一、地产板块供给端：中央地方齐发力，宽松政策频出

11月23日央行、银保监会联合发布的“金融十六条”正式出台。23-24日，多家代表性规模房企收到来自于6家商业银行的意向性授信额度，合计逾1.27万亿，与此同时，“第二支箭”融资计划频频落地，10日以来，储架式注册发行额度已达930亿，新增增信发债额度47亿。供给端扶持政策持续兑现，应该说房企融资环境已经迎来了重大转变，未来甚至三道红线的政策也会进一步优化，地产行业股权融资也有可能逐步放开。

二、需求端：购房者按揭利率大幅调降，支持居民刚性和改善性需求。

供给端扶持政策持续兑现，而从“金融十六条”来看，对于需求端的论述还涉及首付比例和贷款利率政策下限的合理调整，未来需求端的政策进一步发力同样可期。近期杭州限购政策已经出现调整，未来不排除进一步向一线城市扩散。尤其是广州、北京等近期受疫情影响较大的城市。

9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。9月30日，央行下调首套个人住房公积金贷款利率 15BP。从过往历史看，购房者对于按揭利率非常敏感，房贷利率走势和住宅销售面积走势负相关。在需求端未见明显恢复前，房贷利率仍有下降空间，宽松政策有望持续加码。

地方需求端放松政策往高能级城市推进。9-10月全国有超160省市出台政策超230条，政策主要涉及优化限购、降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低限售年限等方面。

三、地产板块估值：仍位于历史底部，估值提升在路上

代表头部地产企业的中证800地产指数当前PB仅0.87倍，处在4.52%历史分位。不管是和自身历史比，还是和A股各个行业比较都处于非常低位。近期关于中国特色估值体系的话题成为市场热点，各行业央国企未来有望修复极低估值的局面。

四、能否重演2012年底行情？

2011年，受欧债危机的拖累，中国经济增速加速放缓，并在 2012 年持续探底。同时，2008 年底“四万亿”催生房地产“泡沫”，2010 年起房地产调控不断加码，商品房销售也逐渐转冷，与当前政策环境非常相似。

从市场走势来看，2012 年 A 股呈现“先扬后抑、整体震荡”的态势，上证综指全年仅小幅上涨 3.17%。但房地产板块11月底开始却走出独立行情，2012 年全年大涨31.73%（如上图）。

从2012 年的房地产行情来看，政策边际缓和起到了很大的作用。一方面，经济下行压力加大，土地流拍数量增多，地方财政困难加剧，稳增长、保就业压力增大。另一方面，持续严格的调控政策，也对住房刚需产生较大的抑制。所以，即使房地产调控主基调仍然坚持房住不炒，但边际上出现一些微调。

与十年前相比，同样的稳增长压力，同样是大会之后，地产板块以及产业链还能再度崛起吗？

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