“目前对房地产企业来讲，复工当中最核心的三件事情，卖楼、造房、拿地都明显延后。

所以整个房地产行业也是受到这次疫情影响相对来说比较严重的一个行业，甚至当中有三周左右基本上是颗粒无收.”

“宽松的政策环境是有可能，但改变当前的这个政策背景是不可能的。”

“2020年看好物业，看好物业股，我也看好资本市场当中一些优秀的物业公司股票。”

“那些本来要买房，因为种种原因延后的，接下去倒是一个买房的时间窗口。只要你看中，而且是自用为主，正好趁开发企业又有一些折扣，还不如现在快点去入手买房。”

“现在的时间窗口去拿到一些性价比更高的土地是有可能的……但最终还是看土地的成交价格。”

以上是易居集团CEO丁祖昱在25日的路演中提出的精彩观点，丁祖昱是中国房地产研究会常务理事，自己对行业也颇有研究。

一个小时的路演中，他详细介绍了疫情对房地产行业的影响，1234线城市房地产短期和中长期的趋势，以及对房地产如何分析判断的思路等等，并回答了一些投资者比较关注的物业股、商业地产等问题，内容通俗易懂，非常适合投资人深入阅读和思考。

以下是聪明投资者整理的全文：

大家好，非常高兴能够参加万德的这样一场会议和大家聊一下房地产，最近大半个月以来，参加了比较多的和投资人的电话会，不断沟通当前的房地产情况和未来房地产的趋势。

为什么最近比较频繁的参加？主要是因为所有的这些状况都和疫情的发展是有密切关系，如果疫情控制的好，我们对接下去的预测可能就会相对乐观一点，疫情控制的差，整体的预测也会发生一些改变。

最近一周以来，整个疫情向好的方面在发展，当然这里指的“好的方面”还是看整个国内的趋势，全球的情况反而有些问题。

我记得上周周一、周二的时候，房地产业内的朋友和我一起聊，大家问我如果疫情在全球出现了比较大的反复，或者说是在全球爆发出现第2轮疫情，对中国整体经济乃至于房地产的影响会是怎么样？

当时他这个问题提出来的时候，我还有点不以为然，觉得好像没有那么悲观，没想到，确确实实在很多地方像韩国、意大利、伊朗这些地方的疫情仿佛在一夜之间就爆发了。

当然国内的疫情控制还是非常好，除湖北省外，其他地方最近几天在迅速的趋近于0。

从售楼处、中介和复工三个核心

看疫情对房地产行业的影响

我今天上午专门讲了，当前售楼处，包括房企复工的相关情况。因为最核心的几个数据或者说最核心的一些现象是可以反映当前房地产市场的情况，我们只要看售楼处是否开工，中介门店是否营业，就知道房地产行业是否复苏。

比较客观的讲，现在房地产还是处于一个基本半停摆，半休眠的状态，还有60%的售楼处根本还没有开门，已经开门的40%售楼处当中，大多数是以值班为主，只有百分之十几的售楼处目前是正常营业。

在这当中，西南地区昆明、成都这些区域的售楼处开放比例相对高一些，华南、广州的售楼处开放的比例比深圳要高得多。

在华东，上海周边一些区域，比如说无锡、徐州的售楼处开放情况比较好，大多数的区域售楼处开放情况一般，部分省售楼处因疫情防控的要求一个都不能开。比如说河南，还有其他一些省份。

如果售楼处开不了，卖不了房，那今天房地产的市场恢复还很难判断从什么时点开始恢复。另外从中介门店的情况来看，营业的比重和售楼处的比重差不多，也是在10%左右的中介门店开始营业或开始值班。

