夜晚瓢泼大雨中，北京三里屯太古里依然人流涌动。自2008年开幕至今，这里已成为北京时尚地标之一。年轻与时尚在此瞬息万变，但其背后的太古地产(01972.HK)却呈现与时代快节奏相反的温和步调。

　　进军内地市场18年，太古地产仅开发位于北京、上海、广州、成都四城的6个项目。规模与速度失速背后，是太古地产对“标杆”的执着。

　　8月8日，太古地产发布上半年业绩公告。截至2019年6月30日，太古地产实现收入75.1亿港元，同比增长3%；公司股东应占溢利89.73亿港元，同比减少58%。

　　1866年，英国施怀雅(Swire)家族远行上海的身影犹在，太古这一品牌随“阿伽麦门号”轮船漂流至华。一百五十余年来，商业时代的主题不再是保守。重资产逻辑下步调温和的太古，正面临属于自己的“中年困惑”。

　　“温和”太古

　　过去数十年来，内地房地产、商业市场涌入一批港资房企。谨慎、保守的步调下，港资曾显示出一定的抗风险能力。但时移势迁，随着商业地产模式不断创新、互联网新生态发展，港资房企也逐渐跌出舒适圈。

　　2019年上半年，太古地产归母净利润同比减少58%至89.73亿港元；主要撇除投资物业估值变动后，股东应占基本溢利增加123.87亿港元，由去年同期62.19亿港元增至186.06亿港元。

　　焦虑自去年便已出现。该年太古地产收入147.19亿港元，同比下降21%，；营业溢利293.65亿港元，同比下降16%；股东应占综合溢利286.66亿港元，同比下降16%。

　　太古地产的商业物业以自持为主，但重资产运营需要强大的现金流实力。由此，通过出售非核心物业回笼资金，用以核心物业的获取、建设与修缮，是太古地产在商业项目上的主要运作方式。

　　在此之下，其上半年基本溢利同比增199%至186.06亿港元，主要反映出售两座位于太古城的办公楼及香港其他投资物业的权益的溢利；经常性基本溢利为40.49亿港元，去年同期则为37.32亿港元。

　　上半年，太古地产租金收入总额增加6%至63.46亿港元。其中办公楼租金收入总额按年增长5.1%至33.02亿港元，零售物业租金收入总额按年增长6.5%至27.47亿港元。

　　而其业绩重地香港，正面临更多的不确定性因素。上半年，来自香港办公楼物业的应占租金收入总额共32.24亿港元。太古广场 、太古坊、港岛东中心及太古坊一座、太古城中心第一座租用率分别为99%、99%、100%、100%。

　　但太古地产表示，因租户(尤其是中国内地业)对办公楼楼面的需求减少，及由于租户搬迁往其他地区，预期香港中区会有更多空置楼面，为中区办公楼租金造成下调压力。

　　此外，按2019年6月应占租金收入总额计的租约，有约4.1%将于今年下半年期满；另有占该类租金收入17.7%的租约将于2020年期满。上述租约目前并无承诺续租或新订租约。

　　零售物业方面，上半年来自香港零售物业的应占租金收入总额共14.44亿港元。但在全球贸易不确定性及游客(特别是国内游客)消费减少的情况下，太古广场购物商场的零售销售额下跌4%。

　　值得注意的是，上半年其酒店收入同比下降1.9%至7.06亿港元。太古地产直言，香港由集团管理的酒店经营情况困难，平均客房收入及入住率均下降，餐饮业务则稳定。香港非由太古地产管理的酒店业绩平稳。

　　受累内地市场

　　不仅是企业自身战略因素，市场大环境正对其产生更多影响。上半年，太古地产在内地办公楼物业组合的租金收入总额为1.95亿港元。其中广州太古汇、北京颐堤港一座、上海兴业太古汇办公楼租用率分别为99%、86%、99%。

　　实际上，上半年整个一线城市写字楼市场均有所承压。以北京为例，二季度全市租金增长由正转负，增长率环比下跌1.2%。“二季度经济下行压力持续影响市场，办公楼租金开始下调，业主倾向于寻求更为可靠和稳定的租户。”仲量联行华北区董事总经理张莹称。

　　太古地产表示，新增供应及市场疲弱导致的空置率上升预期会为广州的办公楼租金带来下调压力；北京亦如是。在上海中心商业区，预期办公楼楼面需求将会减弱、空置率将会上升。

　　租用率明显较低的北京颐堤港一座，由远洋与太古合作开发。据悉，该项目位于北京东四环外酒仙桥地区，2012年开业时交通并不通畅。经历较长时间培育期后，一直到2016年，年营业坪效才突破10000元，达到一线城市平均水平。

　　零售物业方面，上半年太古地产在内地零售物业租金收入11.93亿港元，同比上升16%。北京三里屯太古里、广州太古汇、北京颐堤港购物商场、成都远洋太古里、上海兴业太古汇租金收入分别同比增长9%、15%、18%、19%、67%；商场整体租用率分别为100%、100%、99%、98%、98%。

　　截至2019年6月30日，太古地产债务净额为156.7亿港元，而去年同期为299.05亿港元。资本净负债比率由2018年12月31日的10.6%下降至2019年6月30日的5.5%。

　　太古地产表示，债务净额减少反映出售一间拥有位于香港太古城两座办公楼权益的附属公司所收取的款项余额。所收款项部分被香港投资物业的资本开支所抵销。

　　截至报告期末，太古地产现金及未动用已承担融资共251.16亿港元，2018年12月31日则为141.47亿港元。太古方面表示，上半年其每股盈利1.53港元，中期股息为每股0.29港元。