺，因此值得重新看待地产板块的投资机会。 在全球第二大经济体中国，地产行业一直是国家经济增长的关键驱动力之一。中国的城市化进程迅速，伴随着庞大的住房需求和投资热潮，地产业成为了经济发展的核心部分。然而，近年来，这个行业也面临诸多挑战，如价格波动、债务危机、严格的政策监管等。 为什么地产好，经济就能好？ 从总量，财政，投资，金融和就业这五个方面来说，地产是国民经济的支柱行业，拉动上下游产业。地产同样是地方政府重要财源，支持地方政府进行大规模基础设施建设。除此之外，它还是固定资产投资的重要组成部分。从金融的角度来说，地产是重要的货币创造媒介之一，推动信用扩张和经济发展。就业方面就更不用说，地产所带来的建筑业、房地产业、物业经纪等服务业，甚至不用说对大宗商品的带动，都可以有力拉动就业，促进经济。 不仅仅是中国，灯塔的美国，我们曾经想学的德国，以及总是被拿来告诉我们这就是我们的未来的日本，地产在GDP的比重都比我们现在大家所感知的“房价真的太高了”，还要高出许多。但这是房地产业的占比，并不直接对标房价，还会有其他衍生出来的细分行业，但地产对经济的重要性可见一斑。 以高科技著称的美国也是一样，地产强则经济强，地产弱则经济弱。 中国地产行业对经济的影响是多方面的。从GDP贡献角度来看，自2017年以来，中国的房地产投资一直在增长，并在2021年达到14.8万亿人民币，占固定资产投资的27%。这表明房地产行业是中国经济增长的关键驱动力。 房地产板块仍较好的方面： 1. 政策调控趋于稳定：经过几年的调控，政府对房地产市场的态度已经逐渐趋于稳定。政策环境逐步改善，为房地产企业提供了更多的发展空间。 2. 刚需依然存在：随着城市化进程的推进和居民生活水平的提高，刚性住房需求仍然存在。这为房地产市场提供了稳定的基础。 3. 行业整合加速：深度回调使得房地产行业加速整合。优质企业通过并购、重组等方式扩大市场份额，提高行业集中度。这对于具备实力的房地产企业来说，是一个重要的机遇。 4. 多元化发展潜力：随着消费升级和市场需求的变化，房地产企业需要不断创新和拓展业务领域。多元化发展成为行业趋势，也为投资者提供了更多选择。 总之，地产板块确实有一些问题，但是，伴随着国家政策的不断倾斜和调整，我相信，作为经济支柱的房地产行业一定不会让人失望。毕竟，地产板块的调整幅度前所未有，也到了该扬眉吐气的时候了！所以，我的观点就是，可以慢慢布局了！如果你也同意我的观点，不妨重点关注一下一一一国泰国证房地产行业指数基金！让您轻松投资地产这个大赛道！
