（转载）我只是对雅居乐的每一块土地情况，和售价了解，知道雅居乐大部分项目都非常赚钱。 罗总和投资者关系部确认了一下估值修复的程度，确认了17年大概70亿左右的净利润。明年18年还需要看今年的销售情况。因为海南和其他主要区域的火爆，雅居乐今年内部的销售也是冲700亿以上。 罗总根据交流测算了，17...我只是对雅居乐的每一块土地情况，和售价了解，知道雅居乐大部分项目都非常赚钱。
罗总和投资者关系部确认了一下估值修复的程度，确认了17年大概70亿左右的净利润。明年18年还需要看今年的销售情况。因为海南和其他主要区域的火爆，雅居乐今年内部的销售也是冲700亿以上。
罗总根据交流测算了，17年年报股息下限17.5亿，上限28亿人民币。16年的利润也在修复中，很快可以看到多少了。
以上的我个人深挖雅居乐和罗总实地调研的结果。有息负债和雅居乐相当的企业，土地和雅居乐一样的确实不多，也算是挑选出来的。最主要，股价只是净资产的一半左右。主流房地产，很多都高于净资产了。所以安全边际比较高。
以上只是在土地价值的分析，不涉及到其他方面。$雅居乐集团(03383)$
06-16 14:10举报查看对话打赏回复

cugbcat 回复 逍逍遙遙：
没看到说17年净利润有70亿啊？今年结算的项目都是去年预售的
06-16 12:25查看对话打赏回复

逍逍遙遙 回复 cugbcat：
转发人淡若菊():从土地价值角度，我个人觉得雅居乐最为低估 因为本人一直关注内房，所以对一些企业比较了解，本文完全是交流之用，只是从我个人的角度来分析一个企业的价值。在内房中，我最看好融创，但是如果从土地价值的角度，相信雅居乐是最有价值的公司之一（因为我个人虽然看过很多公司的土地和项目，难免有 ... 从土地价值角度，我个人觉得雅居乐最为低估
因为本人一直关注内房，所以对一些企业比较了解，本文完全是交流之用，只是从我个人的角度来分析一个企业的价值。在内房中，我最看好融创，但是如果从土地价值的角度，相信雅居乐是最有价值的公司之一（因为我个人虽然看过很多公司的土地和项目，难免有 没看到的公司，所以之敢说是之一，主流地产公司的项目，我基本都看过，但是确实有可能个别公司没看）
首先说一下，我估值的依据。相信大家都知道，在香港的上市公司中，很多公司都不停的对持有物业进行重估，所以持有物业的账面虽然可能低于市场价格，但是如果在出售的时候补缴土地增值税，那么其内在价值会大大的打上折扣。如果用于持有收租，那么资产的效率是非常低效的。在这种前提下，持有大把土地的公司，远远比持有物业公司更具有价值。因为土地上涨的幅度远远高于持有物业上涨的幅度。很多地产公司的土地增值已经达到账面价值的10倍。在这种情况下，如果净资产折让大，而且持有大量的土地，那么这种公司就是非常低估的了。
其次，关于土地的估值，必须要结合周转的效率，有一些企业（我不指出，主要怕引来不必要争议）虽然有大把的土地，但是周转太慢，而且配套做了很多钱，也没有任何价值而言，可能就像合生创展这样慢慢的萎缩。
最后，进入正题，直接讲一下雅居乐的土地价值。
综合来看，以2016年中报为基础，雅居乐目前有住宅类项目储备3140万方，酒店类100万方（其中清水湾区域的酒店占了一半），商业有110万方。住宅类土地比例非常高，在本轮住宅行情大涨中收益比较大。下面是关于雅居乐的土地的总体分布。
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这些土地不包含香港的农地129万尺，另外除了个别项目，其余的都是权益建筑面积。总体说来，雅居乐的项目权益比较高。
看了雅居乐的土地分布，具体的看雅居乐的具体项目。
下面是广州区域的情况。
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其中 楼面300的不到的雅居乐花园和雅居乐剑桥郡还有22万方。 目前毛坯售价 28000.
