在北上广深等大城市，高价买房压力下，租房愈发成为不少北漂、广漂的选择趋势。

“目前调研可以看到，越来越多的年轻人并没有买房的迫切需要，租房期延长的同时租房逐渐将变成人们新的一种生活方式。”蛋壳公寓CEO高靖接受采访时表示。

在政策方面，十九大报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

“十九大再次明确了国家和政府在一、二线城市房价持续走高的市场环境下，对住房租赁市场的态度由鼓励变为支持，让长租公寓行业成为房地产发展新的风向标。”高靖说，未来的经济形势只会越来越鼓励租赁。

市场上的资本是最敏感的。作为目前地产业最受资本关注的领域，以长租公寓为主打产品的公司融资速度不断加快。华兴新经济基金合伙人杜永波说，为了投资自如他追得很辛苦，“所有聪明的投资人都在追，大家相爱相杀。”

截至目前，已有超过35家投资机构在长租公寓领域投资近百亿元人民币。

长租公寓规模陷阱

按获取房源的方式，长租公寓可分为分散拿下个人房源的分散式承租和整体拿下一栋楼或其中一层、数层的集中式承租。

分散式租赁的房源来自一般业主，重运营，目前中介和互联网背景主导较多。集中式租赁往往以楼宇为单位进行整体公寓建设，重资产，开发商主导较多。

在分散式公寓租赁领域，为大家熟知的自如、蛋壳公寓、相寓等品牌近来发展势头颇为迅猛。这类公寓的主要特点是，通过对房屋的装修美化提升房源居住品质，房源信息真实，价格透明，公寓企业与客户之间在租期的维修、服务上有明确的责任保证。

以蛋壳公寓为例，CEO高靖介绍，其主要获客渠道包括老业主带来的新业主、线上官网、APP渠道、线下物业渠道，同时还会与如中原地产类的地产中介合作，并与业主签订长期合同，对房屋装修改造后，再对外出租。“目前我们的业主大多自愿选择5年时间合作。”

随着各大玩家的进入，竞争愈发激烈，另一长租公寓玩家自如是从链家的租房业务中生长出来的。一位曾主导长租公寓的业内人士称，长租公寓对链家而言是掌控房源的最佳工具，也是其生意模式的延伸。从自如租房到链家买房卖房，可以提前锁定客户，一鱼多吃。

自如公寓CEO熊林曾表示，长租公寓行业是有规模陷阱的行业。自如需要规模，但不能为了规模盲目扩张，唯有盈利是长期目标。自如目前进入的城市集中在北京、上海、深圳、杭州等一线与强二线城市。

新派公寓CEO王戈宏同样认为长租公寓是个精细活，并非量大取胜，受地域、区位、人群各种因素影响。

“从收房、装修配置到服务落地，长租公寓的运营链条很长，时间成本较高。所以长租公寓这只‘猪’，早在行业东风来临之前，就已经跑了很久，但想飞起来却并非易事。”

万科董事会秘书朱旭曾在2017年的一次电话会议中发言称，“长租公寓领域还没有独角兽级别的领军者。”而在互联网有长期工作经验的高靖对此显得很有信心，“这个行业一定会出现不止一家市值千亿以上的独角兽企业，蛋壳公寓一定会是其中的一员。蛋壳的供应链体系可以调动蛋壳在全国1000个房间同时施工装配，来提升效率。”

开发商的焦虑

除了各路中介和创业公司，越来越多的开发商也在大规模进入长租公寓行业。万科、碧桂园、龙湖、远洋等房企都已进驻这一领域，走集中式长租公寓模式。

曾有媒体按照万科翡翠书院发布的租赁方案，为其算过一笔账：租户若要租一套万科翡翠书院的房子十年最少需要180万，最高可达480万。显然，如果有经济实力一次拿出180万或以上用付清十年租房款的人，并不会选择租房，或者从投资角度来看也不会这么做。

对此，万科方面告诉媒体，“我们探讨的几种租赁方案，目前还没有确定具体租赁方式，主要希望释放（消息）出来了解客户的租赁意愿和接受程度。我们希望客户开始租赁时一次性支付全部租金，但我们无法向客户提供金融解决方案。”

