一、前言
2024年8月23日国务院新闻办公室举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，住房和城乡建设部部长倪虹出席介绍情况，探讨房地产新模式。“构建房地产发展新模式”可概括为四个方面：1）在理念上，深刻领会“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，建设适应人民群众新期待的好房子。2）在体系上，以政府为主满足刚性住房需求，以市场为主满足多样化改善性住房需求。3）在制度上，改革完善房地产开发、交易和使用制度，为房地产转型发展夯实制度基础。4）在要素配置上，建立“人、房、地、钱”要素联动新机制。
本次会议中还提到“建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度”，在上海等22城先行试点，重点建立政府的公共账户，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。24年8月21日上海人大常委会上提到将定期对房屋进行安全检查消除隐患、在房屋需要“小修小补”时通过养老金完成费用支付，在房屋面临较大风险时通过保险进行资金托底。值得注意的是，关于房屋养老金试点启动，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。
当前，房地产市场供求关系已发生重大变化，市场仍处在调整期，随着各项政策的实施，市场出现了积极的变化。而从板块投资的角度来看，当前地产板块估值仍处于历史极低估值区间，行业基本面的疲弱已被市场充分反映，在预期反转下，建议持续关注房地产ETF基金（515060）及其联接基金（008088/008089）的投资机会。
二、明确房地产新模式概念，构建新模式下行业制度
“探索发展房地产新模式”在2021年12月中央经济工作会议上首次提出，三年以来，这一概念在多个重要的中央部委会议上不断重提，2023年四季度以来提及频率明显提高，对“新模式”的要求从21年的“探索发展”、22年的“推动建立”逐步演化至23年末以来的“加快构建”，所涉及内容也逐步完善。本次住建部发布会上首次对“房地产新模式”进行完整表述，并明确工作要点。
概念上来看，“房地产新模式”包括四个方面，一是在理念上领会“房住不炒”定位，建设适应人民群众新期待的好房子；二是在体系上以政府为主满足刚性住房需求，以市场为主满足多样化改善性住房需求；三是在制度上改革完善房地产开发、交易和使用制度，为房地产转型发展夯实制度基础；四是在要素配置上建立“人、房、地、钱”要素联动新机制。
从“房地产新模式”的工作要点来看，构建房地产发展新模式包括六个要素，一是要完善住房供应体系，重点增加保障性住房供给，各地坚持以需定建、以需定购，加大保障性住
房建设和供给，满足工薪收入群体刚性住房需求；二是部署各地以编制实施住房发展规划和年度住房发展计划为抓手，建立“人、房、地、钱”要素联动机制，同时开展前期工作，积极谋划“十五五”住房发展规划；三是有力有序推进现房销售，在土地出让时约定实行现房销售，探索商品房销售制度改革；四是建立城市房地产融资协调机制，推出项目“白名单”制度，推动房地产开发企业融资从依赖主体信用向基于项目情况转变；五是研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制；六是建设绿色、低碳、智能、安全的“好房子”，在建体系、优服务上下功夫。
资料来源：政府官网，广发证券。
“房地产发展新模式”的四个概念和六个抓手是行业未来的发展重点，可以预见未来房地产行业将向着“保障+市场”供给并行、现房销售、项目融资、房屋全周期安全管理、提高房屋质量等方向发展，“新模式”的持续推进将较大程度上从制度层面完善行业中土地、金融、财税等运行逻辑，从供给端改变行业运行逻辑，区分市场需求、改善产品供给、提高行业安全性，为行业持续平稳健康发展从根本上和制度上提供保障。
三、推动住房体检、养老、保险制度，22城先行试点
本次会议中有关构建房地产新模式的工作要点中提到“建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度”，在上海等22城先行试点，重点建立政府的公共账户。这并非这一概念的首次提及，2022年5月住建部在部署开展全国自建房安全专项整治时提出，要研究研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度，更好解决既有房屋安全及维修资金来源问题。
24年8月21日上海召开的人大常委会上，上海市长龚正提到截至23年末上海市城镇既有住房建筑面积超过7.6亿平方米，为此上海将探索实施“房屋体检、养老金及保险制度”，即定期对房屋进行安全检查消除隐患、在房屋需要“小修小补”时通过养老金完成费
用支付，在房屋面临较大风险时通过保险完成资金托底。这一制度24年将在浦东新区等地试点，25年在试点的基础上全面铺开。
