从最新的经济数据来看,经济复苏强于市场预期。3月制造业PMI50.8,回升1.7个百分点,预期50.1,前值49.1;3月非制造业PMI53,预期51.5,前值51.4,非制造业行业中,生产业好于生活业。
经济数据超预期的原因主要有两点:一是市场低估了前期稳增长政策效果。1-2月财政支出增速6.7%,明显快于4%的全年增速目标。继1-2月广义基建投资增长9%后,3月建筑业PMI大幅回升2.7个点至56.2%,国内挖机销量同比也增长6.5%,稳增长政策带来的投资扩张非常可观。二是全球贸易回暖,我国出口改善。制造业PMI的出口新订单指数环比大幅回升5个点,达到51.3%。
政策持续发力,监管层不断在释放稳市场的积极信号。3月初,两会《政府工作报告》为房地产定调,重点提及要标本兼治化解房地产风险、加快构建房地产发展新模式、满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求等内容,并明确提出要“优化房地产政策”;同时,监管层还强调,在稳市场方面,要因城施策、精准施策、一城一策,“现在已经充分赋予了城市调控的自主权,城市政府就要扛起责任”。在地方上,3月份以来亦是释放各类积极优化的政策,包括杭州全面取消二手房限购;北京取消离婚购房年限限制;上海、深圳调整优化“70/90”政策;南宁放松认房认贷标准;佛山、苏州、贵阳、安庆、泰安、青岛、日照、枣庄多市、福州、莆田、三明多市、哈尔滨、秦皇岛、台州等多地放松公积金政策;广州市出台全国首个专门针对城中村改造的地方性法规条例《广州市城中村改造条例》。克而瑞认为,核心一二线城市在政策利好下或将迎来点状复苏;而三四线城市成交规模则将延续筑底行情。参考全球经验,地产大周期从底部走出来,至少需要两个必要条件:一是周期本身在时间和空间上调整相对到位,过往累积的风险需要基本出清,量至少要到均衡区间,价要让适配人群的收入够得着,或者租售比和利率的倒挂要明显收敛;二是政策要从常规区间迈入超常规区间。
展望二季度,经济仍有韧性,预计不会像去年二季度一样快速走弱。去年二季度开始,房地产销售和投资走弱,同时出口增速由正转负,带动总需求下行。而今年二季度房地产投资环比增速预计好于去年(三大工程和融资政策带动),出口可能也不会快速下行。后续关注三方面变化,一是基建投资带来的实物工作量增长情况,二是“三大工程”会否带动房地产投资降幅收窄,这两项将决定工业需求回升的斜率;此外,设备投资高增长的持续性也需要进一步关注。
2024年有望成为基本面见底之年,优质企业有望优先受益。当前部分优质房企市值隐含的预期过于悲观,优质房企自身价值仍有保障,尤其前期减值比较充分的公司及历史包袱较轻且近几年扩张较快的公司,当前的低估值提供了较好左侧布局价值和安全边际。我们会继续保持高仓位,在地产产业链上优选个股,争取为持有人带来好的回报。