2018年的地产迎来更大机遇,先看龙头溢价,再看周期重估;丰富且新型的融资渠道给龙头企业带来了兼并机会,从而带来体现出成长性。

2017年,一眼分不清是周期下超预期、还是调控下高成长。1)现象:2017年销售再创新高基本是定局,放在从2016年年底开始的调控政策下是较难预期的,但去库存的持续推进、PSL支持的三四线棚改,在分城调控下成了销售创新高的最大催化剂;2)格局:以往调控手段的再实施,其结果市场都有“确定性预期”,因此今年把调控上升到长效机制,并明确了以土地、财税、金融等为主要改革方向,由此再衍生出变革住房制度、土地制度、金融制度等;3)本质:政策的目的在于降低住房的资本品属性、加强消费品属性(房住不炒),背后其实是经济拉动方式转变,固定资产投资为主导则资本品属性更重(储蓄拉动)、产业投资为主导则消费品属性更重(收入拉动)。

2018年,投资、销售与政策的博弈之年。1)投资:拿地端,不会有补库存。若按照2017年4月份文件,也即土地供给根据库存周期动态调整,那么在补充了较多库存之后的2018年,一旦对销售预期为负增长,则供地负增长的概率较大,会拖累地产投资;但需注意的是,2015年以后拿地对地产投资的影响已经大幅下降。建设端,占比高,2017年下半年投资低于预期,原因就在此,施工节奏因为环保而放缓,预计2018年建设增速也将稳中略降;2)销售:不看整体,而看区域。预计一二线及周边会因为2017年供地充足带来推盘量提升,销售预期好转,但整体负增长依然概率较大;3)政策:2017年的政策是超预期的,一方面三四线城市棚改投放货币、另一方面龙头房企融资没有像前几轮周期一样收紧。随着一二线城市房价已经有所回落、销售大幅下降,2018年的政策边际上不更紧的概率更大。

从龙头溢价、到区域重估,周期与成长的含义互换,看多2018年。

我们认为,2018年的地产迎来更大机遇,先看龙头溢价,再看周期重估