文 | 望京博格 （转载请注明出处）

一、加仓或减仓？

市场也很纠结啊，看看这个走势线就是反应投资者们的心态：

加速买入、加速卖出，然后不着急了慢慢买入！

春节前没有卖出基金的投资者大多都后悔了， 因为春节之后市场大跌了将近20%……　
望京博格在沪指3300-3400没有减仓而且是坚持小额定投，主要是春节前没卖，跌了这么多再卖岂不不符合逻辑，另外每个月还有现金流需要投资，在无法判断未来市场涨跌的情况下也就只能小额定投了，小额加仓例如军工、医药、绿巨人组合。

这个做法目前来看是对的，这些都是基于后视镜逻辑。　

春节之后两三个月过去了，市场又开始涨了起来 沪指3600左右了……

如果市场再涨估计大家又急迫的想赎回了。因为不少人回本了。

我该如何呢？你们想赎回就赎回，我继续持有然后深入研究，等到上证4500那些赎回的人估计又想买了，那时候再赎回一点（例如10%仓位）是不是更佳，这个就是我的真实想法。具体能不能到4500，真的我也不知道！

大家都恐惧通货膨胀，如果钱不投出去似乎就变毛了。

（1）投资数字货币？

一行三会打压，发改委都要求发电厂不要给“挖矿”供电；

估计未来什么各种币真的不行了……没有人炒作了。

（2）投资房子？

房住不炒啊，深圳的新楼盘限价导致新楼与周边二手房价格倒挂，就是新房比二手房还便宜！最近北京出了新政策，估计新房的价格不会比周边二手房便宜……但是产权比率是变化的，就是新房8万块钱每平米，但是购房者仅能获得房子80%的产权，对应的真实价格就是10万块钱每平米，新房的购房者按照8万的价格购买，但是仅获得80%的产权，另外20%的产权归地方，过五年房子卖出的时候，买家可以从业主手里买到80%的产权，再以同样的价格从地方手里买到另外20%的产权。

这个办法不错，地方不仅赚了卖地的钱，还能赚部分房产升值的钱。

（3）现在就剩下股票市场与REITs

国内各类基础设置有100万亿，高速、水电、发电厂等等，未来都是REITs的基础资产。

二、关于REITs的进一步研究：

前几天闭门看了某个REITs项目一千多页的招募说明，虽然学到很多东西，但是引发的问题更多，有时候交流比自己研究更有效，最近跟博时基金与平安基金两位REITs基金经理连线聊了一个多小时，学习到了很多东西。

之前还有朋友问我高速公路的REITs第一年预计派息11%左右，问我买不买，这里就给大家聊聊

关于REITs的几个误区：

（1）第一批REITs的底层资产主要为不动产（例如创业园、物流园）与特许经营权（高速公路），高速公路REITs的分红中包含本金。

例如一个公路剩余特许经营权剩余15年，100除以15等于6.67%，如果高速公路每年分红为11%的话，其中6.67%为本金回收部分，剩余4.33%为真正的盈利分红；

不动产REITS相比特许经营权的分红率低，主要原因是创业园与物流园有土地属性，还有另外的增值空间，博时的招商蛇口产业园就位置还不错在深圳南山。

（2）REITS是可以扩募的，例如高速公路的特许经营权是15年，但是REITS项目有期限是50-99年，看似并不匹配……其实REITS可以继续通过配股、增发的方式融资，纳入新的资产。

例如，领展期初300亿规模后来扩容到1500亿；

选择REITS但看分红率是没有太大意义的，目前阶段主要看底层资产，未来还要考虑管理团队的能力。

（3）REITs的真实折溢价率很难计算，传统的封闭式基金投资股票可以有每天净值，REITS的资产交易不活跃，有的项目是每年评估一次，也就是专业机构给出的估值每年或者每半年才有一次，所以想着通过REITs套利的很难实现，预计REITs场内份额的流动性跟债券差不多，就刚上市的时候还有点交易量，但是随着时间的推移交易量会越来越小，但是长期投资者喜欢流动性差的，如果流动性差有折价，买入折价的REITs相当于提高长期回报率。

REITs资产长期收益通常比股票指数低，但是对应的波动性较小，像望京博格这样可以长期忍受波动的，这次就不投资REITs了。但是，还会继续深入研究，毕竟这个是未来配置的大类资产之一。说不定，股票市场到了高点，REITs还会折价，再买入也不迟。

三、指数涨幅与估值表

（1）通信设备行业很久很久没有涨了，很多投资者持有的5G估计最近一年都是亏钱的，但是最近通信设备与5G开始涨了，也不知道会不会持续。大家现在也开始找一些便宜的开始投资了，例如人工智能、通信设备、地产啥的。
（2）国防军工微涨0.38%，这个行业今年最多的时候跌了20%，现在累计跌幅还有14.79%，博格的战神组合涨了有10%左右了，继续持有了……

（3）现在招商银行的市值是1.4万亿，中国平安市值是1.3万亿，之前一直都是平安比招商银行市值大，但是最近招商银行的市值超过平安了，不得不说招商银行的势头比平安好。

招商银行的基金销售存量全市场第一，最近直播平台也向各个基金公司开放了，喜胖同学的第一场商业直播也是在招商银行平台的。招商银行的财富管理搞了一个百人计划，就从全市场2000多个基金经理里面优选100位基金经理，重点销售这100位的产品，按目前这个态势估计其中50%的出自前十名的基金公司，财富管理的第一步就是找到优秀的管理人！

今天就聊到这里！
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