楼面5800的广州亚运城项目，因为富力退出，目前由世贸操盘，碧桂园负责营销，权益剩余75万方（总建筑面积还剩余300万方），销售价格2300。
楼面7074的富春山居项目，目前剩余20万，售价3万。
楼面1781的锦城已经是尾盘了。
楼面2515的汇通广场，剩余10万方不到，售价13000
楼面2844的雅居乐万科热橙，剩余权益建筑面积11万，售价11500
楼面1791的增城御宾府，剩余2万，今年下半年在卖一下就是尾盘了。
楼面3018的从化小院，剩余6万方，售11000.
楼面23000的海珠项目，已经出案名了，案名是海珠小雅，售价预计45000左右。
关于广州的情况，需要补充的是，广州的雅居乐花园，这个项目的规划一直都是4800母，但是目前年报中并没这么大的面积，具体的情况，广州的朋友可以去看看是否还有可以深挖的。广州谈过了，看看雅居乐的大本营中山的情况。中山这地方，因为销售价格差别不大，所以我简单的说一下。
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上面的表格是中山项目，最后一排是中山项目的楼面价格。中山接400万方的土地储备，基本全部是住宅，这部分土地是非常优质的，这些土地平均的成本543元，平均售价在13000.总体这部分土地非常优质，是雅居乐的优质土地源之一。下面说一下华南其他区域的情况。
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雅居乐的土地，总体来说，华南的土地还是比较重的，大概占到三分之一了。雅居乐华南区域的土地储备，已经和一些中型房地产公司的土地储备相当，并且大部分区域的土地成本非常便宜。佛山区域的平均楼面是3119，但是佛山区域的平均售价早就破万，利润还是非常不错的，因为佛山区域的体量只有50万方，所以并不是太大，华南的最大看点在惠州项目。惠州白鹭湖和惠阳雅居乐花园，楼面222和325，但是售价也早就破万了，而且体量比较大，惠阳项目还有280万方的住宅，马上就要推盘，而且卖的非常好。从华南区域的楼面来看，雅居乐的 华南项目只有赚钱和大赚这2种。其中整个华南区域（包含中山广州惠州等）1100万方左右，大赚大概900万方（中山400万，惠州360万，广州佛山部分），像广州亚运城这些5000多的楼面，卖23000的目前归属为略高于一半的土地。下面看看雅居乐华东区域的情况。
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华东区域400万方，权益都是百分之100.
其中 南京滨江国际楼面6700，目前售价29000，剩余建筑面积40万方。
南京另外2个项目虽然利润不错，但是只剩余2万方。
在江苏的其他郊县，我个人比较有发言权，江苏最穷的地方就是苏北地区，我个人就在这个区域生活。广义的苏北就是长江以北的区域，90年代又有苏中的概念，目前的苏北就是徐州，盐城，淮安，连云港，宿迁5市。基本上也是按照GDP排下来的，其中徐州GDP最高，但是在民间的富裕程度来说，可以完全按照越南越富裕的角度考虑，我所在的地方，目前新城的房价已经破万，所以江苏三线城市的行情今年还算特别不错。雅居乐在无锡的项目楼面3000多，售价即使公寓都会超过15000，住宅肯定超2万。在常州的项目楼面1600，但是售价11000.在滁州的项目，虽然是安徽，但是就在南京旁边，基本出来就 卖光。在南通，等地方也非常不错。
在杭州的项目，楼面3000左右，目前杭州的该区域，房价已经16000，项目位于融创刚收购的金城项目附近。
在上海的项目，这个主要是和广州的罗总交流的时候确认你的，其中还有40多万方的浦东项目，容积率非常低，容积率0.3左右。楼面只有3000不到，未来也是一个暴利项目。
苏州项目是今年刚拿的问题也不大。
总体说来，雅居乐在华东区域的400万方，大赚和一般利润的应该各一半。说玩华电东，看看雅居乐在西部的情况，在西部体量更小，具体如下。