当前所谓的售楼，最主要的方式是通过线上售楼，但线上售楼最多是一种和客户保持沟通、粘性的方式，要想在线上售楼迅速实现最终的交易，目前来看难度还比较大。

当然如果这样的一种状态长期维持下去的话，可能线上销售也会成真。但从目前情况来看，还不能完全实现整体交易的闭环。

售楼处的复工情况目前还是刚刚开始，可能要到3月，就是下周才可能有更多的售楼处开始营业，才可能会有更多的销售慢慢启动。

第2个对于房地产复工或者说是恢复生产非常重要的点是工地能否复工。

从工地复工的情况来说，目前比售楼处更加严峻，90%以上的工地目前都还没有复工，这对今年的新开工、竣工、房地产的开发投资都会产生一定的影响。

我们也要关注三月初的工地复工情况，这和建设这块都是统一的。从目前情况来看，还是在保一些重点的政府工程，这些政府工程目前在积极进入到复工的流程当中。这一片全走完之后，估计可以轮到房地产的建设项目，可能会比售楼处的复工情况还会再晚一点，当然希望不要晚得太多。

第3个非常重要的点就是土地交易这一块，土地交易从1月份以来并没有完全中断过，除了春节当中的10天，剩下的时点当中，土地交易还是在零零星星的发生。

但是和去年同期相比，总量下滑是非常多，主要原因是大多数的省份都延后了土地交易的日期，就把这把卖地这件事情延后了。

原因有两个，一个是在疫情比较严峻的时候，各项工作都是延后的，这是大多数省市的一个选择。

另外一个也是无奈选择，由于开发企业目前销售基本停摆，所以资金回笼这块和原先的预期发生了比较大的变化，很多开发企业对原定的投资计划作出了相应的修正，这也导致了一部分的土地不能如期挂出。

现在对于很多企业来讲，从现金流管理方面来说，不想大宗的资金支出，所以原先说好的拿地计划也会推后。

目前对房地产企业来讲，复工当中最核心的三件事情，卖楼、造房、拿地都明显延后，所以整个房地产行业也是受到这次疫情影响相对来说比较严重的一个行业，甚至当中有三周左右基本上是颗粒无收。从1月23号一直到2月14、5号左右，这三周的时间基本上成交是趋近于零的，这在行业历史上也是第一次。

各地房地产政策解读

当然，从政策角度上来讲从2月5号之后20来个省市陆陆续续都出台了一些有利于房地产行业发展的相关政策。主要是在这几个方面，一个是关于是恢复市场交易，主要是对原有的一些限制性政策，比如说限价政策、限购政策、限贷政策给予一定程度的宽松。

这当中无论是在限购还是限价方面，我个人认为特别是限价，可以进一步的放开。因为房住不炒三年之后，今天的房地产价格的控制应该是比较到位的，而疫情也会对房地产价格产生一定的抑制作用，所以不用太过担心放开限价之后会对稳房价产生不利影响。

另外对于限购这一块，我认为是可以适度放开，通过人才引进，通过一些其他方面可以适度放开。

对于贷款方面的政策，我认为对于首套房应该可以有条件的放开。首套房就是前面讲到河南驻马店对于公积金购买首套的首付款从30%降到20%。

在过去10年当中，很多时候首套房的首付20%是挺普遍的情况，只是最近几年在房住不炒以及要控制房价的过程当中，对于这一块做出了一定的限制。

但是考虑到首套房置业都是以基本自住为主，所以我认为这样的政策是合适的，也是应该的。对二套房的政策，我认为还是可以保持原有的政策。

第2块，比较多的是土地方面的政策。很多省市都给出了分期支付土地款或延后支付土地款的相关政策，这条对广大房企，特别是在1月份拿了地的那些房企来说是雪中送炭，对缓解这些房企的现金流压力来讲是很有效果。

当然地方政府也是为了方便接下去的土地交易，为更多土地的成交做类似的政策安排，我认为也是有必要。

第3块政策主要是金融方面的，金融方面政策对于消费者端的，特别是一些公积金政策之外的，比如目前对于房企的现金流和资金方面的一些政策还没有特别明显的出台。当然一部分省市当中，在具体执行方面已经有一些要求，比如说不能抽贷，适当给予一些展期等等。

在短期内对于房企的融资这块可能会比之前有所宽松，但更多可能会采取一些窗口指导或其他方式来进行相关操作。

另外对于发债这一块，特别是境外发债这一块，我觉得接下去也会有一个窗口期。

从整体政策上来讲，对房住不炒和稳地价、稳房价、稳预期这些基本性政策不会发生改变，所以大家也不要把新冠疫情和2003年的SARS疫情去做=对比，认为疫情之后就应该有重磅的，实质性的政策出台，放水房地产，然后一下子房地产成交量和房价都炒高之后来救中国经济，这条是不可能的。

