今日，绿城中国（HK3900）发布年度业绩报告。公司2018年的盈利较2017年了54.62%。根据早前的公告，绿城的盈利下滑原因，是公司出售附属公司的净收益减少、计提的物业减值亏损拨备有所增加，以及提前计提人民币贬值带来的外汇借款可能的亏损导致。
不过从绿城今日发布的业绩情况看，反映公司主营业务真实盈利水平的核心利润指标，不仅没有出现下降，反而较2017年还有62%的增长。
市场对绿城的业绩下滑实际早有预期。早在3月1日，绿城中国发布盈利警告公告时，公司股价曾经有8.7%的下滑。然而，之后却一路上涨，到年度业绩发布的前一天，即3月21日，绿城股价已经恢复至6.75港元，比公告发布前的股价还要高。而在业绩公告发布后，绿城股价更是一路飘红，开盘就达到了6.85港元。
绿城的股价为何会经历一轮过山车似的波动？公司管理层在3月20日和媒体记者公开交流时，给出了可能的答案。受会计制度影响，今天发布的2018年财务报告，其实并没有能够反映绿城在2018年的真实盈利，公司实际盈利较2017年有50%以上的增幅。而且，绿城真在开展一次能效率革命。改革之后，绿城的运营效率、资金使用效率、投资回报水平都会有非常大的改善。这意味着公司的业绩将很快进入腾飞期，绿城中国未来将不仅只有好产品，也将拥有好的业绩。
买绿城的股票肯定能赚
“买绿城股票肯定会赚。”
在媒体沟通交流会上，绿城中国总裁张亚东非常自信地说。
他的自信来源于几方面。
首先，绿城的真实业绩并不差。尽管，2018年绿城的盈利出现了下滑，但这并不代表公司在2018年的真实业绩。
和其他行业不同，房地产行业是在已售房屋正式交付后，才能确认为营业收入。这使得销售收入体现在财报时，至少有2—3年的滞后期。2018年的业绩，其实是2015年、2016年的绿城中国的销售业绩。
那时的绿城，刚刚经历了股权转让的风波。在这种局面之下，当时的管理层，选择了稳守的发展战略，不追求规模地迅速扩张，更强调企业经营的财务稳健。2015年—2017年，绿城的合同销售规模分别是719亿元、1139亿元、1463亿元人民币。虽然，这个增长率和行业平均水平不算慢，但和房地产行业前30强的企业相比，尤其是那些在3年内，就由两三百亿，跃升至千亿规模的房企相比，增速还是显得慢了许多。
这几年的销售规模增速不快，造成的一个后果就是，2018年绿城确认的营业收入只比2017年增加了43.7%。虽然相较行业同等基数的企业，这一收入增幅不算低，而且毛利由80.76亿增加至137.52亿元人民币。
但是由于绿城根据市场的变化，主动增加了计提的物业减值亏损拨备和提前计提人民币贬值带来的外汇借款可能的亏损。相比之下，其他在港上市的同行，并没有作出类似的跌价或亏损计提。如此一来，市场对照绿城现在的股价，自然就会感觉有所低估。
效率革命
而对绿城来说，将彻底改变公司未来几年业绩，还是以张亚东为首的领导团队正在实施地一系列改革。
张亚东说，行业一般地开工、销售和现金流转正的周期是“5、9、12”，一些龙头企业可以做到“3、6、9”，而绿城往往是“6、12、20”，效率明显要比别人慢了一大拍。
其他房企有些甚至能在拿地之后一两天里就能拿出图纸，但绿城通常要花很长时间才能完成规划设计图。
张亚东所说的开工慢，销售慢，现金流回正慢，几乎可以说是绿城从诞生以来就有的基因。以绿城在杭州（楼盘）2016年开发的凤起潮鸣为例，光是拿地之后的规划、设计，就花费了至少六个月时间。当年为了实现最佳的景观效果，甚至出动无人机勘测，最终才诞生了上乘之作。
但是，这却拖累了项目的开发速度，妨碍了项目的投资回报率。
除了开工、销售、现金流回转速度慢，绿城的供货也常常难以匹配市场销售需要，出现供货青黄不接的现象。
张亚东说，今年绿城上半年的供货只有3成，超过7成的供货要到下半年才能开始。而导致供货不足的主要问题就是投资。投资拿不到地，就会拖累开发，最终影响实际销售。
目前绿城投资团队人手严重不足，甚至不能第一时间拿到各区域今年招牌挂，将推出所有的地块具体位置、是否适合绿城开发等信息。这就会拖累绿城拿地的节奏和效率，最终无法保障销售端的供应。
除了这些问题外，销售团队的收入和公司利润严重脱节；区域之间相互竞争不足，受制于之前划分的区界，不能及时去抢占空白的市场地带；包括职能开发部门，不能有效地和区域公司合作，共同去拓展绿城所需要的资源，都是绿城目前运营效率的障碍。
而管理层目前正在制定并执行新的政策，破解公司运营效率所遇到的瓶颈，让绿城变得更高效。
除了对原有区域及集团公司的管理架构进行调整外，绿城还在大规模增加投拓部门团队，以确保投资拿地的力度，可以满足销售需要，未来更有希望改变目前上半年供应仅占三成的局面，实现以销定产。另外，在迅速掌握招拍挂以及收并购项目地块信息后，规划、设计部门可以更早介入，加快项目的动工、销售、现金流回正速度，大大优化资金的运行效率，实现更高的项目投资收益及回报，进一步改善公司利润指标。
内部的竞争机制也已经建立，区域公司从固守自己的一亩三分地，到积极开拓新的市场，拓展新的资源。楼盘的销售渠道也被更大范围开拓，如今在绿城楼盘，购房者不仅可以本项目的房源，也可以买这个城市其他的绿城项目房源，甚至其他城市的绿城楼盘房源也可以购买。
此外，绿城还通过入股百年人寿，更好实现产业协同，有效利用低成本资金，实现更高的股东回报…
对投资者来说，这是一个非常鼓舞人心的好消息。未来，绿城这个中国房地产行业的特长生，不仅仅会有中国地产界首屈一指的高品质产品，也同样能给绿城的股东们一份优秀的成绩单。