巴菲特说，人生就像滚雪球，最重要的是发现很湿的雪和很长的坡。在A股，大牛股的形成亦是如此，很湿的雪可以代表行业，很长的坡显然就是时间。

从行业来看，十大牛股中，房地产行业有3只、食品饮料有3只、医药生物2只，家电和汽车各1只。

再来看时间维度，万科能夺得A股第一牛股的位置，一方面是身处蓬勃发展的房地产行业，另一方面显然胜在时间上。万科上市的年数为28.14年，剔除老八股后，是上市时间最长的股票之一。前十大牛股的平均上市年数就高达22.25年，这也充分说明投资一定要拿得住，忍得住寂寞。

上一年里，地产由于政策打压的原因，不断创新低。今年政策上大概率会没上一年打压大，而且行业销售额也逐步有所回暖，所以地产近期也走出一波行情。

不知不觉，中证全指地产指数今年以来也上涨了30%，跟上了上涨的节奏。

目前经济下行压力下，房地产政策会有边际宽松，但不会像2014年力度那么大，应该和2011年更为类似，以货币宽松和局部宽松为主，不会出现类似调整首付、放开限购这样的大招。具体来说，我们对2019年房地产政策做出以下几点判断：　

1、相对于医药之前的黑天鹅，房地产税对于地产来讲影响的程度会相对有限和可控，因为地产涉及到金融体系的稳定，所以政策这药肯定是可控的。

2、地产股投资的主逻辑，城镇化发展依然在路上，在城镇化的后半程，集中度将有可能继续提升，在今后，广大的中小地产商会被吞噬，在龙头集中化的行业趋势下，行业指数的投资应该逐渐趋向投资龙头。小兵oo9也说过，地产繁荣不光是保银行，是中国城市化的ipo，就跟发新股一样的。

3、货币政策继续宽松，降准和2018年差不多，降息暂时看不到。

只要货币宽松，一定地产牛市。从近期数据来看，以信托为首的融资渠道，确实又重新活跃起来，地产企业的融资得到了明显的缓解。即便按照借新还旧去执行，也大大减缓了地产企业资产负债表收缩的速度，随着销售和投资剪刀差拉大，地产企业的现金流量表会得到明显恢复。

2019年货币政策会适度松动，不同于2008、2011和2014三轮宽松周期都采取直接调整存贷款基准利率的方式完成降息，这一轮会有所不同。降准还是会有，次数可能和2018年差不多。全面降息暂时看不到，央行更倾向于定向降息，新创设的TMLF就是定向降息的一种方式。

4、货币宽松下，土地市场会是领先指标，目前有了一定程度上涨。按照地产金融框架，房地产市场本质上是土地市场，且是最重要的资本品市场。因为土地市场特有的货币派生功能，使得拿地本身会带来信用派生进而引导资产价格上涨。目前市场情况上看，土地价格开始出现一定程度上涨，且部分区域表现比较明显。

5、房价也是资产价格的一种，且是低风险偏好，当前的低估值公司存在补涨机会。资产价格当中最重要之一即是房价，因此，高风险偏好资产价格的上涨最终也能够传递至低风险偏好资产价格当中，无论是经济企稳、还是风险偏好回落，都会带来一定的补涨机会，而催化剂则是房价的企稳。

估值状况

随着地产近期的快速上涨，买入空间虽然已经逐渐减少，但是地产当下的估值从绝对值来看不算高，20%的历史百分位也处于低位。