不谋全局者，不足以谋一域。

　　房企正在逐步告别过去的高增长时代，从销售额的单一维度比拼，转向产品质量、经营效益以及多元业务的多维度赛道，时代变革下，更考验企业从全局角度出发，谋划长远利益的能力。

　　3月23日，老牌粤系房企雅居乐集团控股有限公司(03383.HK，下称“雅居乐”)

　　公布了2019年的全年业绩。年报显示，雅居乐销售额再次跨过千亿关口，2019年实现预售金额合计为1179.7亿元，较2018年增长14.9%。

　　“多元业务已为集团提供源源不断的收入贡献，2019年收入占比10.1%。”在雅居乐集团主席兼总裁陈卓林的设想中，接下来多元化业务贡献的营收占比能每年都有一个大的提升。

　　在增速放缓、利润下滑的行业背景下，雅居乐更加注重提升自身的盈利质量以及抗风险能力。

　　行业迎来“低利润率”时代

　　纵观今年已发布的年报数据，在“限价”压顶，土地、融资成本持续走高的当下，房企利润正不可避免地被摊薄。

　　“未来行业利润率仍面临较大下行压力，百强企业应提前做好应对策略，决胜低利润率时代。”中国指数研究院近期分析指出，受房地产调控政策持续、各类成本居高不下等因素影响，叠加企业周转速度的下降，2019年百强房企净利润率均值、净资产收益率均值分别为11.1%、15.9%，较上年分别下降0.5、0.8个百分点。

　　在营收盈利方面，2019年雅居乐的营业额602.39亿元，同比增长7.3%；毛利为183.58亿元，毛利率为30.5%，同比下降了13.4个百分点；净利润为92.33亿元，净利润率为15.3%，较去年上升0.4个百分点。

　　在业绩会提问环节开始之前，陈卓林主动解释毛利率下跌的原因：一是2019年海南岛高毛利项目贡献小了，拉低了整个毛利率水平；二是受到目前整个房地产的发展形势影响。

　　通常来讲，25%是房地产行业毛利率的平均水平。根据wind数据统计，从事住宅地产业务的港股上市公司，2016年~2018年平均销售毛利率分别为26.60%、28.70%以及31.10%，平均销售净利率为9.88%、11.66%以及11.93%。

　　即使雅居乐2019年毛利水平有所下降，但从目前已经公布年报的几家上市房企来看，30.5%的整体毛利率处于行业平均水平。据2019年财报显示，龙湖集团去年毛利率为33.6%、时代中国毛利率为29.3%、绿城中国毛利率为25.4%。

　　近年来，雅居乐的高毛利水平曾经备受行业瞩目，而受限于海南省的“全域限购”政策，雅居乐的盈利指标在2019年回归正常水平。

　　对比可以发现，雅居乐2018年的毛利率远超过行业平均水平，2018年雅居乐的整体毛利率高达43.9%，甚至超过一家销售排名前十强、专注商业地产开发的大型央企。

　　“来自海南的入账数，2018年是有113亿，但19年少了很多，才不到40亿。”雅居乐集团副总裁潘智勇强调，其实30.5%的毛利率在行业内已是相当优秀的指标。

　　“海南项目是金蛋，是最重要的项目，不是之一。”陈卓林的底气在于，雅居乐在海南还有400多万平方米的土地储备，可售货值1000多亿元，项目毛利率超过50%，未来几年仍会继续提供好的毛利水平。而目前整个地产行业来说，正常毛利率有30%左右已是理想水平。这一点，正逐渐成为行业共识，龙湖集团方面也表示，未来行业会回归到25—30%的稳定毛利率水平。

　　低成本土储延后释放

　　“海南的确认收入随着政策以及帐期到达，我们的入帐有进一步提升。”潘智勇指出。海南清水湾项目拥有54.8%的高毛利水平，受政策影响，其效益将延后释放，据一位雅居乐知情人士透露，今年海南项目的入账数将大幅超过2019年。

　　2019年正值海南清水湾项目入市10年的关键节点。10年来，这一项目为雅居乐书写了“旅游产业地产”的高毛利传奇，成为其立足于房地产行业的标杆项目。

　　2018年4月，海南省推出“全域限购”政策，同时房地产开发投资也呈现出逐步下降的态势。当年，海南省商品房销售额同比下降23.23%，2019年同比再次下滑38.76%。

　　雅居乐的海南清水湾项目受到影响，但两年时间过去，海南省购房政策已经发生微妙变化。

　　2019年年初，海口市进一步放宽了人才落户的学历、年龄等条件。同年6月，海南省宣布，普通人才尚未落户的，今后购房社保限制将由2年或者5年统一降低为1年。2019年10月，三亚下发红头文件，进一步完善人才住房政策。