基金国内首批公开募集型封闭式基础设施证券投资基金（REITs）终于来了，共计9只，预计都会在5月底正式发行，6月完成二级市场上市。

投向不动产的REITs

REITs，Real Estate InvestmentTrusts，即不动产投资信托基金，就是一种把基金资产投向不动产，比如高速公路、数据中心、仓储物流中心、工业厂房、零售物业、医疗物业、写字楼、酒店、公寓等，通过不动产产生的收益，如租金、过路费等来获利，并把所获利润的绝大部分（通常不低于可分配利润的90%）分配给投资者的基金产品。

举个栗子，有一条交通繁忙的收费高速公路，每年都能收到大把过路费，令人艳羡，问，咱小伙伴如何可坐收此买路财？答，某家专业基金管理人发行一只基金产品，专门用来收购这条高速公路未来20年的特许经营权，并且约定每年都会把这条高速公路经营所得的不低于90%的可分配利润发放给基金持有人，于是，想赚这笔买路财的小伙伴去买这个基金产品就可以了。这个基金产品，就是一只REITs。

REITs可以缩短不动产投资的回收周期，同时又给小伙伴提供了获取不动产经营收益的机会，挺好的。

海外REITs已成熟，国内首批终于落地

REITs起源于1960s的美国，蓬勃于1990s，目前发行过REITs的国家和地区超40个，在去年一季度时，全球REITs市值约1.7万亿美元，其中，美国REITs市值约1.18万亿美元，占比接近70%，此外，澳大利亚、法国、英国、日本、新加坡、加拿大、荷兰、中国香港等国家/地区，REITs发展也较为领先。

这次国内即将要发行的9只公募REITs，是我国首批真正意义上的REITs。

为什么说是“首批真正意义上的REITs”呢。

我国金融市场上一直存在一种类似于REITs，但与REITs又有本质区别的类REITs资产证券化产品。这些类REITs产品有一个突出的特点即，它其实是明股实债的产品，约定了利息回报、本息支付机制、收益补偿机制、担保人等债券属性条款，与真REITs的股权投资属性、基金分红来源于基础资产经营性利润的特点完全不同。

比如，公募里的类REITs先锋“鹏华前海万科REITs”，它所获取的，其实是具有业绩补足承诺的前海企业公馆（即这只基金所投基础资产物业）的收益权。

额外提一下，国内有6只重点投资于海外REITs的QDII基金，这些QDII基金所投海外REITs涉及的基础资产比较多元，包括了仓储物业、医疗物业、数据中心、写字楼、公寓、酒店等等。

国内聚焦基建类REITs

我国目前在推进的REITs，基础资产集中在基础建设领域。这9只公募REITs会将80%以上的募集资金投向既定的基建类资产项目，剩余的募集资金则投向债券等固收类资产。

博时招商蛇口产业园、华安张江光大园、东吴苏州工业园区产业园，所投基础资产属于产业园类；

中金普洛斯仓储物流、红土创新盐田港仓储物流，所投基础资产属于仓储物流类；

浙商证券沪杭甬高速、平安广州交投广河高速公路，所投基础资产属于高速公路；

富国首创水务，所投基础资产属于城镇污水处理类，中航首钢生物，所投基础资产属于固废危废处理类。

REITs收益来自何处

REITs的投资者损益来自两方面，一是分红，一是二级市场价格变化。

REITs分红回报的高低，和相应基础资产的特性、基础资产运营管理团队的运营管理能力密切相关，因为基金分红来源于基础资产的运营回报。

资产特性方面比如说，产业园项目的运营回报与出租率、租金水平等相关，高速项目与客货车流量、收费价格等相关，城镇污水处理项目与污水处理量、水质、污水处理价格等相关，不同类别资产潜在的运营回报天然有差异。

即便是同类资产项目，资产所处地域不同、运营管理团队不同，其潜在的运营回报能力都会有差别。

根据这9只REITs披露的现金分派率（即年度可供分配金额/项目估值）预测值来看，各基金未来两个年度的预期现金分派率有高有低：

由于REITs会上市交易，因此二级市场价格博弈也会直接影响持有人的收益回报。

从二级市场角度看， REITs的BETA属性比较明显、涨跌轮动难以避免。

对比富时发达市场REITs指数与同期标普500指数的走势，参考一下就清楚了：

REITs有BETA属性也容易理解。一方面，REITs的分红源自资产经营性回报而非约定的利息，当地经济景气度、实际利率变化等因素，都会影响到不动产的使用率、使用价格、增值水平、收购/处置收益等，从而影响到资产经营回报水平。另一方面，REITs作为上市交易标的，市场参与者情绪、市场资金多寡等市场因素，也都会直接地影响到REITs的交易价格。

封闭期超长，发行期认购还是日后再买

首批9只公募REITs预计合计募集只有300亿元左右，其中大部分将配售给战略配售投资者等网下投资者，小散可认购的规模不大。REITs新概念+规模有限，有日子没见的比例配售可能会再现了。

公募REITs的发行设计和其他公募基金还不太一样。

平常公募基金发行都是按照1元面值发行的，但这9只公募REITs采取的是类似于新股IPO的询价发行方式，它们会根据网下投资者在既定询价区间内的报价，来确定一个最终发行价格。这9只下周都会迎来询价日，具体什么发行价到时就知道了。

分红方面，这些REITs都约定，只要有利可分就会每年至少分1次，且分配比例不低于基金年度可供分配金额的90%，分红方式限定为现金分红。

另外，固定 浮动的管理费模式是这批REITs的一个特点。至于浮动管理费如何收，小伙伴可以具体去查看下基金招募说明书，这里就不展开讲了。

还有一个很值得留意的点，即超长封闭期。由于基础资产是长期运营的不动产，这9只REITs设置的封闭期都很长，最短的有21年，最长的达到99年。但基金成立后会在二级市场上市，想买的、想卖的小伙伴都可以在股票账户里完成介入和退出。

作为个人小散的咱们，在二级市场卖出倒问题不大，但超长封闭期注定了这些基金上市后会常见折价。

说到折价，这里要特别提一下的是，由于REITs投向不动产，不动产不可能高频地做资产评估，因此，不同于小伙伴所熟悉的基金每日一估值模式，这些基金的基金估值频率仅为每半年一次。所以说，REITs的净值更新比较慢，投资REITs没法比较及时地把握到其时下的净值水平。

发行期认购吗？一白自己不会的，原因就在于它们日后的二级市场价格折价概率比较大。

但一白倒是挺愿意在合适的时机去二级市场买一些的。毕竟，相较于投向股票、债券类资产的传统基金，投向不动产的REITs在收益风险上多少都会一些差异性。至于日后可能买哪只，得看到时各只REITs的流动性、折溢价率再定了。