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在西部，目前雅居乐平均楼面1800，150万方的土地，其中成都就占到一半左右。成都项目，楼面1163，下批开出来，肯定超7000。其余项目的售价还要高一些，比如西安的50多万方的住宅，楼面2100，售价应该会很快破万，其余项目的利润要更好。总体在西部，雅居乐的项目利润一般。雅居乐在中部地区也有150万方的土地，主要在郑州和长沙，平均楼面2100，其中部分项目也是暴利，但是总体利润一般，我就不一一说了。其中在郑州的一个地王，和融创，金茂的37000的地王一样，都在北龙湖区域，这个区域目前个别盘已经卖到5万，雅居乐拿下这块地的楼面是24000，比融创和金茂早拿了个把月，这块地应该是中部区域利润最一般的土地，其余的项目利润都高于这块地，比如融创象湖壹号附近雅居乐也哟一块地，楼面2000.所以中部区域我个人定义，大部分项目利润一半，个别暴利。另外雅居乐在天津还有一个还不错的项目，津南新城，也就是现在的富力又一城项目，还有权益建筑面积60万方，楼面2300，售价2万左右，这个项目应该比广州亚运村赚钱。对于雅居乐，重点看海南。
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其中清水湾主要地块楼面312，还有750万方，；楼面1131的那个是后来拿的山海间项目，剩余15万方。售价目前均价15000.目前海南的旅游地产非常的热，雅居乐清水湾常年霸占海南旅游地产销售第一名，去年销售额106亿，今年一月销售额25亿，绝对是一个非常暴利的项目，清水湾目前还有巨大的体量未售，早年清水湾热销的时候，雅居乐依靠清水湾，取得了让很多企业羡慕的净利润率。在清水湾成功之后，雅居乐借鉴合生创展的津京新城失败的经验，采取了分批拿地，少做配套的方式，拿下了，长沙依云小镇，云南原乡，云南西双林语，江苏金坛项目。这些项目的规划都是几万亩，楼面都是几百，分批拿地，可以减少资金的投入，这种地，要想圈，什么时候都可以买，只要先协议拿下即可，至于办证付款，可以延缓进行，否则拿建筑面积上千万的土地，即使300一平，也要30亿的投入，但是原乡这些目前的年销售才几亿的项目，投入几十亿非常不划算。这点我个人非常赞同，我看到个别企业，如果算上原乡，西双林语等等协议的土地，雅居乐的总土地储备肯定是超过了5000万了，但是没太大的意义。目前原乡拿了300多万方的土地，因为销售不理想，西双版纳只拿了60多万方的土地。
总体说来，雅居乐的平均土地成本1100左右，比中国恒大的1300元的土地成本还要低于200元一平左右。但是总体售价要高，目前的总体售价已经在1万左右。雅居乐的总权益货值在4000亿左右。所以单从土地的角度来说，雅居乐的土地足够便宜，足够优质，大部分项目都是暴利，少部分项目即使不是暴利，其实利润也非常不错了。有这么多的土地，是否占用了雅居乐很多财务资源呢？下面分析一下雅居乐的财务情况。
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其中总借贷414.5亿。总现金202亿。净负债212亿。另外雅居乐有7亿美元的永继债。雅居乐受到汇兑影响比较大，外币负债比较多，目前外币基本都做了对冲，基本不会收到外汇的波动而影响财务情况。具体债务情况如下。
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总体债务中，外币占到百分之47，不过基本上已经全部对冲。
雅居乐目前在慢慢的走出低谷，利润正在修复，是否能修复到2010年后百分之20到百分之30的净利润，还是需要看未来的地产行情，最后附上雅居乐在清水湾和华南项目共同开发下的利润情况。
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2010年，毛利50个点左右，净利润30个点，这个很养眼。目前 雅居乐的项目，按照目前的售价，雅居乐高毛利率的项目，要占到一半以上的储备，其余的虽然利润一般，但是权益高，并且也达到了行业的一般利润了。目前，海南的旅游地产比较热，按照目前的情况，可能海南和中山的销售额可能就达到300亿（海南和中山各150亿），这些项目都是暴利项目。以上是我个人的的一些看法。
当然，经过汇兑，低迷，雅居乐的赢利会恢复到什么水平，这个还不确定。不过雅居乐目前的净资产折让足够大，而且大部分资产都是酒店。