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发表于 2021-05-24 09:20:09 股吧网页版
公募REITs终于来了,这么特别的基金值得买吗

基金国内首批公开募集型封闭式基础设施证券投资基金(REITs)终于来了,共计9只,预计都会在5月底正式发行,6月完成二级市场上市。

投向不动产的REITs

REITs,Real Estate InvestmentTrusts,即不动产投资信托基金,就是一种把基金资产投向不动产,比如高速公路、数据中心、仓储物流中心、工业厂房、零售物业、医疗物业、写字楼、酒店、公寓等,通过不动产产生的收益,如租金、过路费等来获利,并把所获利润的绝大部分(通常不低于可分配利润的90%)分配给投资者的基金产品。

举个栗子,有一条交通繁忙的收费高速公路,每年都能收到大把过路费,令人艳羡,问,咱小伙伴如何可坐收此买路财?答,某家专业基金管理人发行一只基金产品,专门用来收购这条高速公路未来20年的特许经营权,并且约定每年都会把这条高速公路经营所得的不低于90%的可分配利润发放给基金持有人,于是,想赚这笔买路财的小伙伴去买这个基金产品就可以了。这个基金产品,就是一只REITs。

REITs可以缩短不动产投资的回收周期,同时又给小伙伴提供了获取不动产经营收益的机会,挺好的。

海外REITs已成熟,国内首批终于落地

REITs起源于1960s的美国,蓬勃于1990s,目前发行过REITs的国家和地区超40个,在去年一季度时,全球REITs市值约1.7万亿美元,其中,美国REITs市值约1.18万亿美元,占比接近70%,此外,澳大利亚、法国、英国、日本、新加坡、加拿大、荷兰、中国香港等国家/地区,REITs发展也较为领先。

这次国内即将要发行的9只公募REITs,是我国首批真正意义上的REITs。

为什么说是“首批真正意义上的REITs”呢。

我国金融市场上一直存在一种类似于REITs,但与REITs又有本质区别的类REITs资产证券化产品。这些类REITs产品有一个突出的特点即,它其实是明股实债的产品,约定了利息回报、本息支付机制、收益补偿机制、担保人等债券属性条款,与真REITs的股权投资属性、基金分红来源于基础资产经营性利润的特点完全不同。

比如,公募里的类REITs先锋“鹏华前海万科REITs”,它所获取的,其实是具有业绩补足承诺的前海企业公馆(即这只基金所投基础资产物业)的收益权。

额外提一下,国内有6只重点投资于海外REITs的QDII基金,这些QDII基金所投海外REITs涉及的基础资产比较多元,包括了仓储物业、医疗物业、数据中心、写字楼、公寓、酒店等等。

国内聚焦基建类REITs

我国目前在推进的REITs,基础资产集中在基础建设领域。这9只公募REITs会将80%以上的募集资金投向既定的基建类资产项目,剩余的募集资金则投向债券等固收类资产。

博时招商蛇口产业园、华安张江光大园、东吴苏州工业园区产业园,所投基础资产属于产业园类;

中金普洛斯仓储物流、红土创新盐田港仓储物流,所投基础资产属于仓储物流类;

浙商证券沪杭甬高速、平安广州交投广河高速公路,所投基础资产属于高速公路;

富国首创水务,所投基础资产属于城镇污水处理类,中航首钢生物,所投基础资产属于固废危废处理类。

REITs收益来自何处

REITs的投资者损益来自两方面,一是分红,一是二级市场价格变化。

REITs分红回报的高低,和相应基础资产的特性、基础资产运营管理团队的运营管理能力密切相关,因为基金分红来源于基础资产的运营回报。

资产特性方面比如说,产业园项目的运营回报与出租率、租金水平等相关,高速项目与客货车流量、收费价格等相关,城镇污水处理项目与污水处理量、水质、污水处理价格等相关,不同类别资产潜在的运营回报天然有差异。

即便是同类资产项目,资产所处地域不同、运营管理团队不同,其潜在的运营回报能力都会有差别。

根据这9只REITs披露的现金分派率(即年度可供分配金额/项目估值)预测值来看,各基金未来两个年度的预期现金分派率有高有低:

由于REITs会上市交易,因此二级市场价格博弈也会直接影响持有人的收益回报。

从二级市场角度看, REITs的BETA属性比较明显、涨跌轮动难以避免。

对比富时发达市场REITs指数与同期标普500指数的走势,参考一下就清楚了:

REITs有BETA属性也容易理解。一方面,REITs的分红源自资产经营性回报而非约定的利息,当地经济景气度、实际利率变化等因素,都会影响到不动产的使用率、使用价格、增值水平、收购/处置收益等,从而影响到资产经营回报水平。另一方面,REITs作为上市交易标的,市场参与者情绪、市场资金多寡等市场因素,也都会直接地影响到REITs的交易价格。

封闭期超长,发行期认购还是日后再买

首批9只公募REITs预计合计募集只有300亿元左右,其中大部分将配售给战略配售投资者等网下投资者,小散可认购的规模不大。REITs新概念+规模有限,有日子没见的比例配售可能会再现了。

公募REITs的发行设计和其他公募基金还不太一样。

平常公募基金发行都是按照1元面值发行的,但这9只公募REITs采取的是类似于新股IPO的询价发行方式,它们会根据网下投资者在既定询价区间内的报价,来确定一个最终发行价格。这9只下周都会迎来询价日,具体什么发行价到时就知道了。

分红方面,这些REITs都约定,只要有利可分就会每年至少分1次,且分配比例不低于基金年度可供分配金额的90%,分红方式限定为现金分红。

另外,固定 浮动的管理费模式是这批REITs的一个特点。至于浮动管理费如何收,小伙伴可以具体去查看下基金招募说明书,这里就不展开讲了。

还有一个很值得留意的点,即超长封闭期。由于基础资产是长期运营的不动产,这9只REITs设置的封闭期都很长,最短的有21年,最长的达到99年。但基金成立后会在二级市场上市,想买的、想卖的小伙伴都可以在股票账户里完成介入和退出。

作为个人小散的咱们,在二级市场卖出倒问题不大,但超长封闭期注定了这些基金上市后会常见折价。

说到折价,这里要特别提一下的是,由于REITs投向不动产,不动产不可能高频地做资产评估,因此,不同于小伙伴所熟悉的基金每日一估值模式,这些基金的基金估值频率仅为每半年一次。所以说,REITs的净值更新比较慢,投资REITs没法比较及时地把握到其时下的净值水平。

发行期认购吗?一白自己不会的,原因就在于它们日后的二级市场价格折价概率比较大。

但一白倒是挺愿意在合适的时机去二级市场买一些的。毕竟,相较于投向股票、债券类资产的传统基金,投向不动产的REITs在收益风险上多少都会一些差异性。至于日后可能买哪只,得看到时各只REITs的流动性、折溢价率再定了。


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