龙头房企融创中国(01918.HK，下称“融创”)的触角，终于伸向沸腾的物业资本市场。

　　8月6日晚间，融创发布公告称，建议通过全球发售及向股东分派少部分股份的方式，分拆附属公司融创服务于香港联交所主板上市。同日，融创服务发布招股文件，上市联席保荐人为汇丰银行、摩根士丹利。

　　融创并未透露上市融资额，但此前市场消息指向10亿美元规模。目前，融创透过全资子公司持有其100%权益，分拆上市完成后，融创预期将拥有融创服务不少于50%权益，融创服务仍为融创的附属公司。

　　融创服务成立于2004年，目前已是融创六大业务板块之一。如果该公司登陆资本市场，国内前五大龙头房企中，将仅剩万科还未透露物业上市计划。孙宏斌一手打造的融创，也即将迎来第二个港股上市平台。

　　分拆方式利好融创股价

　　“开物业公司就像办学校，学校是公共服务类的机构，你如果把学校变成挣钱的工具，那就不对了。”早在2015年，融创中国董事局主席孙宏斌曾明确表示，不会谋求融创物业管理公司分拆上市。

　　但资本市场给予物业股的极高估值，让众多房企忍不住分食红利。典型如碧桂园服务，两年前该公司以介绍方式在港上市，目前总市值已超千亿港元；保利物业去年底上市，当下股价已较上市时翻倍增长。

　　相较于其他龙头房企，融创的物业板块并不占规模优势。截至2019年底，碧桂园服务、恒大金碧物业、万科物业、保利物业在管面积分别为2.76亿平方米、3.52亿平方米、4.5亿平方米、2.87亿平方米，融创服务仅超1亿平方米。

　　但融创方面称，看好物管行业未来发展空间，分拆上市可使融创服务借力资本市场不断提升市场竞争力，还可拥有独立的融资平台，直接进入资本市场进行股权及或债务融资，为未来发展提供资金。

　　目前，融创下设融创地产、融创服务、融创文旅、融创文化、融创会议会展、融创医疗康养六大板块。将融创服务推向资本市场后，融创将通过合并财务报表及收取股息分红，从融创服务的未来发展中继续受益。

　　值得注意的是，除全球发售外，融创还将向股东分配融创服务的部分股份。“分派少部分融创服务股份，地产公司股东能更好地分享分拆带来的受益，融创中国股价也将因此受益。”中泰国际评论称。

　　野村也发表研报称，融创年初至今股价表现落后于同行13%，主要由于盈利指引下调，以及销售目标进展不理想。但该行认为，分拆计划或会扭转股价跑输态势，并维持融创中国目标价46.1港元，以及“买入”评级。

　　截至发稿，融创中国报36.60港元，涨幅4.72%，总市值1705.24亿港元。

　　外拓及盈利能力待提升

　　目前，融创服务三大业务类型包括物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务业务。去年，这三大业务为融创服务带来28.27亿元营业收入、2.69亿元净利润。截至今年一季度，融创服务实现收入7.18亿元，利润为6730万元。

　　从纵向时间轴看，融创服务近三年来高速扩张，营收年复合增长率为59.5%，净利润年复合增长率为150.7%；但横向比较，融创服务去年营收尚不及碧桂园服务、绿城服务的三分之一，也不及保利物业营收的一半。

　　过去三年，融创服务毛利润分别为2.33亿元、4.23亿元及7.20亿元，同期毛利率分别为21%、23%及25.5%。放眼至整个港股房地产服务市场，去年该板块平均毛利率为30.4%，高出融创服务4.9个百分点。

　　不仅如此，当下社区增值服务已成为社区物业的重要组成部分，对物管公司盈利的拉动作用愈发明显。但去年融创服务的社区增值服务录得收入1.07亿元，仅占当期总收入的3.8%，低于碧桂园服务的9.0%。

　　融创服务的盈利创收，更多来自母公司融创中国主动“输血”，除了向融创业主提供安保、清洁、绿化等传统物业管理服务，还向房地产开发商提供销售协助服务、房产中介服务、代理销售服务等。

　　这种模式下，融创服务的非业主增值服务收入已超过物业管理业务收入，但其外拓能力也因母公司庇护相对较弱。截至2020年3月末，融创服务的外拓项目只有2个，涉及在管建筑面积仅135.2万平米。

　　借上市之机，融创服务计划将募集资金用于战略投资及并购机会，以进一步扩大业务规模，巩固行业地位；另外，还将用于升级智能管理服务系统，拓展社区增值服务，用作营运资金及一般企业用途。

　　针对盈利前景，融创服务将在扩张规模的同时，有效控制成本、提升经营效益，一方面借助科技手段减少人工作业量与偏差，同时挖掘客户数据和管理数据，为现有业务提升与新兴业务发展提供支撑。