空前的国际动荡面前，近期基金公司普遍比较保守，笔者统计了一下，9月以来在《金牛直播》参加直播的基金经理中有三分之二是在谈论债券投资的。当然不可否认，当前机构对于利率下行的预期还是比较一致的，毕竟经济目前还处于弱势阶段，货币层面很难保持紧缩的状态，所以机构的普遍观点认为，2018年以来的债券牛市还可以持续一段时间。但是经济的运行是不断进行的，如果降息的预期已经比较一致，那么似乎也可以考虑如果降息真的发生以后，市场会有什么连带反映。本周参加直播的来自于富国基金的吴畏先生认为，下一个机会将在地产、金融板块。

来自上两轮降息的经验数据

直播的开场，吴畏先生首先展示了一组来自2011年底和2014年一季度降息以后各版块走势的数据。从数据上看，非银行金融、建筑、房地产板块，在降息半年到一年以后，都有比较出色的表现。当然，从统计学的角度看，两个样本似乎说服力并不是很强。不过因为我们国家改革开放仅有40年，很多行业指数也只有十年左右的历史，所以这两组数据显然还是非常重要的。

支撑看好地产板块的主要理由

笔者对于现阶段的宏观经济形势的观点，跟很多投资者一样都是持保留态度的，所以直播中对于吴畏先生提出了一些挑战，比如当前从舆情和民意来看，实际上仍然是不支持房价上涨的。因此房地产政策能否从从严转向宽松，目前仍存在很大的争议。

但是吴畏先生提出的几个观点也是非常有说服力的：

首先，吴畏先生认为利率的波动，对于地产行业这种高杠杆行业而言影响非常大。从购房者一端看，在购房者月供承受能力不变的情况下，利率下降意味着购房者可以承担更高的贷款额度，从而增强购房能力；从地产行业的角度，利率的下行意味着房屋建设过程中资金成本的下降，从而增加地产行业的供给能力。因此降息的条件下，房地产行业的供给端和需求端都存在比较明确的正向刺激。

第二，从房地产政策层面。在当前经济下行的条件下，借助房地产行业的实现宏观对冲在宏观政策的决策中始终不失为一个选项。此前对于地产行业的严监管所配套出台的很多非常规的政策，实际上都有微调松绑的空间，逐步解禁一些过分苛刻的政策，实际上就能带来对行业的正向刺激。于此同时，目前国内房地产政策，以因城施策为主要模式，局部的政策松动实际上已经有一定展开的迹象。

第三，从市场需求的角度。居民改善住房的质量的愿望是一直存在的，追求更好的居住环境、配套环境的需求并不会因为限购而消退。这一点笔者比较认同，比如北京地区二十余年来涌入了大量新增70、80后外来常住人口，当前不仅面临子女教育、医疗、环境等常规的改善住房需求，还有父母来京养老的需求，而且这一需求越来越迫切，一套住房显然是很难应对这种需求的。

第四，吴畏先生认为，当期房地产行业的股票估值普遍已经达到了非常低的水平，甚至有些地产股的估值只有1.5倍，这与正常水平下8到10倍的估值已经有很大的偏离，因此，从个股的价格来看，也存在上升空间。从销售收入的角度，由于地产行业的实际销售业绩反映在报表中通常有2年所有的滞后，因此，现阶段隐藏的利润也可能是未来增长的契机。

金融行业在震荡市有更好的表现

由于时间的关系，关于金融行业在直播中并未展开充分的讨论，这里只能总结一下吴畏先生的基本观点。根据吴畏先生的统计显示，在震荡市中金融行业整体有较高的概率出现超额收益，而在牛市或者熊市中则确定性不高。而当前市场，则更加接近震荡市的情况。

直播总结：地产板块值得保持关注

由于经济存在很多不确定性，尽管吴畏先生提出了很多有价值的观点。但是关于利率下调的预期，以及房地产政策的松动，实际上目前也只是预判的阶段，未来能否按照预想的方向发展，还需要时间的验证。不过本期直播至少给我们提个醒，冷淡的3年的房地产市场，至少从现在开始还是应该重新保持关注的。（文/中证金牛   田立夫）

（来源：老编辑聊投基的财富号 2018-12-13 13:56） [点击查看原文]