政策——近期政策分歧巨大，一方面房地产税出台进展超预期，明年起可能在多地开始征收，并在已试点城市执行存量征税。另一方面央行等关注到房企资金链紧张问题持续加大信贷投放与支持力度，但地方政府、金融机构出于保交房及规避风险考虑仍在加强预售资金监管与控制涉房贷款，政策从上到下传导仍需一定时间。

销售——国庆期间销售较去年同期下降20%-30%，一线城市及一手房表现较佳，二三线城市及二手房热度快速下降。大部分城市存在2%-3%的销售折扣，特别是三四线城市，部分民企出现债务风险导致刚需观望情绪浓厚，央行放松按揭尚未体现到销售端。国庆后销售环比有所改善，去化仍显缓慢但大部分房企对22年楼市表示出较强信心。

拿地——第二轮集中供地中，即使北广杭等核心城市，也出现了高流拍率(50%以上地块流拍或取消出让)，低溢价率(成交地块60%以上底价成交)，大部分民企出于资金占用、现金流安全性等考量放弃竞拍，央企及地方国企成为土地购买主力，地块测算利润率由第一轮的-1%至0%提升到5%-6%，资金成本低且债务风险极低的大型央企有望受益于本轮调控，未来利润率率先回升。

房企——受房地产税政策影响，市场对政策放松看法转空，叠加龙头房企三季度业绩普遍不佳，高杠杆房企持续出现偿债危机，近期行业股价调整幅度较大。10月下旬销售在信贷放松支持下已经逐步回暖，部分房企Q3结算毛利率已开始回升，行业基本面逐步见底。调整后行业估值再次回落至极低水平，继续维持买入评级。

图：30大中城市新建商品房销售面积累计同比

图：十大城市库存情况

（数据来源为Wind，各地房管局，华宸未来基金整理）

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（来源：华宸未来基金的财富号 2021-11-10 08:21） [点击查看原文]