第一部分、业绩概览

?业绩概览

物业发展业务的预售金额创历史新高，首次完成全年目标：

2016年预售金额人民币528.20亿元，较去年增长19%；回款就已超过500亿；预售建筑面积为530万平方米，较去年增长5%；预售均价每平方米人民币9962元，较去年增长14%。

确认销售面积从2015年的479.3万平方米同比增长至5.081万平方米；确认销售金额从2015年的414.21亿元同比增长至447.52亿元；确认销售均价从2015年的8642元/平方米同比增长至8808元/平方米。

强化管理提升利润：

2016年营业额达466.79 亿，同比增长8.5%，毛利为123.66亿元，同比增长14.4%。年内毛利率26.5%，较2015年上升1.4%。主要因为广东和海南的项目收入确认而回升了。

有效控制成本：销售及营销成本及行政开支合计占预销售金额下降至6.7％。

期内利润达30.5 亿元，同比增长32.5%。

股东应占利润为 22.88亿元，同比增长64.3%；股东应占核心利润为27.44亿元，同比上涨13.0%；每股基本盈利0.588元，同比上涨64.2%。

派息：建议派发末期股息每股20港仙及庆祝本集团成立25周年特别股息每股普通股25港仙，共派息45港仙。

财务状况显著提升，融资渠道多元化：

现金流强劲：现金及银行存款总额为人民币223.11亿元，创历史新高，未动用的借贷额度为人民币24亿元。

净借贷从2015年的268.93亿元下降至216.85亿元，净借贷比率较2015年底下降14.9%至49.1%。

成功减低汇率风险： 已对80%美元及港币债务进行对冲，有效减轻汇兑损失5.62亿元。

通过低融资成本渠道降低融资成本0.9%至7.11%。

成功发行： 2021年到期人民币16亿元的境内公司债，成本4.7%； 2020年到期人民币12亿元的境内非公开公司债，成本5.8%；2020年到期人民币30亿元的境内非公司债，成本4.98%；2021年到期人民币18亿元的境内非公开公司债，成本4.6%；2023年到期的人民币12亿元的境内非公司债，成本5.7%；2021年到期人民币10亿元5%-6%的物业管理费资产担保证券；获授67.07亿港元为期三年的银团贷款，及7.8亿港元为期3年的银行贷款。

大部分在国内发债，基本未在海外发债。

成功赎回2017年到期的6.5亿美元8.875%的优先票据；有充足内部资 金赎回2017年4月到期的7亿美元债。2017年还债无压力。

积极寻求机遇推动业务多元化发展：

2016年年内于北京、常州、佛山、广州、海南、惠州、苏州、武汉、郑州、中山、珠海及美国南三藩市增添预计权益总建筑面积共232万平方米的土地，应付土地金额为人民币192亿元。至年底，土地储备达3260万平方米。

于46个城市及地区拥有土地储备为3260万平方米，土地成本为1501元/平方米，其中华东占11.4%，华南占34%，海南及云南占39.5%，西部及其他区域占14%，海外1.1%。

2016年预售面积中，华南地区占48.6％，华东地区占21.4％，其他区域占10.9％，海南及云南占19.1％。

2016年确认销售面积中，华南地区占51％，华东地区占20.7％，其他区域占8.2％， 海南及云南占20.1％

酒店运营收入为人民币6.70亿元，与2015年的6.74亿元相当。

2017年放缓酒店建设进度，较少追求规模发展。

上海雅居乐万豪酒店入住率超过90%。

物业投资收入较去年同期上升95.5%，为1.89亿元，主要由于年内租金价格及出租率上升。

物业管理方面持续拓展雅生活的业务及提升雅管家互联网平台的服务，收入较去年增加31.4%至人民币10.69亿元，合约管理的物业面积达5756万平方米，较2015年的4779万平方米上涨20.4%。

未来展望：

多元化发展以扩充收入来源

主要从事物业发展业务，同时涉足物业管理、环保集团、酒店管理、及投资物业的发展，采取谨慎发展的态度。

物业管理上扩大雅生活市场占有率，加强品质，推动雅管家APP至全国雅生活管理项目。

环保集团将进一步扩大投资和收购力度，积极争取PPP项目，挖掘优势环保项目。

审慎发展酒店及投资物业，提升现有资产的竞争力。

进一步优化财务结构，偿还部分境外美元、港元债务，进行外汇对冲降低汇兑风险。善用国内及境外的各种融资渠道以控制风险及降低财务费用。控制负债比率于合理水平。

持续优化土地储备，加强多融资渠道，加强收并购，积极审慎购地。在销售强势地区加大土地储备，优先考虑广州、中山、南京、佛山及海南等。

预计2017年预售金额600亿，新开工面积5950万平方米，开发面积10710万平方米，竣工面积3340万平方米，全年可售货量8150万平方米，可售项目达77个。

