公募REITs在符合分配条件的前提下，每年至少要进行收益分配1次，但我们并不能因此就简单地认为投资公募REITs可以安心“躺平”拿分红。作为一类较为特殊的投资品种，公募REITs有哪些潜在的主要投资风险呢？今天我们就来和大家聊聊这个问题。

风险一：

基础设施基金的投资集中度风险

公募REITs以不低于80%的非现金基金资产集中投资于一个或者少数几个同一类型的基础设施项目，因此公募REITs一般难以通过分散化投资的方式降低投资风险。公募REITs的收益情况很大程度上依赖于一个或者少数几个基础设施项目的运营情况。

风险二：

基础设施项目的经营风险

与其他普通公募基金不同，公募REITs并非主要投资我们所熟悉的股票、债券、货币市场工具等资产，其主要的底层资产是基础设施项目，因此需要重点注意基础设施项目的经营风险。

基础设施项目有可能受到经济环境恶化、运营不善等不利因素的影响，导致其实际的经营收益情况会低于首发募集时所预期的情况。

不同基础设施项目面临的外部经营环境不同，因此也存在着不同的具体经营风险。例如，高速公路面临着车流量波动、市场替代、安全管理等潜在风险；污水处理项目面临着环保政策变动、行业标准或优惠补贴措施缺乏持续性等潜在风险；产业园区面临着运营不善、承租人违约、重要承租人不续约等潜在风险；保障性住房面临着租金定价和调整、人口流入趋势变动等潜在风险。

风险三：

二级市场交易价格波动风险

公募REITs目前采取封闭式的运作方式，不开放申购和赎回，但成立后会在交易所上市交易。个人投资者目前主要通过二级市场买卖参与公募REITs的投资，因此需要注意二级市场交易价格的波动风险。

公募REITs的二级市场交易价格受到多种因素的影响，除了底层基础设施项目的运营情况之外，还包括市场流动性、极端事件、负面舆情等其他因素。因此，公募REITs的二级市场交易价格会存在波动风险。例如，某公募REIT因持有的基础设施项目发生负面舆情，其二级市场交易价格出现较大幅度波动。如下图所示，在负面舆情发酵的初期，该公募REIT的二级市场交易价格连续数个交易日收跌，合计跌幅接近10%。

某公募REIT的二级市场价格走势

此外，当公募REITs的二级市场交易价格出现大幅溢价现象、即明显高于基金份额净值的时候，投资者如果在此时买入，不仅会面临价格下跌的风险，其可能获得的分红回报率也无形中被拉低了。

风险四：

流动性风险

流动性风险是指当投资者需要资金时，由于市场交易不活跃，难以用合意的价格顺利将资产卖出、变现，从而有可能导致投资者错过其他投资机会。我国公募REITs目前尚处于发展初期，受场内可流通规模容量、投资者认知和参与度等因素的影响，公募REITs的二级市场交易总体看还不太活跃，可能会面临一定的流动性风险。

以上就是投资公募REITs可能面临的主要投资风险。了解上述风险，有助于我们做出理性的投资决策，以获得更好的投资体验。例如，如果某只公募REIT的二级市场交易价格已经出现了大幅溢价，那我们在投资前就需要特别谨慎对待、警惕其中的风险；踏上投资旅程后，我们也需要对所持仓产品可能面临的各种潜在风险保持关注。

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