一、 热点事件

       近期，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分三类推进实施：一类是符合条件的实施拆除新建；第二类是开展经常性整治提升；第三类是介于第一、第二类之间的实施拆整结合。住建部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目162个。

       今年以来，中央高级别会议屡次涉及城中村改造问题，城中村改造工程正在以稳健提速的态势加快推进。本轮城中村改造聚焦于“超大特大城市”，主要涉及一线、直辖市及部分省会城市。这些城市人口规模较大，经济发展水平较高，产业结构相对齐全，既能有效地改善民生，也能够刺激房地产产业链的需求。

       在地产优化调整政策持续叠加之下，四季度楼市销售有望实现探底回升，从而带动行业整体走出周期底部，后续持续性将更多取决于城中村改造进展及相关房企是否真实受益值得期待。建议关注房地产ETF基金（515060.SH）及其联接基金（008088/008089）投资机会。

       二、房地产优化调整政策密集出台

       2023年房地产优化调整政策出台力度及密集度进一步加大，在中央发文后，地方政府也迅速“因城施策”落地措施。比如住建部等提到要降低首付比例，降低首套房贷利率；同时也提出要落实个人住房贷款“认房不用认贷”等措施。随后多家国有大行纷纷发布降低首套住房贷款利率调整的公告，并将调整范围、规则、方式和相关安排均详细列出。包括北上广深一线城市及部分热点城市也迅速出台政策落地“认房不认贷”。取消限购城市也持续增加等等。

       今年9月以来，全国大中小城市陆续的“因城施策”政策密集发布，包括对特定人群购房给与贷款额度、税费等方面的优惠或进行购房补贴；提高公积金贷款额度及放宽公积金提取；部分城市积极开展向外推介商品房及举办购房活动促进本地楼市销售；落实认房不认贷及降低首套房、二套房首付及贷款利率；取消限购、指导参考价松动；对港澳台居民购房限制放宽；银行房地产贷款集中度管理执行有所松动等等。积极配合高层的优化调整政策，并迅速落地执行，极力在“金九银十”传统销售旺季发力带动楼市销售的回升。

       在城中村改造方面，各地启动摸底，部分城市积极推进。7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。9月14日，自然资源部印发《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，决定在北京等15个省（市）的43个城市开展为期4年的低效用地再开发试点，以提高土地利用效率。根据广东省政府及广州市住建局等官方网站消息，广州于2023年年初便宣布了127个城中村改造项目，含46个续建项目，12个新开工项目，69个前期项目，重点推进17个城市更新项目，力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标；2023年7月，广州发布了征集《广州市城中村改造条例（征求意见稿）》，首次针对城中村改造进行的立法工作；2023年9月，广州市召开城中村改造工作推进会，成立广州安居集团，专责从事保障性住房投资、融资、建设和运营管理，其将通过城中村改造转化、存量房源整租运营等多渠道筹建房源。根据深视新闻报道，深圳2023年推进城中村规模化品质化改造提升项目，筹集保障性住房5.2万套（间），约占全市城中村租赁住房总量的1%，预计到年底将会有1.5万套保租房，能够改造完成并投放市场；2023年8月1日起深圳正式实施《深圳市保障性租赁住房管理办法》，保障性租赁住房主要面向符合条件的新市民、青年人及各类人才配租。根据上海市人民政府官网、澎湃新闻等多方消息，2023年3月上海市发布了《上海市城市更新行动方案（2023—2025年）》2023-2025年，上海计划加快推进“两旧一村”改造工作，到2025年，全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造，实施3000万平方米各类旧住房更高水平改造更新，中心城区周边“城中村”改造项目全面启动。2023年9月26日，上海市十六届人大常委会听取和审议了关于“两旧一村”改造工作情况的报告，上海“两旧一村”改造工作已全面实施，截至9月，中心城区零星旧改已完成8.52万平方米，上海市政府预计全年完成12万平方米；不成套旧住房改造已完成24.77万平方米，年底计划完成28万平方米；“城中村”改造项目已启动10个，全年计划已提前完成。 