上周央行也明确讲了，不把房地产作为短期刺激经济的手段，这是继去年夏天之后的第2次提出。而且在疫情还完全缓解的阶段提出这段话，实际上也是给大家一个提醒。宽松的政策环境是有可能，但改变当前的这个政策背景是不可能的。

对房地产中长期走势不悲观

但短期内影响很大

对于接下去房地产的走势，我有这样几个判断。我认为还是需要谨慎地对未来的走势做一个判断，但是没有必要悲观的来看待今年的房地产，特别是没有必要悲观的看待住宅房地产。

因为这次疫情核心还是延缓了整体的需求，在疫情期间大家不买房了，这并不等于疫情让这些购房需求消失了，延缓不等于消失。所以疫情一旦得以缓解，各个地方也会开始恢复原有的购房需求，然后慢慢的恢复正常购房交易。这个过程虽然需要一段时间，但是可能一两个月之后，特别是疫情迅速缓解之后，这个恢复的过程可能会加快。

如果我们把3月份当成除湖北外的疫情基本环节，然后整个生产秩序和正常消费开始慢慢恢复的话，我认为房地产的正常需求也会在3月份慢慢恢复正常，所有的正常的生产和生活的秩序会在3月份慢慢恢复。

当然房地产和其他的一些领域相比，比如说餐饮，其他的一些消费领域相比，因为房地产交易额比较大，可能恢复的速度稍微慢一点。但是一个月不够，两个月总够了，两个月不够，三个月足够了，所以我认为3月份如果是慢慢恢复的话，整个二季度应该是全面恢复。

我们假设整个2月份的销售趋近于0，或者说可以忽略不计的话，那么3月份可能会有一个30~40%的下滑，但是我个人认为二季度整体的销售应该恢复到一个相对正常的水平。如果考虑到这样的一个情况的话，因为1月份基本上有微调，但调整的幅度不是特别大，2月份没有销量，3月份如果下调百分之三四十，那么对全年整体销售的影响大概在10%到12%左右，这样的影响幅度还是基本可控的。

在原有的今年预测基础上面，我对于今年总的成交预测是整体比去年略降一点。面积在0~-5之间，金额大概在0左右或略降一点点；面积是-10~-15，金额可能应该是在-5~-10左右的下降空间。

对于房地产开发投资这一块，我觉得今年整体的增速应该和GDP的增速相近。然后新开工这一块下降的幅度也应该是和房地产开发投资增速一致的。竣工原先在去年12月份由负转正，那么现在来看，如果年后开工的时间比较长的话，可能会对今年的竣工也会有一些不利影响。如果3月份施工如期恢复的话，那今年竣工可能同比是在0左右的水平；如果今年的新开工会要等到3月中或3月中之后才恢复的话，今年的竣工可能在-5~-10%的水平。

我们还是要谨慎的来看待行业，因为整体缺了2月份，3月份又受到比较大的影响，全年的数字都会受到影响。但是也没必要悲观，它不会因此而一蹶不振。这个我讲的是住宅房地产。

对写字楼影响很大

商业房地产接下去压力也非常大

对于非住宅的其他细分领域来讲，我觉得影响可能会更大一些。

首先是写字楼，最近两年出租金和出租率都是双降。原来我就预测未来三年仍然要延续双降的趋势，因为供应还在继续增加。

那这一次疫情也让写字楼受到更严重的打击，大家都发现远程办公、居家办公挺好的，所以我认为接下去对写字楼的需求还会大幅度的削减。当然还因为疫情的原因，有一批中小企业可能撑不住了，他们撑不住之后，写字楼的租赁性需求还会进一步削减，而原有的一些中小企业甚至大企业也都会压缩对写字楼的需求。所以我觉得写字楼今年受到的影响是非常大，我都建议开发企业在接下去的拿地过程当中，尽量少去碰写字楼。

第2块商业房地产也是这次受影响比较大的领域。大家也都看到了，春节期间商业房地产客流量下跌不止80%，节后也由于疫情控制的相关要求，商业房地产也没有得到明显的恢复，特别是有一些领域，比如说影院没有恢复，餐饮只恢复了一半左右，甚至一半都没到，而且很多餐饮的用餐要求也很高，现在都是在做外卖的生意。然后培训业，特别是儿童教育培训，基本上是没了，被打光了。