预计2017年可售货量中，华南占47%，华东占21%，海南及云南占17%，其他15%；首次置业及改善型占78%，高端占4%，旅游占18%。

?主席总结：

2016年业绩两方面好处：一是财务状况现金流负债率改善很多，第二方面主要指标效果明显，对整个公司发展很好。说实话利润率2016年一般，主要原因有两个，第一个通过2014 2015年处理掉效率低的项目，第二个方面特别在中山南京几个涨价的时候还未进帐，但肯定比2015年改进很多。

2017年整体情况看好，17年营销系统的政策变化对雅居乐不是很大。我们现在主要在广东，第二大在华东：上海，南京；海南以南会是我们的聚宝盆。600亿是保守的，现在不到三个亿已经达到150亿，希望全年能达到650亿。中山我们去年有100亿的，今年会更多。还有广州南京。在中山广州我们预计平均售价能达到12000-15000元以上。

去年开始成立雅居乐集团，但主业还会是地产。我们现在土地储备还有3200万方，广东为主，全都是好地方；海南我们还有几百万平方。18年我们保守估计会有20%的增幅，现金流和盈利空间都很大。到19年有信心达到1000亿，希望毛利能去到10%甚至以上。

其他产业方面，雅生活港股上市物业管理再返回A股上市，上市后对资本市场和未来发展较好。

环保方面今年拿出40亿，3年拿出100多亿，看好环保市场，盈利大，已收购10几家公司并拥有好的团队，希望加大集团业绩，希望3年之内推出资本市场可拥有高PE。

我们希望到19年业绩能增加30%，5-6年内保持这个势头，增长达到一半。

第二部分、问答环节

Q1. 提问机构：摩根士丹利

1). 关于分红，15年有一个特别股息是因为公司增长10周年，去年的话是因为25周年。我想问一下今年会不会有类似的特别分红？

2). 可不可以分享一下中山包括海南的市场。因为现在去化包括价格都很好。到底这些客户群体买房是用来干吗的，以及您对三线城市市场包括海南的市场判断？

3). 刚才您也提到了毛利率32%，但我看这个公司营销费用，相对其他公司是比较高，但三线城市市场的去化率比较好，这个毛利率还会不会有增长的空间？

A1. 回答者： 李雪君先生、陈卓林先生

1). 明年可能还有（众人笑）。因为整个财务状况改善，可分出。

2). 李雪君先生：中山有非常多的利好比如粤港澳湾区，深港澳大桥，历史弊端也很大，比如历史洼地西域人群迁入。客群本来是珠海香港深圳广州，现在本地人不在观望积极买房。持续火热程度较高，好的楼盘会抢光卖光。

陈卓林先生补充：最贵房价1万8左右，但还有很大进步。未来会得益于广珠澳大桥。除此之外，深圳中山内陆大桥两岸房价相差近10倍，因此开通后，受益更明显，雅居乐在大桥周边推出楼盘从8000左右卖到1万3全部卖完，客群主要是深圳人群。

李雪君先生：海南去年年底以来由于北方污染包括人民生活水平提高，去海南买房人群增高，现在购买人群很多不用来投资，用来度假养老，整个势头将会持续。

陈卓林先生补充：珠海市场很看好，海南销售量价提升，相信还有提升。海南海边地管理较严尤其海边，基本不过审批，但是我们在海岸线周围有12.5公里，500多万平方土地。预计未来价格能达到2万元。。总体相信整个海南房地市场未来增幅很大。

3). 费用有很大提升空间，公司今年相对去年有20%下降指标。

Q2. 提问机构：摩根大通

1). 您刚才提到了三年计划，也提到了公司还有3000多万平米的地。但我看这里面价格相对较低的土地储备并不是很够。说明雅居乐每年还需要多拿地。请问在买地和并购比较困难的情况下，公司准备用什么手段和渠道去拿地？

2). 关于财务方面，有些地是通过并购来的，希望知道不并表的债务状况。今年有大概3个亿的其他亏损，想问下2.1个亿具体指什么？

A2. 回答者：张森先生，陈卓林先生

1). 2017可达到700-800亿，年若以平均售价1万5元计算已超过4000亿，到2019年达到1000个亿，2016年已经买的地达到200多亿，不完全统计收购合并6-700亿货值，今年拿地300亿，大概7000元楼面地价，700亿货值。这三年可达到接近1000亿货值，拥有足够的货量及现金，担心并不存在。如果市场好，要卖快还有很多货。

