上海富朝物业管理有限公司与中国人民武装警察部队上海市总队后勤部租赁合同纠纷二审民事判决书
上海市第二中级人民法院民事案件
（2017）沪02民终6277号
中国裁判文书网
关联公司：
上海富朝物业管理有限公司
关联律所：
上海市宝生律师事务所
上海中夏旭波律师事务所
上海市第二中级人民法院
民事判决书
上诉人（原审被告，反诉原告）：上海富朝物业管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人：范林，执行董事。
委托诉讼代理人：张玉琦，上海市宝生律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨健萍，上海市宝生律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：中国人民武装警察部队上海市总队后勤部，住所地上海市。
法定代表人：张东明，部长。
委托诉讼代理人：沈丹，上海中夏旭波律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张鹏峰，上海中夏旭波律师事务所律师。
上诉人上海富朝物业管理有限公司（以下简称“富朝公司”）因与被上诉人中国人民武装警察部队上海市总队后勤部（以下简称“武警部队上海后勤部”）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院（2017）沪0106民初4646号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
上诉人富朝公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持己方一审反诉诉请。
事实和理由：一、武警部队上海后勤部主体不适格，诉讼主体应是武警上海市总队后勤部营房处租赁办公室（以下简称“后勤部营房处”）。本案中租赁合同与《补充协议》签订主体甲方均是后勤部营房处，且审核部门盖章、向己方开具《房地产租赁证明》的也是后勤部营房处；二、一审法院认定己方违约是错误的，违约方应是后勤部营房处。本案中后勤部营房处自2015年7月1日起未能再提供许可证，违约在先，己方后拒付租金系行使不安抗辩权，而非一审认定的违约；三、一审法院对人民币（以下币种均为人民币）300万元保证金的处理超出武警部队上海后勤部的诉讼请求；四、一审法院对己方的损失部分认定错误。首先，己方提供了空置房屋对应的租赁合同，房屋空置是实际的损失，一审认定己方未提供充分证据系错误的；其次，一审法院认为即便存在损失也是商业风险，而非武警部队上海后勤部造成，对因果关系的认定错误。由于后勤部营房处无法提供有效的房地产租赁许可证，导致租赁房屋无法办理营业执照，进而导致多处房屋空置。
被上诉人武警部队上海后勤部辩称，同意一审判决，请求予以维持。
武警部队上海后勤部向一审法院起诉，要求判令：一、富朝公司支付拖欠租金1,600万元；2、富朝公司支付自拖欠之日起至租金实际付清之日期间拖欠前述1,600万元租金按日千分之三计算的逾期违约金，另外还延迟支付了两笔各100万元的租金，分别逾期543日及553日，故主张该两项租金的逾期违约金为328.8万；三、解除（2017）沪房租合字第20019号《武警部队房地产租赁合同》及《补充协议（一）》，富朝公司应于解除当日交付房屋。
一审中，富朝公司提起反诉，要求判令：一、武警部队上海后勤部继续履行双方的武警部队房地产租赁合同；二、己方无需支付自2015年7月1日起的房屋租金；三、武警部队上海后勤部赔偿租赁房屋空关之日起的租金损失14,641,845.14元。
