上一期和大家提到国常会上提出的城中村改造，市场一度对此政策给予了很高的预期，那么城中村改造相较之前的棚改政策有什么异同，又会给我们哪些新的投资启示，接下来我将给大家逐一讲解。
从本次国常会提出的超大特大城市城中村改造内容来看，与以往的棚改和旧改大有不同。首先范围上来看，本次改造主要集中在一线和强二线城市，政策力度上我们预计强于旧改，也不会比棚改弱。究其原因是超大特大城市的城中村位于城市核心区域建成区，并且城中村改造的目的更侧重于创造增量住房和提供公共设施，因此，可能还是要依托于拆旧建新这样一种模式为主导。
再从整个空间区域来看，我们以超大特大城市为例，分享一些数据给大家：2023年上海计划启动10个项目，改造老旧村民房屋超过130万平方米；拥有500到600个城中村的深圳，计划在2023年推进4.9万套保障性租赁住房；此外，广州2023年也计划推进13个项目进行整体城中村改造，光看超大特大城市的数据，就足以见得需要改造的范围有多广了。 (资料来源：新华网，发布日期20230714）
接下我们再从规模上进行测算。以广州为例，据统计，广州有272个城中村，中心城区有137个，2023年改造计划涉及127个核心区域，需要投入983亿元政府配套固定资产投资，单村改造预计需要8亿元左右政府规划资金。按照广州市建成区面积，可推算总体规模达到2万多亿元。(资料来源：焦点财经，发布日期20230129）
最后从片区综合开发和城市更新的异同来看，城中村改造和开发区的关系总体来说是相互渗透的概念。单纯的旧小区改造可能只是对房屋楼宇进行更新，而城中村改造则涉及到拆旧建新，可能也涉及到收益和资金，因此通常会与片区综合开发和产城开发相结合。不同之处可能在于城中村的宅基地或产权方面要具体问题具体分析，比如在深圳的城中村可能更多的是村民遗留的，甚至有一些为地契，而在上海、北京，可能有一些公共用房或公房属于老的公用房范畴，拆迁主体会有所不同。
以上是城中村改造的一些特点和要点，我们再来看看，城中村改造的资金来源，以及收益模式又是怎样的。
先说资金来源，主要有以下几个：
第一是财政直接拨款，这是资金需求不大的综合整治类项目、工业性较强的民生项目以及收益不明确的地块前期开发项目的重要资金来源。然而，当前各地的财政力量有所下降，可调用的资金总量相对有限。
第二是地方专项债也可作为符合条件的一些重大项目的资本金。不过，专项债有限度，用于项目资本金的规模占比在该省份的专项债规模比例不能超过四分之一。
第三是城投平台，在搭配国开行的支持下，对不涉及具体地产开发能力的存量更新和综合整治的项目，城投平台发挥重要作用。在21个超大特大城市中，除个别西南或东北区域城市外，都是地方城投融资能力强的区域充分利用专项债投放和城投融资，并通过商业银行的支持进行项目建设,最终资金投放落实到城投平台上完成项目实施。
第四是具备市场化经营开发能力的国资地产公司，它主要负责长周期的开发，如拆除、新建、拆迁，土地一二级联动开发，新项目运作等。在这个过程中，以国资地产公司作为载体，涉及到城中村改造的股权基金、信托、还有银行开发类的贷款，都可以充分发挥作用。
第五是民间资本，7月21日召开的国常会鼓励和支持民间资本参与城中村改造。然而，由于限制拆迁和限制民营企业参与开发，以及一些民营地产公司的违约现象，民间资本很难通过经营模式来介入城中村改造。不过后续城中村改造如果涉及到产业导入或者项目有城市更新的机会，届时民间资本可以在产业导入的环节参与。
再看城市更新项目的收益模式，主要有以下几种：
1.土地价值提升：通过对现有土地资源进行优化再分配。主要措施包括提高开发强度和容积率。更新前老城容积率较低，提高容积率后，就可以从新增的容积率中获取土地收益。
2.激活低效用地：城市更新过程中，土地现状利用不合理或利用效率不高的建设用地具有较大开发潜力。通过改变土地用途，提高商业服务和住宅用地的比例，可以获得更多收益。
3.提升区域发展和项目水平：项目所在地区的发展水平可能影响项目土地的价值。通过城市更新，有效整治环境、改善城市面貌，可以实现地块土地价值的增值。
4.提升物业品质：由于老旧物业可能已经无法体现土地的价值，我们需要通过提升物业的品质来弥补这一不足。这不仅给物业带来了增值服务，还能为土地增值注入新的动力。
说完资金来源、盈利模式，接下来我们就要聊到大家最关心的问题了，这次的改造会有哪些投资机会？
此次城中村改造改造的重点是优先对群众迫切需要、城市安全和社会隐患较多的地区进行改造，因此围绕整个城中村的拆改建，包括相应的活化和配套设施、公共设施的建设，将会有较大的市场。这将对上游的相关建材、钢铁、机器设备等上游环节有拉动作用，同时对中游的建筑建造环节有较强带动，对下游的开发商和居民的装修等环节也可能带来不同程度的受益。
总体来说，我们关注建筑行业在城中村改造中的发展，特别是地产链和基建链。具体来说，我们看好前端工程咨询板块的标的、中游基建市政和房建的国央企标的以及后端的检测和物业服务等相关标的。在选择标的时，也应聚焦在超大特大城市中具有全国竞争优势的央国企以及具有地方资源优势的民企和地方的城投、国有开发商等总体优势的企业。
综合而言，此次城中村改造的政策思路上有一定延续性，但改造对象、土地性质、改造模式、资金来源、安置方式、改造范围等方面相较以往政策均存在较大不同。本轮城中村改造预计推进节奏将更平稳、影响周期更长。因此为了更好的把握政策红利，我们建议大家采取定投的方式稳步跟进。
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王帅履历：硕士学位。曾就职于泰康资产管理有限责任公司、工银瑞信基金管理有限公司、工银瑞信投资管理有限公司，2018年8月加入银华基金，任量化投资部基金经理。曾担任银华深证100ETF（2019.6.28-2021.2.25）、银华中证研发创新100ETF（2019.11.1-2021.5.19）、银华巨潮小盘价值ETF（2019.12.6-2021.2.25）、银华中证农业ETF（2020.12.10-2022.6.20）银华巨潮小盘价值ETF联接基金A（2021.2.3-2022.6.20）、银华中证影视ETF（2021.2.9-2022.6.20）、银华中证有色金属ETF（2021.3.10-2022.6.20）、消费电子龙头ETF（2022.2.18-2023.3.17）、食品ETF（2021.10.26-2023.4.6）、银华中证5G通信主题ETF联接A（2020.5.28-2023.4.12）、银华中证5G通信主题ETF联接C（2021.1.4-2023.04.12）、化工产业ETF（2021.12.7-2023.7.28）基金基金经理。
现管理基金如下：5GETF（2020.1.22起），创新药ETF（2020.3.20起）、光伏50ETF（2021.1.5起）、沪港深500ETF（2021.2.4起）、券商ETF（2021.3.3起）、基建ETF（2021.4.29起）、双创50ETF基金（2021.6.29起）、银华中证创新药产业ETF发起式联接A/C（2021.12.30）、物流快递ETF（2022.1.4起）、电力指数ETF（2022.6.30起）、沪深300成长ETF（2022.9.1起）、1000增强ETF（2022.11.24起）、沪深300价值ETF（2022.12.29起）、国新央企科技引领ETF（2023.6.26起）。
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