长周期下，我们认为商品房购置的供需主要看人口和土地供给。 结合二者的变化趋势，能够把握长周期下的房价走势（详见专题报告之一、二《 阶梯型城镇化、租售并举强化城市金字塔效应》 、 《 租售并举重塑供给新十年新格局》） 。 在市场化的交易行为中，供需的平衡势必涉及双方手中的资金量是否足够充裕，本文将重点从供给端讨论开发商手中的资金从何而来，至何而去，以及随着资金来源的变化地产行业的商业模式将进化升级。

我们预计 2018 年房地产开发投资增速为 4.3%，主要由新开工和施工的建安成本上升所带动。 我们预测 1）低库存下开发商推盘量增加，去化率缓慢下降，新开工增速高于销售增速导致短期库存回升，进而土地购置面积负增长（且预计房企融资环境整体依然较紧）； 2）销售均价稳定，但同等价位可以购买到更优质的楼盘，因此推盘量增加可部分抵消去化率下降的影响带动销量回升。

我们认为房地产行业的发展与金融环境息息相关，资金是房企发展之本。 未来开发商的资金来源主要增量渠道将是租赁市场带来的资产证券化，同时受益于行业集中度的提升，龙头房企更具备融资优势。