回顾地产行业历史周期,政策变化的背后集中体现的是管理层对于经济(保增长)和民生(控房价)之间的平衡态度,顶底部政策触发器分别是房价和投资。16 年四季度以来,地方主导的“四限”调控经过多次深化调整,无论是政策覆盖维度还是政策调控力度总体均强于前两轮调控周期,边际收紧的空间较小。从效果来看,政策在“保增长、保民生”两方面都取得了令人满意的效果,核心城市通过严厉的政策限制价格上涨压力最大的阶段已经过去。18 年的政策面大概率还是维持目前的态势,但因城施策背景下部分地方存在边际改善的空间,这有利于区域龙头企业边际经营状况的改善。

从2015 年开始,实际上是地产行业系统性风险下降的过程,明确的去库存政策以及“因城施策”等政治举措都是尽可能的避免行业出现大起大落,降低预期收益水平。18 年行业库存将大概率维持低位,稳定的销售去化率以及较高的资产周转率,保证了企业的存货价值。行业的估值波动在本轮政策周期下行的过程中,将在较窄的空间内进行波动,企业自身的业绩增长会成为带动股价上升的核心要素。