而这些产业即使疫情结束之后，有些可能也就恢复不了。比如说刚刚讲到的教育培训产业，大家都习惯网上上课，效果不错，如果培训费还能够降低一点的话，我相信会有很多的家长为他们的孩子选择网上教学，对吧？没有必要挤在教室里面，之前没有疫情的时候，也会有感冒，全班发烧的情况。这个产业可能就会受到巨大影响。

但是儿童的娱乐和培训这一块原来占了很多shoppingmall差不多10%的业态空间，如果这一块少掉，可能一时半会没有其他的业态能够把它补回来。这个挑战对商业房地产可能是一个长远的挑战。有点像10年前因为电商的出现，大家开始习惯网上购物，对原有的零售业产生了一个巨大挑战，所以过去用了差不多近6、7年的时间，把商业业态慢慢的从偏零售换成了偏体验。

所以今年的商业房地产，甚至接下去两三年的商业房地产的压力都是非常大。

对于租赁行业，长租公寓行业，原先我预测去年是洗牌调整，今年开始因为房住不吵，很多人也不着急买房了，我觉得租赁市场会慢慢恢复，但这次的疫情也对租赁市场影响比较大。我认为这次影响主要是一年的影响，毕竟少一个月甚至更长时间的租金收入，对于长租公寓的运营企业来讲，基本一年或者几年都要白干了，所以今年对长租公寓也是压力挺大的一年。

另外对于文旅地产可能会影响非常大。因为现在大家没有这方面的需求，旅游业、航空业基本上都被打掉了，所以文旅地产今年上半年也就算了，生意也做不成了。

在细分领域当中，只有物业领域应该是加分的，特别是对一些优秀的物业管理公司来讲，我相信他们的价值会在疫情当中得到比较大的体现。本来2019年就是物业的大年，我觉得2020年仍将延续物业大年。这次疫情使得居民和社区物业公司的关系更加紧密了，很多事情都是通过物业公司来做的。当然前提是表现比较优异的物业公司，有规模的物业公司，优秀的物业公司，他们会和普通的物业公司之间差距还会进一步的拉开。

所以2020年看好物业，看好物业股，我也看好资本市场当中一些优秀的物业公司股票，这是对于细分领域的一些判断。

房企未来是什么走向？

对于房企来讲，从目前情况来看，特别是规模房企，百家房企还不会马上面临现金流断流的压力。有的人在说是不是马上就会有一些房地产公司撑不下去了，要倒闭了？我说不至于，原因很简单，因为原来2月份也不是房企收入回笼资金的一个重要的月份，1、2月份都是淡季，大家都清楚。大家抢的都是12月份、5、6月份这些旺季，然后上半年主要是3月份的小阳春。所以一二月份整体的市场低迷并不会对房企产生致命影响。

而且由于今年疫情来的比较早，在1月20号全国都已经开始重视了，然后到春节基本上急转直下，所以房企投资这一块也会得以控制，毕竟1月份拿地的比重还是比较低，一般房企都要等春节之后才开始拿地。

一旦没有大的现金流支出，然后早在1月中基本工程项目都停了，建筑工人都回乡过年了，该结清的钱也都结清了，后续的资金都还没有开始投放，对于大多数房企来讲，我认为短期内运营型的资金上面没有什么太大压力，无非是偿付贷款、还贷方面的资金要做一些安排。但我相信大多数的房企事先也做了安排，他不会等2月份的销售回款来作为还款的主要资金安排，一般来说很少见。

所以我认为房企短期内没有太大的现金流压力，如果疫情发生一个比较大的反复，那么另当别论。

今天回过头来看，在中央领导下整个疫情都得到了非常好的控制，疫情反复的可能性越来越小了，所以我们看待房企还是相对偏乐观！他们的运作和生存我认为应该没什么太大的问题。