北京另一企业自持租赁住宅项目“中国铁建理想家”在2017年底曾经推出了一种租赁方案，即“一次性收取10年租金、20年押金”，但最终开发企业遭到北京市住建委紧急约谈，并启动了对这一租赁方案是否属于“以租代售”行为的调查。

“我们释放这次预租方案也是希望听取北京市住建委等监管部门的意见，最终确定的租赁方案也要得到政府认可。”上述北京万科人士说。

“很多开发商之所以要搞租赁，是因为它的房子卖不出去，这些库存一般是在比较偏远的地方。这是一个悖论：越是偏远的地方，房子越租不出去，租金越上不去。”王戈宏表示，相对买房，租房对地段有着更苛刻的要求。

正是如此，链家研究院院长杨现领判断未来新增房源占整个租赁市场的比重不会超过20%，因为一线城市核心地段已经无地可供，新增加的土地供给集中在偏远地区，而这些地方的租赁市场需求并不强劲。“所以说，房屋租赁还是个草根行业，需要时间培育。”

总体来看，相比分散式租赁公寓，开发商的长租公寓最大痛点在于，有租房需求的地方资产价格太高，而偏远的地方又少有租房需求。所以就做大规模而言，集中式租赁不及分散式租赁。

但在精细化管理方面，开发商更便于做集中式管理，自如、蛋壳的分散式管理需要更强大的后台系统支持。

何时盈利？

目前，不管是分散式租赁还是集中式租赁，盈利回报率是长租公寓面临的一大挑战。

“做长租公寓，如果你好好做手头的两三个项目，经营得道的话，几年之后是能够挣钱的，但一旦摊子铺开，铺得太大，亏损无疑。”王戈宏这么说的原因很简单——长租公寓的成本中，拿房成本占到大头，营运成本只占小头。

“核心城市核心地段可供出租的物业就那么几个，开发商想拿，中介也想拿，拿了大风投的创业公司也想拿，这拿房成本能不涨吗？”王戈宏说，扩张要亏本，不扩张又可能在新一轮的行业竞争中出局，“两难。”

由于拿楼成本极高，因此大规模扩张很考验入局者的资金实力。

对于创业公司而言，融资是扩张的必要路径，同时还会尝试与银行合作，租户每月将租金交给银行，银行则一次性将全年租金打给长租公寓公司。

高靖告诉笔者，目前租金回报率不是蛋壳公寓最需要考虑的事情，其在供应链体系控制下，对于装修装配仓储物流的调配以及家具家电都在严格控制成本增强议价能力，当规模到达一定程度的时候就会有更大的附加价值及回报率。

对于开发商而言，目前依然是按照传统拿地、资产运营的模型来做长租公寓，去盘活一个不动产，然后谋求资产退出。

“我觉得万科翡翠书院项目的预租方案也是一个无奈的租赁方案，在财务测算上依然要赔本。”北京市一家开发企业人士告诉本报记者。

根据北京万科释放的万科翡翠书院项目预租租金价格，该项目每平方米面积按月租金水平约为200元，按照地块项目可租赁商品住宅建筑面积13.67万平方米。假如万科翡翠书院项目在2020年竣工并全部对外租赁，北京万科一次性可收取最长10年租金最多为32.8亿元，为该项目整体预计投资总额的56%左右。

“但实际上北京万科2020年开始租赁一次性收回32.8亿元租金，只是一种理想状态，即便按照现在预租方案里一次性收取租金的方式，也达不到这一回款金额。”北京市一家开发企业投资人士告诉记者，“下一个10年租期开始时一次性收取租金，必须计入10年租约期的资金成本，即便租金下一个租期会有涨幅，但是预计万科翡翠书院项目以租赁方式收回全部投资也要20年左右。”

更重要的是监管部门对万科翡翠书院项目租赁方案的态度，至今北京市住建委等部门对北京万科释放的预租方案尚未表态。

龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石坦言，长租公寓三年内不考虑盈利。碧桂园集团上海区域总裁高斌也曾表示，前期不亏即是赚。

“由于众多资本的进入，未来3至5年长租公寓很可能迎来一轮洗牌，能够继续存在的长租公寓必定会有其独特的竞争力。而运营效率的提升带来的集约化和规模化才是在竞争中取胜的关键。”杨现领