有道是，风起于青萍之末，浪成于微澜之间。

       意思是，风一开始从青萍草头上兴起，最终发展成席地狂风；浪原本只是细小的涟漪，最终发展为滚滚波涛。

       大的事物、大的变化，往往是从小处萌生，从隐处发展，最终成其大者。

       对本轮房地产行业的困境反转来说，亦是如此。

       尽管万物竞发的蓬勃复苏还未出现，但观察龙头公司、楼市数据和政策催化等层面，行业反转的迹象或已初见端倪。

一、国资委发声力挺，万科安全性足够

       对地产龙头万科来说，近期可谓是一个多事之秋。

       9月，著名债券评级机构穆迪将万科列入评级可能下调的观察名单。10月，惠誉国际将万科评级由BBB+下调至BBB。

       受评级下调影响，10月下旬，万科多只美元债收益率异动飙升，随后相继升至50%左右。一般来说，当投资者对债券能否如期兑付出现担忧情绪时，从避险角度出发，会考虑以“折扣价”抛售债券离场，从而造成债券价格短时间内大幅下跌，债券收益率飙升。此前，恒大、融创、碧桂园等房企在暴雷之前，其海外债券也曾出现过类似情形。

       11月6日下午，万科通过线上会议方式，统一与金融机构交流经营情况及近期二级市场债券价格波动事宜。会上，深圳国资委力挺万科：万科具备足够的安全性，没有财务风险、管理风险，是深圳国资体系重要成员。如有需要或遭遇极端情况，我们有充分信心、足够的资金资源和工具，通过一切可能的市场化、法制化手段帮助万科积极应对。

       浙商证券认为，万科股东深地铁及其实控人深圳国资委在此次会议上明确表态会在资金上支持万科，这对提振市场信心很重要，尤其是对消散需求端购房者心中疑虑、降低负反馈效应会产生积极的影响。

       在地产行业，万科的龙头地位深入人心。截至三季度末，万科位列房地产ETF基金（515060）的重仓股次席，权重为8.76%。此次深圳国资委的重磅发声有望打消外界质疑，缓解担忧情绪，提振复苏信心，从而修复地产行业估值。

二、广州楼市频回暖，九月新政初发威

       对市场情绪而言，龙头公司的表现固然重要，但此次地产行业能否成功实现困境反转，还要看实打实的基本面数据。

       近期，广州楼市交出了一份靓丽的成绩单。一手房方面，广州中原研究发展部数据显示，10月广州新房的网签宗数为6521宗，环比上升43%，比去年同期成交上升23%，创下了近5个月以来的新高。二手房方面，广州市房地产行业中介协会数据显示，10月广州市二手住宅整体网签宗数及面积分别为9361宗和95.22万平方米，环比增长9.56%和11.23%。“银十”能取得如此佳绩，与此前广州楼市的多则重磅新政密不可分。

       8月30日，广州率先官宣优化个人住房贷款中住房套数认定标准，打响了一线城市“认房不认贷”的首枪。

       9月20日，广州再放松绑大招，优化住房限购和增值税免税年限。在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，本市户籍居民家庭限购2套住房；非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年，在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，限购1套住房。同时，将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。

       10月24日，《广州市城市更新专项规划（2021-2035 年）》、《广州市城中村改造专项规划（2021-2035 年）》经审议通过，广州成为首个明确提出“探索房票安置政策机制”的一线城市。楼市数据的积极反馈一方面可以证实行业的复苏进程，观测本轮反转的具体进度，；另一方面也能印证政策“组合拳”的有效性，稳定市场预期，修复行业估值。

三、重磅利好不间断，后市政策仍可期

       近期，与楼市相关的利好政策有增无减，力度依旧相当可观。

       中央层面。10月30日，中央金融工作会议提出：促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。

       产业层面。10月26日，证监会接收并受理华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT等首批4单消费基础设施REITs材料申报。这标志着中国消费类基础设施REITs即将开闸上市。

       消费基础设施REITs的出现，既能盘活存量商业资产，实现资金周转回笼，为房企注入流动性。也能为开发商转型成为不动产运营商提供途径，给房企提供更多发展方向。

       中信建投证券认为，对上市公司而言，REITs 不仅是新融资渠道，其严格的发行合规要求也为原始权益人提供信用背书，长期有望带动房企表内资产重估与流动性改善。

       地方层面。近期北京官宣自11月起公积金执行“认房不认商贷”。昆明取消商品房限售限购政策，同时就“取消商品住房预售制”进行广泛调研。宁波放宽落户条件，在浙江首先试行居住证转户籍制度。南京取消土拍限价。

       当前，中央对房地产行业的定调已经发生重大变化。在行业彻底完成困境反转，实现复苏之前，预计陆续仍将有重磅政策出台。

       在政策面持续呵护，基本面温和复苏，叠加历史低位的估值水平和美联储货币政策转向的档口，房地产行业四季度行情可期，投资者可关注房地产ETF基金（515060）。

       场外联接产品：华夏中证全指房地产ETF联接A(008088)、华夏中证全指房地产ETF联接C(008089)。

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