       三、 房地产投资特征梳理

       尽管近期优化调控政策密集出台，然而中秋国庆假期的楼市成交情况平淡，政策信号效果初步看不尽人意。通过对2009年以来历年房地产板块表现复盘，梳理板块投资特征主要有以下三方面：

       1、政策调控为行情重要因素，但影响近年已逐步减弱回顾

       2009-2023年各阶段房地产板块表现，政策调控为行情重要影响因素，且整体遵循基本面弱政策宽松、基本面强政策收紧，政策交替松紧的周期变化。如宽松带来的2009年、2012年上半年、2014年、2022年末的板块行情；收紧带来的2010、2013年、2018年板块调整。部分时点即使政策最终落空，但预期变化仍带来板块大幅波动，如2018年年初行情。同时政策调控手段从早期注重需求端（限购限贷等），逐步过渡到供需并重，且通过系列举措，不断规范房企拿地、融资、销售等行为，引导行业降杠杆、房企稳健经营。

       本轮周期在2023Q3限制性政策加速退出，但无论是2022年末或2023Q3，板块涨幅及持续时间均不及过往，核心在于2009、2012、2014-2015年楼市均明显复苏，而本轮周期楼市持续低迷，市场对中期需求担忧升温，政策宽松——楼市回温——房企业绩改善传递链条不顺畅，导致政策催化行情弱于过往，未来除关注政策支持外、基本面复苏强度及持续性为影响板块走势关键。

       2、基本面为行情重要催化，且影响政策行情强弱

       除政策外，基本面亦是行情重要催化剂。一方面基本面复苏与否决定政策松绑行情持续性及高度（如上文所述，政策最终也是影响基本面预期），如2009Q4、2012Q4随着政策松绑带来基本面复苏兑现，板块均迎来二次上涨；而本轮放松周期则由于基本面迟迟未回暖持续压制板块表现。另一方面即使政策大环境偏紧，楼市超预期表现亦能带来阶段性机会，如2017Q1返乡置业火爆带来板块反弹、2019Q1销售复苏叠加流动性改善引发板块上涨。

       3、存在多轮主题性机会，是否兑现及真实受益为关键

       回顾2009年以来各阶段行情，亦不乏出现主题性投资机会。如2012年末新型城镇化主题、2015年房企转型主题、2016-2017年险资举牌、2017年雄安新区主题、2017-2018年棚改货币化主题、2023年城中村改造主题等，均带来板块或代表性个股上涨。同时主题最终是否兑现、相关房企是否真实受益决定板块或个股涨幅，如2014年国企改革真实落地的天健集团、2017年三四线棚改货币化带来销售及业绩高增的新城控股等，当年均取得较大涨幅。部分主题由于短期对基本面提振有限或低于预期，行情持续时间较短或上涨后快速回落，如2017年雄安新区受益个股、2022年的再融资主题。2023年房地产板块最重要主题或为超大特大城市推进城中村改造，后续主题持续性将更多取决于城中村改造进展及相关房企是否真实受益。

       四、 房地产板块后市展望

       房地产行业体量大，上下游涉及行业较多，产业链长，对国民经济增速影响巨大。楼市销售持续疲弱，对拿地、房地产开发投资及上下游行业的需求均带来负面影响，直接拖累我国经济增长。中央政府从稳定房地产市场，到优化及放松调控政策，再到刺激楼市需求，政策力度逐步加码；而地方政府也迅速落地政策，希望尽早带来成效。在房地产优化调整政策持续叠加之下，四季度楼市销售有望实现探底回升，从而带动行业整体走出周期底部值得期待。

       同时对于本轮政策信号效果，政府一边不断松绑政策约束，一边试探市场水温，避免过快形成单边预期。假设在中央层面直接强调放开所有限制各地因城施策，较大概率又会很快让楼市供需两端形成“房住不炒”已经过去的错误判断，导致需求迅速释放，过热压力倒逼政策收紧。政策制定被市场预期牵着鼻子反复摇摆，市场反而容易产生“有形的手”干预过多、难以预测的负面情绪。因此，预计四季度开始政策效果逐步显现，市场定价过程不会一蹴而就。

       未来无论是政策进一步宽松或基本面企稳复苏，均有望带来板块行情。

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