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发表于 2021-06-04 09:41:03 股吧网页版
【定投君说基金】REITs会破发吗?

周一发行的9只REITs全部超额募集,结束发售。最终的配售率,昨天也都出来了。我将配售比例整理了下:

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配售率最低的首钢生物只有1.76%,最高的东吴苏园也才12.3%。


最后一共凑了100万参与红框内的5只REITs,今天配售结果也出来了

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100万参与,最后一共也才配售了4万2

可能很多人觉得这个配售率有点低,吐槽的很多。

但真的低吗?

我的看法可能和大部分人都不大一样,对这个配售率,我已经很满意了,有可能,未来还会更低。

这是个数学题,算一下,就懂了。

以我自己为例,参与REITs的都是不会买基的闲钱,原来这些钱也都是在做各种理财。

大部分资金95万+,周一申购,如果明天能退回,那资金占用时间也就4晚,如果下周退,也就7天。

100万1天的理财收益大概100元左右,4天就是400元,再加上中签的4.2万到上市前正常的理财收益,总的资金成本怎么算都不会超过1000元的。

成本想清楚了,剩下的就是考虑收益的问题了。以我为例,现在中签4万2

如果上市平均涨5%,收益2100元,已经肯定不亏了,起码不会低于理财收益率

如果上市平均涨10%,收益4200元,已经远远超过理财收益了,随便年化一下,妥妥的20%以上收益率。

如果真的有人炒作30%,收益12600元,我下次就不是凑100了,而是去贷款凑200来打。。。

这就是数学题,大家自己动动手算一算,是不是这样?

数学算清楚了,REITs要不要打,也就想清楚了,4.2%的中签率是低还是高,也就清楚了。

只要上市后会涨,未来无穷无穷的低风险资金会涌入这个市场,就像可转债中签率,未来配售率也会一降再降

有人说,上市会不会破发呢?根本不可能。。


第一,从游戏机制上讲,REITs发行和传统封基发行是两码事。

传统基金发行都是卖给基民的,上市折价溢价,涨不涨都无所谓。而REITs呢?

从战略配售,到网下询价发行,全部都是机构参与。从游戏规则上,原始权益人最少占20%,网下配售最少占80%中的70%,基民最多就只占24%的份额(80%*30%)

理论上是24%,实际上首批REITS,连12%都没有。。

机构购买了绝大部分的基金份额,有可能自己砸盘让他破发吗?

何况如果破发了,下次还有机构会陪基金公司玩REITs发行吗?

机构不参与,以后想发都发不了。

不管是游戏规则,还是机构自己,都不希望REITs上市破发


第二,破发的话,收益吸引人

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上图是9个REITs预期的分红收益率,普遍在4-9%之间。可能有人会觉得仓储物流和产业园的分红率比较低。

但是这两类是属于所有权REITs,如果地价上涨,还能享受地价上涨收益。

就和现在买房似的,买房要指望租金,那得饿死。本质上是租金+地价上涨双轮驱动。

总之,所以如果上市破发,这REITs长期拿着,租金就已经保底不亏,如果地价上涨,更是爽歪歪,对低风险资金吸引力有多大?

对于希望长期持有REITs的,一旦破发,等于他们有以低价去抄底机构的机会,一样会导致大量资金涌入再把股价拉起来

所以大概率是不可能破发的,想上市后买REITs的同学,与其指望破发,还不如希望上市首日涨幅小一点。


第三,申购倍数很高

这次REITs发行,就我了解到的情况,大部分线下券商都没做好准备,基本没怎么用力去推广。

线上的各路大V,好像除了我之外,也没看到有谁在号召粉丝参与的,基本都还在说上市后会有折价,建议等上市后再去折价购买(做梦呢)

我总感觉自己好像是唯一一个强烈建议参与的理财自媒体(瑟瑟发抖)

就这样,都是十几倍二十倍的超募,大部分REITs配售率低于5%。

等上市后,这些资金稍微分一点在二级买入,怎么也不可能破发吧。。

总之。。

不要嫌现在的中签率低,从收益率上看,只要上市后涨幅有10%,对于大笔资金而言,就是年化20%以上的低风险套利。

而且REITs申购是必须现金参与,而且没有限购。对于1000万2000万的大资金而言,与其去3-4%的理财,不如来打打REITs。

上市大涨就卖出短平快,上市不涨就长期持有赚分红。

左右都不亏,如果你有几千万在银行理财,你也会来搞

所以以当前的市场热度,上市后必然不可能破发,不确定的只是有没有人来炒作而已。

没人炒,也许就和小肉可转债一样,上市涨幅1-10%

有人炒,也许就是大肉可转债,涨20-30%根本不算事

像之前东财转债3期,上市时转股价值才106,凭什么开盘价就130元,直接就赚30%?不就是因为热度高!有人炒!

所以指望REITs上市后破发,然后再抄底的,洗洗睡吧,起码几个月内是不可能的。

未来参与的资金肯定越来越多,配售率也会越来越低。

最后,听说这批9只REITs有望6月(本月)上市,我们拭目以待!

我个人的建议是,上市后第一天,不要急着卖,等一等,看一看!万一有人炒呢?


注意:投资有风险,入市有风险!

@天天精华君    @基金小助理

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