但是对于房企来讲，我认为还是应该重新思考一下未来三年的战略，这当中既包括自己的发展方向，特别是做一些非住宅产业领域投资的房地产企业，他们应该重新考虑一下。

另外一方面，我认为这一次的疫情也带给我们很多新的思考，比如说销售模式是否会发生一些改变？我个人认为未来线上和线下的结合，渠道和老带新的结合等等应该是符合营销，未来使用的频率可能会更高一些。

再比如说新技术，会不会因为疫情产生了新技术的要求？比如大家未来对新风系统是否会要求那种负压的新风系统？不在里面串流，都往一个方向排出的一种更加健康的科技，更加健康的住宅产品说不定未来会成为一种标配是吧？

实际上对整个房地产企业来讲，我认为未来在很多方面都应该做一些改变，做新的探索和合作一些新的试点。

对于上下游企业来讲，我觉得压力会比房企更大一些，因为上下游企业今天活下去是最大的要求。

比如说中介服务企业，特别是二手房中介服务企业，本来二手房的恢复速度就可能会更慢一些，而租金、人员的成本对于二手房的公司来讲压力又比较大，所以对于他们，活下去是最重要的，最核心的。

对于其他的一些公司，供应商构成的情况是完全不一样，每家企业还是要根据自己企业的实际情况来做相应安排。

三月份市场会进入到恢复期

但今年不一定比去年好

再来看一下3月份的市场，我认为大多数城市的市场会进入到一个恢复期，但是3月份光靠一个月的时间是恢复不到正常水平的。所以今年3月份的小阳春应该是错过了，如果整体疫情控制情况比较好，希望能够在二季度，456月份把小阳春能够找回来。

所以3月份应该更多做好市场恢复的准备，楼盘推广的相应安排，做好现金流回笼的整体策划，然后多去准备一些钱等等，这些是3月份可以做实质性准备。

对于行业全年来讲，我表达了一个相对来说谨慎偏乐观的判断，当然不是说今年会比去年好，偏乐观是对于疫情之后的恢复来说的。但最终疫情对整个中国房地产还是产生了比较大的影响，特别是对短期产生了非常大的影响，也希望对于房地产行业的政策能够更加宽松一些，更有助于整体行业恢复到一个相对正常的水平。

大家也不用去想政策会不会把房子炒上去了，然后整体的量暴涨，这些情况我个人认为是不会发生的。

　互动环节

问：想请教一下上海、深圳、广州会不会跟随北京出台一些放开限价的政策？一线城市的放开限价政策概率有多大？

丁祖昱：首先放开限价这个问题，我认为不会直接出政策，当然可能个别地方也会直接有政策写出来。本来限价这块很多地方也是所谓的窗口指导，行业的主管部门在做一些具体的指导，他也从来没有明文规定过要限价或不要限价。我就觉得最终还是回到行业主管部门的具体操作上，他不一定说会出个政策说放开限价，但是在具体操作过程当中对限价这块放松。

对上海，深圳，我觉得价格上面稍微还得再管控一点，因为深圳还是有一些楼盘和周边二手房出现了倒挂。上海、北京的倒挂情况，现在去年已经得到比较明显的改善，所以在上海、北京即使放开限价，我认为也没有太大的问题。可能会在操作上面放开，而不会在政策上面直接放开。

1234线城市房地产疫情后表现

这里再补充一下我对1234线城市在疫情之后表现的看法。我认为这次疫情会让大家的关注度进一步聚焦到一线城市，因为一线城市的资源相对丰富一些，特别是医疗资源、教育资源，相对来说更好一些，所以一线城市的市场可能会更受到大家青睐。

当然一线城市的人口控制和限购会执行的相对较严，所以也不会出现一线城市的房价（交易量）会和去年出现明显攀升，但是我认为一线城市的表现可能会更好一些。

然后二线城市不会比一线城市差多少，毕竟今天的二线城市，特别是那些强二线城市，资源其实也不差。我们也可以直接说武汉，武汉这次是爆发型的疫情，所以对武汉的医疗考验比较大。

但换了哪个城市，比如换了北京，上海也没办法一下子面对近10万级的病患，而且其中的重症患者数量又很多，其实武汉的医疗资源并不是差，在全国排名都是在靠前的。所以这些重点的二线城市，我认为疫情之后，他们的市场也会得以恢复，但大家可能更青睐一线和强二线。

