昨晚，融创中国董事会主席孙宏斌向市场抛出重磅分拆计划，流传多日的融创中国旗下物业服务板块融创服务要在香港分拆上市的消息尘埃落定。

　　8月6日晚间10时许，融创中国发布公告称，融创服务已于2020年8月6日向香港联合交易所递交上市申请表格(A1表格)，以申请将融创服务股份于香港联合交易所主板上市及批准买卖。于公告日，公司拥有融创服务100%权益。待建议分拆及上市完成后，公司预期将拥有融创服务不少于50%权益，而融创服务仍将为公司的附属公司。

　　融创服务主要从事提供物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务等业务。2017年-2019年，融创服务分别录得营业收入为11.115亿元、18.415亿元和28.274亿元，年复合增长率为59.5%；同期录得利润分别为0.43亿元、0.98亿元和2.70亿元，年复合增长率为150.7%。2019年，融创服务的整体增长率(按在管建筑面积、收入及利润的平均年增长率计算)为104.5%。

　　截至2020年5月31日，融创服务合约总建筑面积达2.268亿平方米，在管总建筑面积达1.006亿平方米。

　　融创服务递交IPO招股书并不令人意外。其实早在去年9月下旬，融创中国曾发布公告称，曹鸿玲不再担任首席财务官一职，被委任为融创服务集团总裁。当时市场就已传言融创在为分拆物业服务板块上市做准备。而在今年5月28日融创中国的股东周年大会上，融创中国行政总裁汪孟德也曾明确表态，融创服务计划于今年年内上市。

　　四大房企中，碧桂园旗下碧桂园服务早在2018年6月19日于香港交易所主板上市。目前该物业公司市值已经高达1365亿港元，而母公司碧桂园市值才2187亿港元。分拆之好处显而易见。

　　据查，截至2019年末，碧桂园服务的合同管理面积约为6.847亿平方米，收费管理面积约为2.76亿平方米，共管理2405个物业项目，管理范围覆盖31个省、市及自治区的超过350个城市。

　　8月5日，碧桂园服务预计半年报盈利将同比增长超过50%。上述增长主要由于碧桂园服务物业管理在管面积的增加与社区增值服务、非业主增值服务及“三供一业”业务收入的综合上升。

　　恒大也在筹谋将物业服务板块推向资本市场。

　　大约一周前，中国恒大于香港交易所发布公告称，公司正考虑可能分拆公司的物业管理服务及相关增值服务业务于港股独立上市。恒大“金碧物业”微信公众号披露的数据显示，公司成立于1997年，目前在管项目超过1400个，遍布全国280多个城市，合约管理面积约5亿平方米。另据中国恒大年报披露，2019年，其物业管理收入为43.75亿元，同比增长7.6%，主要由于公司年内提供管理服务的面积增加所致。

　　低调的万科物业则一再表示暂无上市时间表。

　　据万科年报披露，截至2019年末，万科物业累计签约面积6.4亿平方米，同比增长26.1%，其中已接管合同面积4.5亿平方米，为未来储备1.9亿平方米。2019年物业服务的营业收入为127亿元，同比增长29.65%，万科物业是内地首个营收迈入百亿门槛的物业服务企业。

　　事实上，自2018年以来，房企分拆物业服务板块独立上市已成为一种潮流。

　　克而瑞物管的统计数据显示，截至2019年年末，通过IPO或借壳上市的内地物业服务企业达24家，其中A股3家、港股21家，港股成为内地物业服务企业上市的首选地。今年以来，港股共新增6家物业服务企业，仅7月上旬就有金融街物业、弘阳服务、正荣服务三家企业一周内密集敲钟上市。而据中指研究院预计，2020年内将有至少12家物业服务企业将在港交所成功上市，并且在未来两年内，上市物业服务企业数量将超过50家。

　　“一方面，物业服务企业希望通过上市扩大品牌知名度、借助资本实现自身快速扩张的强烈需求。”有券商分析师表示，另一方面，和房地产开发业务相比，物业服务企业的高估值也是房企谋求分拆物业管理服务业务单独上市的一大动机。

　　易居企业集团CEO丁祖昱认为，资本市场给予一个行业较高的估值溢价必然有其逻辑，物业板块的高估值一方面因为当前物业管理行业正处在一个黄金发展时期。另一方面则是对物业服务企业本身的业务模式优势所给予的溢价，此外，物业服务企业具备抗周期的特点，也是资本偏好的重要原因。

　　“目前物业管理行业发展仍处于向成熟阶段跨越的早期，整体市场和单个企业仍有很大的增量空间高增长仍会一定程度持续，但企业业绩分化、业务分化也将越来越大，未来三五年，整个物业管理行业将快速裂变，行业会进入规模增长、收并购拓展、品质提升的关键时期。”丁祖昱说。