如果说，要选出2024年上半年A股涨幅最高的行业板块，那高股息三兄弟银行、煤炭和公用事业一定榜上有名。

不过，高股息行业尽管涨势不错，但基本都是在闷声发财。

港股的高股息板块尚有红利税减免的预期催化，A股的就只是在价值之风下自然生长了。

但如果说，今年上半年哪个行业，动静大、催化多、异动密集，那房地产板块肯定榜上有名。

01 房地产的政策大礼包

2024年对于中国房地产市场来说是重要的一年。

2022年，中央政府开始加大政策支持力度，但每轮的政策放松通常都只针对供给端或者需求端。

然而在今年1月份，政策加大住房租赁金融支持、经营性物业贷款新规发布，随后房地产融资协调机制全面铺开，降低LPR等陆续出台。

今年3月末，政府工作报告中指出房地产行业目标主要包括“防范风险、优化政策、构建新模式”。

二季度楼市政策再加码，并且力度空前。4月以来，全国多地陆续放开楼市限购及优化当地楼市政策。

4月30日，中央政治局会议提到“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。

其中“消化存量房产”以及“优化增量住房”的表述，指明未来房地产政策将转向“去库存”为主方向，提振市场信心。会后更多城市加速落地全面放开限购政策，政策力度再升级。截止当前，仅北上广深及天津等个别城市没有全面放开限购，大部分城市限购政策解除。

无论是4月30日的高层会议定调，或5月17日颁布的新一轮支持房地产的金融举措，本轮政策不再是局部放松，而是涵盖需求端和供给端、货币政策和财政政策、资本市场和银行体系各个方面。

5 月 17 日全国切实做好保交房工作视频会上，有关领导表示：“相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”。

同日，央行“四箭齐发”提振楼市：一是拟设立3000 亿元保障性住房再贷款。鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款 5000 亿元。二是降低全国层面个人住房贷款最低首付比例。三是取消全国层面个人住房贷款利率政策下限。四是下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25 个百分点。其中首套及二套房首付比例下降至中国购房史以来最低水平，而全国层面取消贷款利率下限也是历史首次，政策力度可谓空前。

6月7日国常会会议指出，“房地产业发展关系人民群众切身利益，...继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”。后续政策进一步加码发力可期，政策空间仍然存在。

02 6月楼市数据明显改善

众多政策催化之下，尤其是517新政之后，楼市基本面迎来了明显改观。

近期，克而瑞公布2024年6月百强房企销售数据，TOP10、TOP30、TOP100房企6月单月销售金额同比分别-0.7%、-24.0%、-25.5%，1-6月累计销售额同比分别为-30.3%、-50.2%、-39.0%。

注意，这里是跟去年相比的同比数据。我们观察517新政的效果，比较政策出台的前后，或许更为合理。

6月较1-5月累计销售额同比跌幅分别收窄6.0pct、4.8pct、3.6pct，其实还是有明显改善的。

另外，百强房企6月单月销售环比增幅扩大。2024年6月百强房企单月销售额同比-25.5%，降幅较5月单月同比收窄6.0pct，2024年6月百强房企单月销售额环比+32.9%，增幅较5月单月环比扩大26.2pct。

具体到重点城市方面，6月一线城市合计二手房成交套数达到55991套，约为21年6月的95%水平，同比+52%（3、4、5月分别同比-27%、-5%、+5%），呈现逐月修复态势。具体来看，北京二手住宅成交套数同比+29%，为2023年3月以后最高水平；上海二手房成交套数26376套，同比+83%，环比+41%，单月成交套数升至36个月以来的第三高位（21年7月26581套，23年3月26699套）；深圳6月二手住宅成交4172套，同比+73%，环比+5%，单月成交套数创下38个月以来的新高；广州二手住宅成交10456套，同比+26%，环比+33%，同样为2023年3月以后的新高水平。

政策扶持叠加需求释放，一线城市成交量在前三个月站上荣枯线后再度迎来增长。

03 后市依然催化可期

目前，房地产板块受政策驱动比较大，政策面的新举措可能是值得关注的重点。

国内方面，本月有两大高层会议，给政策释放提供了较足空间，政策推进思路或为：

中央有望加大对收储工作的支持，地方执行层面推进速度有望加快；

回收闲置用地或将得到资金等多方面支持；

一线城市有望持续松绑限购；

鼓励性购房政策想象空间较大，更多创新型政策或将不断落地。

另外，海外方面，美联储近日降息预期升温，也为国内进一步的货币政策打开了更大空间。

住房贷款利率若能进一步下行，将有助于楼市需求端复苏，推动房价见底企稳。

不少机构亦看好房地产板块下半年行情。

方正证券认为，517会议中央定调坚决，政策持续发力下，地产多端数据边际有所改善。保交房步入攻坚时刻，目标的达成亟需多端政策发力呵护新一轮政策释放已开启。

德邦证券认为，“517新政”政策效应持续释放，以及一线城市调整限购和信贷政策，有助于改善市场预期，收购存量房有助于促进活跃市场成交量，刺激购房需求进一步释放，从而有助于改善房价预期。

开源证券认为，未来房地产政策将延续宽松基调，购房需求仍有释放空间。

中银证券认为，各城市在需求端陆续推进落实信贷宽松政策；供给端“以旧换新”政策不断扩围加码，保障性住房再贷款计划稳步推进，加快推动存量商品房去库存。从政策效果来看，6月因房企年中冲刺和核心一二线城市新政落地影响，下半月高频数据出现边际改善迹象，但7月进入传统销售淡季，市场再度转弱。未来市场能否持续修复，仍依赖于接下来政策跟进节奏和力度，以及居民预期的改善。板块当前点位已跌至4月24日的底部位置。短期来看，若房价达到市场心理预期或有增量政策出台，可能会带动一波行情。

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场外联接A/C类代码分别为:008088/008089。

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