一审法院认定事实如下：武警上海市总队后勤部营房处租赁办公室（出租人，甲方）与富朝公司（承租人，乙方）于2007年5月10日签订了《武警部队房地产租赁合同》一份，乙方向甲方承租上海市万航渡路XXX号至5号（即愚园路XXX号）环球世界大厦B座1-10楼房屋（以下简称“系争房屋”），租赁期限自2007年7月1日起至2012年6月30日止，年租金1,200万元。租赁用途为商务办公和金融商业活动。租金按年支付，每年的6月20日至6月30日期间，乙方应支付下一年度的租金。合同第六条约定，合同签订时，乙方应向甲方支付保证金300万元，若乙方未履行合同义务的，甲方不退还上述保证金，若甲方未履行合同义务的，应退还保证金并加付银行同期存款利息。合同第七条第（三）款约定，租赁期内，甲方应当负责向武警部队基建营房部门办理租赁合同审核手续，申领《武警部队房地产租赁许可证》。合同第十一条第（二）款约定，如乙方逾期支付租金及有关费用，则每逾期一日应按照逾期支付金额的千分之三向甲方支付违约金，逾期30日，甲方有权解除合同并收回涉案房屋。同日，双方又签署了《补充协议（一）》，将租赁期限延长至2022年6月30日，甲方同意乙方转租或分租，但不得整体转租。《补充协议（一）》中约定，甲方向乙方提供地下车库12个（泊号为2、3、4、9、12、17、19、20、21、27、31、32）作为房屋附属配套设施。合同签订后，富朝公司支付了300万元租赁保证金。
富朝公司于2016年3月9日支付了截止至2015年12月31日的租金。后又于2017年1月4日前支付了2016年1月—2月的租金200万元。此后富朝公司未再付款。
系争房屋系中国人民武装警察部队后勤部名下不动产，性质为军产。2014年6月19日，中国人民武装警察部队后勤部为系争房屋租赁一事发放了租赁许可证，许可证有效期至2015年6月30日。该许可证到期后，2015年9月23日，武警部队上海后勤部出具《房地产租赁证明》一份，声称2015年度《武警部队房地产租赁许可证》正在办理，希望凭该证明办理工商登记手续。2016年3月24日，武警部队上海后勤部出具《房地产租赁证明》一份，声称因全军开展空余房地产租赁整治，《武警部队房地产租赁许可证》的申领已被暂停，希望凭该证明办理工商登记手续。中国人民解放军总后勤部及国家工商行政管理总局曾于2010年5月21日联合下发《关于加强管理有关问题的通知》，对租用军队房地产作为经营场所的承租人，未提供《军队房地产租赁许可证》的，不予办理登记手续。
2016年12月21日，武警部队上海后勤部曾委托律师向富朝公司发函，要求其支付拖欠的租金。2017年1月4日，富朝公司向武警部队上海后勤部出具情况说明一份，声称2015年6月原租赁许可证到期后，曾与武警部队上海后勤部商讨申领租赁许可证一事，其曾表示2015年9月发放，后又因部队租赁整治未能按期办理，直至2016年2月，国家要求部队停止有偿服务，明确租赁许可证停止办理。富朝公司在情况说明中还表示，涉案房屋空置面积已达5,000平方米，希望与武警部队上海后勤部商谈还款计划。随情况说明还附有《租金欠款支付计划》一份，计划于2017年1月31日前，偿还400万元；2017年2月28日前，偿还400万元；2017年3月31日前，偿还500万元。
一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。富朝公司使用武警部队上海后勤部提供的系争房屋，应当依照约定支付租金。富朝公司以武警部队上海后勤部未提供租赁许可证为由，主张合同目的无法实现，因此拒付租金。然而纵观本案事实，武警部队上海后勤部在双方建立租赁合同关系之初，已按照约定提供了《武警部队房地产租赁许可证》，并非有意欺瞒。该许可证到期后，因客观因素，致使武警部队上海后勤部无法提供新的许可证，而富朝公司不晚于2016年2月，已经明确知晓其无法提供新的许可证，却仍然主张履行合同，说明缺少许可证不会造成富朝公司完全无法占有、使用系争房屋。富朝公司一方面主张合同目的无法实现，拒绝支付租金，一方面却要求继续履行合同，同时并未交还系争房屋，继续占有使用至今，甚至提出过明确的租金清偿计划，足以说明合同目的并非如富朝公司所说无法实现，故一审法院对富朝公司的该项抗辩不予采纳。武警部队上海后勤部关于支付租金的诉请于法有据，一审法院可予支持，富朝公司应当支付2016年3月1日至2017年6月30日的租金1,600万元。