目前房屋修缮费用主要居民及物业承担，《物业管理条例》中规定业主按照国家有关规定缴纳维修资金，业主大会表决决定专项维修资金使用和续筹方案，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。本次会议上住建部副部长董建国表示，房屋养老金个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来，因此此次建立的房屋养老金公共账户或对业主负担影响较小。
图表2：各级政府关于建立“房屋体检、养老、保险”制度的表述
资料来源：政府官网，广发证券。
根据第七次人口普查数据，截至2020年末全国城镇人口家庭户总居住面积为295亿平，2000年以前建成房屋占比接近30%，房龄持续提升使得安全性评估、维护修缮及改造更新逐渐成为行业未来发展的重要着力点。住房体检、养老、保险制度的实施将从制度层面解决房屋检查及修缮的流程问题和资金问题，一定程度上改善居民居住的安全性及居住品质，为存量房屋的流转、更新打下安全基础。
而且值得注意的是，住建部旗下媒体《建筑杂志社》8月26日刊发社论称，大家都很关注的房屋养老金制度，其实是一项为老百姓房屋安全和生命财产安全考虑的、兜底性制度设计，早就在国务院办公厅下发通知文件里提出过。并指出，房屋养老金和房地产税完全是两回事，传言房屋养老金是另一种房地产税，纯属混淆视听、牵强附会，是刻意诱导，以此引发大众误解。个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经存在，试点的重点是政府把公共账户建立起来。公共账户的款项来自于公共资金，按照“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道，不会加重业主负担。
对于狭义的房屋养老金（个人账户）即住宅专项维修资金，目前各城市基本围绕2007年《住宅专项维修资金管理办法》落地执行，共性在于：首期单平交存金额一次性缴纳建安工程造价的5%-8%、后续余额不足30%时应当续交等；但各地仍有差异，如宁波对于中修及中修以上维修项目，政府按照50%比例提供专项维修补贴。对于前期交存不足、或剩余账面余额不足的老旧小区，如若严格执行标准，业主或需续交相关费用，一定程度加大老旧小区持有成本与交易难度，尤其房屋体验和保险费用可能定期缴纳。政府建立公共账户是后续重点，可能的资金来源或为：土地出让金、老旧小区改造资金、地方财政补助资金、其他房地产相关税收等。此外，需要关注物业企业的相关机遇，公区运营收益可部分补充养老金账户，但住宅小区相关修缮也提供业务机会。
房屋体验、保险及养老制度的建立，是适应后城镇化和存量住宅时代的必要之举，既提高持有成本，也会普及折旧意识，将加大差异化定价趋势，因此也不应简单类比持有税。
四、保障性住房推进路径明确，加快配租、配售落实
在“房地产发展新模式”中，住房保障和市场，两手抓、两手都要硬还要协调，完善住房保障体系是新模式推进的重要抓手。1994年国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》发布以来，以“经适房”“廉租房”等为代表的各类型保障性住房成为保障中低收入家庭居住需求的主要方式。2023年8月国务院印发《关于规划建设保障性住房的指导意见》，将保障性住房分为配租型和配售型两大类，从规划、供地、建设及配售/租、管理等多方面对保障性住房的筹集、发展路径进行规范。
本次会议上有关保障性租赁住房的具体落实进行了进一步明确。一是抓规划编制，指导各地以需定建、以需定购，因地制宜编制保障性住房五年规划和年度计划；二是抓制度完善，指导各地根据国家顶层设计，结合本地实际出台具体的实施意见、管理办法和配套政策，进一步细化完善保障对象、保障方式、保障标准、分配管理等具体要求；三是抓项目建设，对列入今年计划建设的项目加快项目开工、建设进度，同时做好明后年项目的前期工作，形成“实施一批、储备一批、谋划一批”的项目滚动推进机制，积极推进收购已建成的存量商品房用作保障性住房工作，推动条件成熟的项目加快完成收购，及时配租、配售；四是抓“好房子”样板，保障性住房是政府工程、民心工程，要断提升保障性住房的品质。
21年扩大保障房供给以来，在中央部委各大有关房地产发展新模式的重要会议上反复提及“租购并举”“加快加大保障房建设和供给”“满足居民刚性住房需求”，本次会议进一步明确未来保障房建设发展的路径，对保障房建设水平提出要求。作为近期及未来较长时间内行业发展的重心之一，保障房制度的完善及供给水平提升是当前一定程度上消化存量住房、改善房地产行业投资水平、解决行业供需矛盾的重要手段，保障房制度的顺利推进是行业新模式构建的重要环节。
图表3：中国城镇保障性住房体系的演进
当前，在房地产市场供求关系已发生重大变化的形势下，市场仍处在调整期，随着各项政策的实施，市场出现了积极的变化。而从板块投资的角度来看，地产板块估值仍处于历史极低估值区间，行业基本面的疲弱已被市场充分反映，在预期反转下，建议持续关注房地产ETF基金（515060）及其联接基金（008088/008089）的投资机会。
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