对于一般的三四线来讲，并没有什么利空，但大家的关注度可能还不会在一般的三四线上面，特别是对于非城市圈的三四线，可能大家关注度更差一些。再加上今年的返乡置业没有赶上，所以有一些四五线城市今年受到的影响可能会更大一点。

问：请丁总从一线二线三四线城市这个角度梳理这些城市未来房价的走势，比如说短期、中长期再介绍一下？

丁祖昱：首先如果没有疫情这个事情的影响，我肯定毫不犹豫的告诉大家，房价由于三年的房住不炒会更加稳定，不管是一线还是二三线城市，房价都是比较稳定，这个稳定是指上涨很难，下降其实也不容易。但是会有一部分城市房价会出现一些波动，而且今年整体往下波动的概率比往上波动的概率更高一些。

这是原先的我们整体判断。但这次疫情发生了，短期内我认为房价往下波动的概率更高一点，因为一旦市场恢复交易之后，更多的房企可能会采用以价换量的方式去拉动销售，主动做一些价格折让，所以会在原有的基础上面5~10%左右的微调。

一线相对来说更加坚挺一点，我更看好一线的中长期大发展。那么二线可能会短期波动更加大一些，在一两个月之内或者说在上半年，往下波动的概率更大一点，当然主要还是以折扣为主的波动。不是说其它行业市场的影响过程，而是折扣的波动更多一点。

对于三四线就完全要一事一议，每个地方的判断是完全不一样的。除了我前面讲的有的地方受到回乡置业影响，基本上今年就没指望了，这种波动就会比较大。还有的一个地方，因为今年是棚改的最后一年，反而它还有一波棚改行情。

因为大家也都知道后面要拉动经济肯定要通过一些基建、投资来拉动，棚改本身也是一个非常好的拉动经济发展的方式。所以今年棚改的项目大家别忘了，如果有的地方如果棚改量能够回升的话，或者说计划没有完成的话，他反而也会有一波行情。

所以三四线要另外去判断，但总的来讲短期内整体的房价我认为是有一定折让折扣的。那些本来要买房，因为种种原因延后的，接下去倒是一个买房的时间窗口。只要你看中，而且是自用为主，正好趁开发企业又有一些折扣，还不如现在快点去入手买房。

从投资角度上来讲，现在买房本来就不建议。靠买房来赚钱，我也不建议用这样一种方式。当然有一种方法我认为是没问题，有小学的学区房，特别是有好的小学的学区房，我认为更加坚挺一些，大概就这样就判断。

规模房企短期现金流没有太大压力

今年房企并购趋势可能会加速

问：从房企的内部角度来看，房企目前的现金流是什么情况？会不会促进房企之间并购的脚步加快？

丁祖昱：从现金流的情况来讲，目前规模房企的现金流短期内没有出现特别大的压力。主要还是因为控制了投资，然后2月份又不是卖房的旺季，所以没有什么太大的影响。

当然对于小房企来讲，压力相对来说更大一些，因为他本来也不拿地，靠的是正常运作在维持。所以我觉得今年应该还会是继续并购的大年，中小房企慢慢退出这个行业，主动或被动地退出这个行业本身就是一个大趋势。疫情可能会让趋势加速，我觉得今年的并购可能会更多一点。

问：之前房企发行的美元债券利率一般是在10%左右，而最近不少房企发的美元债利率降到了6%左右，请问您是怎么看？

丁祖昱：主要还是和企业本身的情况相关，企业发债风险越小，可能利率就越低。我们也看到很多房企经过行业的检验，经过资深市场的洗礼之后，发债利率越来越低，从10%左右降到了7%甚至7%以下，我认为这本身就是中国房地产行业和企业进步所导致的。

不是所有的房企今天的利率都能够降到7%或7%以下，还是交给行业，交给市场去看，交给投资人自己去选择。现在10%以上的高息债还是有的，也有7%甚至7%以下利息水平的债，无非就是对风险的控制和把握。

我觉得都有机会，一些10%以上的高息债也说明不了这些房企有多大的风险，只是他们的表现还没有得到投资人的完全认可，还需要时间来证明自己。就像10多年前的万科、龙湖一样，他们也是通过这么多年在资本市场上良好的、优异的表现，使得他们今天在发债过程当中有超低的利率，我觉得这是需要时间的。

