3月18日，越秀服务（6626.HK）发布2023年业绩公告。报告期内，越秀服务收入约32.24亿元，同比增长29.7%，毛利率为26.6%，股东应占盈利为4.87亿元，同比增长17%，每股基本盈利为0.32元。董事会建议派发末期股息每股0.087港元（相当于每股0.079元）。

　　截至2023年12月31日，越秀服务在管面积为6520万平方米，较2022年年末增长26.2%，合约面积同比增长18.2%至8340万平方米。

　　业绩会上，越秀服务非执行董事兼董事会主席林峰对包括《中国经营报》记者在内的媒体表示：“在市场拓展的过程中，我们还是比较关注项目的素质，不会做过多的盲投。目前我们参与公开市场的招投标，中标率基本上能达到33%。”林峰进一步表示，公司上市三年内实现在管面积1亿平方米的目标目前尚未达成，未来两年将继续努力，同时对收并购仍保持谨慎态度。

　　新增合约面积1540万平方米

　　过去一年，越秀服务逐步深化以粤港澳大湾区为核心的全国化布局，合约管理项目所覆盖的区域有所扩大。

　　业绩公告显示，2023年，越秀服务新签约项目113个，新增合约建筑面积1540万平方米。截至2023年年末，公司在管项目408个，总在管面积同比增长26.2%至6520万平方米，合约管理项目476个，合约面积同比增长18.2%至8340万平方米。

　　上述所增加的面积除了公司控股股东越秀地产（0123.HK）的稳定交付外，越秀服务也积极拓展越秀集团体系内的物业管理需求，同时推进市场拓展。

　　林峰表示，2023年，越秀服务新增的合约建筑面积中，由公司通过市场拓展增加的面积约1000万平方米，由关联方直接交付的面积约500万平方米。“房地产市场下行确实给我们带来了一些挑战，但我们还是比较有信心，信心来源主要包括几个方面，首先是越秀地产的整体合同销售额保持稳健增长，每年可以稳定交付400万—500万平方米的面积，且所交付的面积品质也比较高。其次，公司依托国企背景及稳健的财务状况，能够在市场竞争激烈的环境下抓住一些机会，从而保持整体营收规模、利润的稳健增长。”

　　值得注意的是，越秀服务在2021年6月上市之时曾定下上市三年内在管面积达到1亿平方米的目标，但实际完成情况距离目标还存在一些差距。林峰在业绩会上坦言，公司上市以来一直是朝着前述目标努力，但近三年物业管理行业发生了很大变化。从实际完成情况来看，越秀服务通过关联方交付和自身外拓所取得的面积都符合当初公司上市的预期，目前存在的缺口主要在于收并购，“当时安排约3500万平方米的面积要通过收并购来完成，但后来我们基于一些考虑最终没有执行收并购，实际上也避免了踩坑”。

　　社区增值服务收入增长约40%

　　基于不同业态在管面积的拓展，越秀服务深入发展多元业务。

　　业绩公告显示，截至2023年12月31日，越秀服务的住宅、TOD、商业及产业园、城市服务及公建四个业态分别占在管面积的63.2%、10.8%、16%和10%。2023年，公司社区增值服务收入约9.32亿元，同比增长43.3%，其中美居业务收入同比增长62.1%至3.45亿元。越秀服务方面表示，社区增值服务收入增长主要是由于非商业项目在管面积扩张带来服务用户的增长，以及向客户提供的社区用户服务类型多样化所致。

　　林峰表示，公司计划社区增值服务的收入增速在2024年维持35%—40%的水平，努力提高这一业务在公司整体营收中的占比。“社区增值服务本身的毛利率相对较高，基本上能达到32%左右的水平，但基础物业管理服务的毛利率基本保持在15%左右，无法追求过高的毛利率，因为毛利率过高有可能导致服务品质的下降。所以我们会在增值服务方面重点发力，让这部分业务的收入占比向物业管理服务的收入占比逐步靠近。”

　　业绩公告显示，2023年，越秀服务基础物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务、商业运营及管理服务、市场定位及租户招揽服务的收入占比分别为32%、21%、29%、15%、3%。其中，非商收入（包括基础物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务）同比增长35.5%至26.3亿元，占总营收比重为81.6%。基础物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务的毛利率分别为16.1%、29.7%、32.7%。

　　截至2023年年末，越秀服务总资产约64.07亿元、净资产为36.2亿元、现金及定存为47.04亿元、经营性现金净流入为6.95亿元；公司资产负债率为43.5%、应收账款天数为77天，ROE（净资产收益率）为14.3%、ROA（资产回报率）为8.1%。