考虑到富朝公司不晚于2016年2月，已经明确知晓武警部队上海后勤部无法提供新的许可证，却仍在占有、使用涉案房屋的同时不按时支付租金，且逾期不付租金超过30日，已经构成违约。依照合同约定，武警部队上海后勤部有权要求解除双方之间的租赁合同。因此，武警部队上海后勤部的该项诉请，一审法院可予支持。因富朝公司违约导致合同解除，双方对保证金的处理已有约定，依照合同约定武警部队上海后勤部收取的300万元租赁保证金无需返还富朝公司。至于武警部队上海后勤部主张的逾期违约金，综合考虑影响本案合同履行的客观因素、富朝公司因未获取租赁许可证遭受的不便以及武警部队上海后勤部并未提供证据证明其遭受的实际损失远超已经收取的300万元保证金，故一审法院对武警部队上海后勤部的该项诉请不予支持。
富朝公司反诉中关于继续履行合同的诉请，因其自身违约导致合同解除，故一审法院难以支持。其关于无需支付租金的诉请，一审不予支持，理由同前述部分，不再赘述。至于富朝公司要求武警部队上海后勤部赔偿因房屋空关带来的损失，因富朝公司并未提供充分证据证明其实际存在该项损失，且损失系武警部队上海后勤部造成，而非商业风险，故一审法院不予支持。
综上所述，富朝公司拒不支付租金的抗辩不能成立，武警部队上海后勤部有权要求富朝公司支付1,600万元租金，并解除租赁合同。合同解除后，富朝公司应当交还房屋。武警部队上海后勤部关于违约金的诉请，一审法院不予支持。富朝公司反诉的全部诉讼请求，一审法院不予支持。
一审法院判决：一、中国人民武装警察部队上海市总队后勤部与上海富朝物业管理有限公司于2007年5月10日签订的《武警部队房地产租赁合同》、《补充协议（一）》于判决生效之日起解除；二、上海富朝物业管理有限公司应于判决生效之日起五日内将上海市愚园路XXX号（环球世界大厦）B座1-10楼房屋及附属设施交还中国人民武装警察部队上海市总队后勤部；三、上海富朝物业管理有限公司应于判决生效之日起五日内支付中国人民武装警察部队上海市总队后勤部租金1,600万元；四、对中国人民武装警察部队上海市总队后勤部其余诉讼请求不予支持；五、对上海富朝物业管理有限公司提出的全部诉讼请求不予支持。
二审中，当事人均无新证据提交。
本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据查明的事实，可以认定富朝公司逾期支付房屋租金，违反合同约定致合同解除。上诉人富朝公司要求继续履行租赁合同的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。租赁合同解除，富朝公司应将系争房屋返还武警部队上海后勤部并支付占有使用期间的租金。武警部队上海后勤部提供了有效期至2015年6月30日的《武警部队房地产租赁许可证》，之后因不可归责于其的客观原因未能提供相应租赁许可证。鉴于前述事实，上诉人富朝公司认为是因不安抗辩而不付租金的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。上诉人富朝公司占用系争房屋，其认为自2015年7月1日起不支付房屋租金即无偿使用系争房屋的上诉请求，缺乏事实和法律依据，且有违公平原则，本院不予支持，一审法院有关保证金的认定意见，具备事实基础，且为避免今后当事人讼累具有积极意义，本院予以认同。一审法院就富朝公司要求武警部队上海后勤部赔偿系争房屋空置损失所作认定意见，理由确实充分，本院予以认同。上诉人富朝公司关于此节的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予支持。至于诉讼主体资格问题，武警部队上海后勤部营房处租赁办公室系武警部队上海后勤部下属机构，不具备诉讼主体资格，武警部队上海后勤部有权作为本案适格原告提起诉讼。上诉人富朝公司关于此节的上诉意见，本院不予支持。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费296,320元，由上诉人上海富朝物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长彭辰
审判员姚跃
代理审判员陈家旭
二〇一七年七月十八日
书记员张末然
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