2). 财务问题：去年并购时候有些项目分配不并表，但并表后对负债影响不会超过5个百分比，在50%左右，处于健康水平。

酒店亏损2.1个亿，2015年签合同出售其中一个在建酒店，去年年底未成交，跟进买家，在会计处理上相对保守，在2016年将其计入。3.1个亿其他亏损中有酒店亏损。

Q3. 提问机构：UBS

1). 我想问一下为什么公司不直接派息0.45港币，而要分开两部分派息，有的特殊有的不特殊，那明年特殊的部分就很难保证。而且我们也看到集团在物业酒店方面投资很多，请问集团准备怎么保证这个派息呢？

2). 毛利达到32.5%，但我注意到上竣工面积是有大概20%左右的下降，想请一下今年对此事有什么安排。

A3. 回答者：张森先生，李雪君先生

1). 之前保持25%－40%的派息比率，利润有明显上升和下滑，保持稳定的派息比率，故而建议管理层特别股息。今年利润水平有明显改善， 2017年预测不用太大安排派息政策，股东也会满意。

2). 竣工面积方面，200万平方米的竣工待售，334万新竣工均价较以前要高，今年计划竣工均价较之前高，总共货值支持今年确认收入和确认金额无较大问题

Q4

1）销售均价从16年的12月份到今年3月，从1万左右到1万2至1万3，请问楼价在这三个月长这么快有什么原因？主要是哪些区域在涨价？

A4 回答者：陈卓林先生

1). 特别刚才提到在中山广州惠州（有两个较大项目）佛山，相对楼价较低，现在能跟上。第二方面面粉贵过面包，现在拍地最贵到1万多，成本提高楼价必然提升。比如南京卖到3万以上很容易，所以现在楼价有信心有可能增长到1万以上。再比如在广州苏州郑州拍到很好的地，之前3万多但现在已超过5万元大幅提升平均楼价。之前提到的海南岛每年10-20%的增长不成问题。

Q5

1). 我想请问一下公司对关于华东三线城市的情况有什么感受，有没有感觉到三线市场回暖的趋势？

2). 公司的新开工的595万面积主要集中在哪些城市？

3). 公司三年计划准备达到1000万的销售额，有没有计划过准备进入哪些新城市、新区域？

A5 回答者：李雪君先生

1). 用具体项目举例，南通镇江余杭算华东三线城市，南通从去年年中售价在5000-6000元，现在处于赶货状态，大家在通宵排队状况，8000-9000元。

余杭也已断货，房价从7000涨到16000元。

镇江回暖较明显，虽然楼价仅8000多一点，但储备也已断货。

总体而言华东三线城市回暖较明显。

2). 每个城市中都有新开工面积，新开工组团中有16个老项目新组团以及9个全新项目开工，去年并购及今年获取都有开工计划。

3). 新城市有进入计划：海口，武汉去年进入今年有发展强劲区域，其他具体城市具体分析。

Q6 提问机构：DBS

1). 去年到今年海南去库存非常快，但政府在去年在海南实行双暂停，不派地。我想请问一下现在雅居乐在海南的储备是个什么样的水平，备货是多少？海南云南可售资源占比17%，请问里面多少是海南多少是云南？

2). 今年可售地里面多少是新开工的？上下半年的可售地的比例分别大概是多少？

3). 请过一下今年现金流的计划？

A6 回答者：李雪君先生，张森先生。

1). 海南双限情况存在，但对雅居乐是好事，竞争对手受限。500万平方米储备，今年160-180亿货量，市场好可以完全补充，市场若不好可以微调下降。

云南在可售资源中占比较少，腾冲版纳量价提升，4000-6000并持续上涨，今年海南仍然较大。

2). 可售资源上下半年比例45：55。

3). 估计销售回款540-570亿，其他业务回款40亿左右，总的现金流入610亿，不包括融资安排，主要是主要业务。流出工程款140亿，土地款280亿，300亿买地，营销费用40亿，税款120亿因为较多项目要清算，利息支出28亿，股息分红24亿与去年持平，其他25亿，总共流出657亿，今年计划47亿负的现金流安排。融资方面计划基本增加净贷款20亿，所以总体比去年少27亿现金流。2017年估计200亿处于健康水平。

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 本文根据公司2016年度业绩会议交流记录整理，若有遗漏或错误，请以上市公司公告为准，本文不构成任何投资建议，请谨慎参考。