物业公司到底如何找机会？

问：您刚才在演讲中谈到了您看好物业类的上市公司，能不能再进一步说一说物业类公司的价值该如何分析？

丁祖昱：首先，我觉得物业类的上市公司是一个长期价值，因为物业类的收入可预见性很强，第二是持续性很强，然后还有上升的空间，就哪怕是同一个社区的物业费也有涨价的预期。

原先大多数物业公司的缴交率都没有到100%，这一次因为疫情的原因，使得社区居民和物业公司的关系更加紧密了，那么缴交率也会得以提升，收入的增长提升几个点，对于物业公司来说都是非常重要的。

还有一个方面，原先我就认为中国的物业行业太分散，最大的那些物业公司占到的市场份额其实也不高。我觉得物业公司其实是更需要进行行业整合的产业。所以我觉得好的物业公司的价值还是比较大的。

问：丁总对于中西部地区的物业公司和长三角物业公司的物业费缴费率提升，他们的投资价值怎么进行比较？

丁祖昱：这个很难讲，因为具体还要去做很多调研工作的，毕竟我手中还没有对于中西部以及长江东部缴交率的数据。

原先对于大多数的物业公司来讲，缴交率就是一个很大的问题，不管是东部还是中西部。它主要还是和物业档次有关，越破的社区缴交率越低，越高端的商品房缴交率相对来说就高一些。这和东西部没关，和楼盘本身有关系。

所以今天也很难说缴交率会因为疫情产生多少个点的提升，但是肯定会有提升的。今年上半年有必要进一步观察，到时候回过头来看一下，最终缴交率有多大幅度的提升。虽然普通社区基数还是低，但是我最终认为商品房社区的缴交率会提升，这个更乐观一些。这是我的个人判断，不代表易居，因为这块还需要做一些具体的调研。

对于物业公司投资价值，我认为还是要看物业公司的本身的质量，越好的公司投资价值越高。当然有些还没上市，比如像万科，我个人认为像万科物业、融创物业这些就相对来应该打高分，因为他们本身的价值就比较高。

当然大家可以去类比，因为每个人都住在社区里面，对自己的物业公司都有切身的体会。包括一些已经上市的物业公司，在这一轮的表现当中也是不错的，但是物业公司本身还是有差异，这点我希望大家还是清楚。我这里是强调优秀的公司，未来的价值会越来越高。

对存量的看法

问：您对存量怎么看？

丁祖昱：存量这一块，我认为这两年压力都比较大，疫情之后，除了北京、上海写字楼价值比较高之外，对其他的影响都很大。深圳我都不说了，深圳写字楼未来几年压力都是非常大的，这次疫情之后，上海和北京也很难维持住原有的水平，所以写字楼受到挑战比较大。当然写字楼好处是稳定性更强一点，就算有压力会调整，但不会跳水。

第2个商业地产，商业地产受到影响也不小，关键在于变革什么时候能够完成，但今年肯定指望不上。之前免租一两个月已经对业主影响巨大了，一两个月就相当于1/10~1/6的收入。再加上接下去很多的条铺，商业倒闭、换铺、空置等等，反正这块影响也很大。

酒店不用说了，希尔顿在大陆的150家酒店，3万个床位全部暂停了，酒店就关掉了。因为运营成本这么高，肯定关掉更合算，酒店业损失惨重。

怎么做呢？如果今天不做证券化的安排，只是并购资产倒是有可能的，今年上半年很多的业主熬不下去，可以拿到一些便宜的资产，这倒是有可能。但是如果今天你要用资本化的方式去发一些产品的话，除非你把回报率调的很低。当然现在也有条件把资本化率重新做一下，但是我说的是正常运维今年可能受到巨大影响。

网上买房是一个趋势和变革

房企可能从中找到营销渠道

问：您如何看待今年恒大75折网上卖房这件事情？

丁祖昱：这一次的网上销售本身就是一个变革，未来肯定线上和线下结合会成为房企营销的最标准动作。对于恒大来讲，他每一次都是领风气之先，75折还是有一定作用的。当然75折并不是说在原有的折扣基础上面打75折，恒大一向是有折扣的，大家都理解，最少的时候可能也打个85折、8折。

