目前国内跟踪地产的指数主要有800地产（成份股47只，万科权重14.88%，保利权重12.89%）、地产等权（成份股17只，新城权重8.3%，中南权重7.05%）和国证地产（成份股50只，万科权重15.38%、保利权重12.19%）。上述三个指数均以2004年底为基期，截至2018年4月13日，三者累计涨幅（含股息收入）分别为7.6倍、9.07倍和7.44倍。目前申万地产的PB、PE均处于历史底部区域，历史上牛市涨的比指数快，熊市跌得比指数狠，整体呈现较强的周期性。上述成份股多数都在地产百强中，下面结合一份地产百强的研究看看地产的百强的成长。

近期中国指数研究学院房地产TOP10研究组，对国内百强房地产企业的发展历程进行了回顾。从中我们可以看出龙头股的一些特征，结合个人理解，概括如下：

1. 行业格局逐步稳定。房地产行业属于竞争较为充分和激烈的行业，2004-2008年百强企业中，仍然留在百强企业中的占比仅为33%，行业发展初期竞争格局不太稳固；2009-2013年百强企业中，留存率达到55%，竞争格局相对稳定。2014-2018年百强企业中，留存率为63%，结合拿地的集中度看，地产的竞争格局进将一步稳定。15年前的百强企业，目前仍留存下来的仅占20%左右。例如当年的华南五虎（合生创展、雅居乐、碧桂园、富力和恒大），目前只有碧桂园和恒大仍居行业前列。

2. 龙头企业发展迅速。2017年房地产百强企业年销售额为6.4万亿，较15年前增长56.3倍；市场份额提升33.7个百分点至47.7%，龙头企业的增长速度显著快速行业增速，市场份额提高了2.4倍。期间百强企业的销售额增长率基本年年超过行业增速。

3. 均衡发展长胜。就像不偏科的学生成绩稳定一样。在百强企业中，区域布局、业态布局、规模和效益等均衡发展的企业处于持续领跑态势。例如万科和保利多数时间处于第一阵营。上述企业成功把握住了区域大盘开发、高品质快周转、个性化全周期等多个行业跨越式发展契机，实现了持续地快速发展。万科还在管理上引领创新，无论是2013年的职业经理人培养计划还是2014年的事业合伙人制度，均为业内第一批实施者。2003年万科销售额仅为63亿元，2017年达到5299以亿元，15年间增长近83倍，是百强企业增速的1.48倍！期间利润增长50.76倍，股价增长33.5倍，再融资和市盈率下降降低了股权回报。

日常我们投资的指数基金，会定时实施优胜劣汰、留强去弱，所以投资指数基金，不用担心成份股的竞争力变弱。希望实施增强或者打新的投资者，可以适当配置指数基金的龙头成分股，并定期跟踪。

申万地产指数近10年ROE

关注“基少成多”，投资路，一起富！