很多楼盘在春节前也是能够打个八几折的，实际上就是原先的八几折和今天的七几折比较，比原来折扣可能多了10%左右，并不是比春节前还打了75折，首先我要更正一下。

第2个，打折是有用的，我们也看到不少恒大的准客户，因为有了更多折扣而购房。当然最后的签约这一块也没有恢复到正常的水平，但是由于恒大积累了大量网上的意向客户群体，那么等到很多售楼处慢慢恢复正常之后，哪怕转化率比重不是特别高，但由于基数特别大，我认为对他的销售快速恢复是有很大帮助的。

另外他也给很多的房企一个启发，就是怎么用好网上销售这样的一个工具，而不是单纯把房子拿到网上去推广就行了，这还是需要一些对消费者直接产生购买力的动作。比如说无理由退房，大家买房可以不要，今天你买了还有机会，万一不想要还可以退，这样让大家更愿意下定。

所以我觉得恒大是一整套的组合拳，在网上营销运营当中打出去。我也建议每家房企根据自己的实际情况打组合拳，而不是光用一种网上销售形式或光用一个打折的形式来卖房。

问：房企今年会不会发生规模裁员的情况？

丁祖昱：我觉得裁员这件事情挺敏感的，这一次的疫情对于各个行业的人员优胜劣汰都是必然的，每个行业的人员都会做一定的调整，房地产行业也是不可避免的。但是裁员这件事情，目前来看不大会在房企当中普遍出现。优胜劣汰和裁员，我认为是两回事情，裁员是因为企业面临巨大危机之后采用的一种非常规手段，但是优胜劣汰是常规有的。

我觉得疫情确确实实是给大家提了一个醒，在人员上面能进一步提高运营管理的效率，然后降低冗员的比重，做一些人员上的调整，这是肯定会有的，但裁员这种情况不大会有。

拿性价比高的土地是有可能的

恢复后香港的商业地产价值很高

问：您提出了一个观点是短期土地市场投资价值更大，这到底该怎么理解？

丁祖昱：实际上我要谈的是，短期内我们压力大，政府出让土地的压力也很大，加上政策上有一些宽松，土地款等等，可能会放松一些时间节点。再加上房企现在肯定是捂住钱袋子的，大多数房企也不愿意投资的。

所以我觉得现在的时间窗口去拿到一些性价比更高的土地是有可能的，这是我的对所谓的时间窗口的价值判断。但是如果你今天去拍地，大家都去竞价，把价格拍上去，那价值就不大了，这最终还是看土地的成交价格。如果能够比原先的预期低，没有竞争对手去搞更高的溢价，那这就是价值大。

问：香港的商业地产黄金期是不是已经过去了？

丁祖昱：不能说黄金期一去不复返，而是受到很多方面因素的干扰。我认为这一两年香港商业地产受到了一些影响，但是我不认为这种影响会永远持续下去。就是众所周知的原因，香港的一些问题，包括疫情的问题，都对香港的商业地产产生了巨大影响。

但是我不认为这种情况会永远持续下去，一旦行业市场和其他方面社会秩序都恢复了，其实香港的商业地产价值还是蛮高的，前提是要恢复。

今年的疫情是一个黑天鹅，最终对整个亚洲的影响到底有多大（还不知道）。而且我前面忘了讲全球化的问题，这会不会对中国的经济产生二次冲击？上周我可能还打引号，不屑一顾。但是今天我们倒是应该深入地探讨一下这个问题。

在G20峰会上面，疫情对全球经济的影响其实已经提出来了，可能大家今天也都注意到媒体关于这方面的一些讨论。因为地球是平的，保持连通的，如果全球得不到很好的控制，倒过来对中国经济也会产生很大的影响。中国经济产生影响的话，最终也会对房地产产生相应的影响。

所以这个问题我们要非常严肃地去探讨。

回到前面说的商业地产的问题，商业地产的问题又是和所有经济密切相关的。如果大家对于接下去的全球疫情防控没有那么乐观的话，那今天的投资也应该谨慎一点。