中国领先综合商贸物流中心发展运营商 研报日期：2014-10-17 中国领先大型
中国领先综合商贸物流中心发展运营商
研报日期：2014-10-17
中国领先大型综合商贸物流及商品交易中心发展商和营运商。华南城(01668)，2002成立，2004 年深圳华南城一期运营，2009 年港交所上市。公司在深圳、南昌、南宁、西安、哈尔滨、郑州、合肥、重庆等8 个城市建设及运营大型商贸物流中心，总规划建筑面积7880 万m2。公司还将于广州发展规划面积1000万m2 的商贸物流中心。公司管理层经验丰富，兼具珠宝、服装纺织及印刷包装等制造业经验，发展运营商贸物流中心有独到及优胜的见地。
华南城独特而成功的商业模式。华南城项目在城市三四环线外，规模大，覆盖多个行业，为原材料供货商、制造商、分销商及买家提供一站式交易平台，辅以完善配套，提高效益。项目以交易中心(占GFA50%)为主体，辅以住宅(20%)、物流仓储及商务配套设施(各15%)，并提供配套服务：物流、物业管理、电子商贸平台、奥特莱斯商场及会议展览。立体解决城内中小企商务及生活需求外，通过奥特莱斯商场及会议展览吸引人流并扩大项目影响力及品牌效应。每个项目采取分期买地、建设及运营策略，降低风险。初期对全部住宅、一半交易中心及部分商务配套进行合约销售以覆盖投入资本，降低现金流风险。华南城商业模式在深圳取得成功，并复制到南昌、南宁等各项目。
华南城项目需求旺盛，合约销售持续增加。对于城内中小企，华南城规模大，多行业共存，提供现代化配套服务，经商及生活环境比传统批发市场全面升级，规模化效益显现。对于地方政府，搬迁市区批发市场，缓解市内货运引起的交通拥堵，并收回批发市场土地，更改用途释放价值。因此华南城项目得到政府支持顺利进入各城市，拿地成本低，需求旺盛，合约销售持续增加。2013/14 年，合约销售141 亿港元，增长72%。2014/15 上半年，合约销售68.4 亿港元，增长18%。公司2014/15 年合约销售目标180 亿港元，我们预期公司会完成目标，保持合约销售较快增长。
布局电子商贸，提供业绩持续增长动力。公司认为未来批发市场的主流将融合电子商贸工具：线上交易平台、O2O应用程序及线下实体平台。华南城正协助城内中小企进行电子商贸，至14年3月5000家城内中小企在B2B电商平台CSC86上线，另外7000家稍后也将上线。华南城为中小企提供电子商贸解决方案，并跟进网站管理、数据分析等。公司还与腾讯合作，将华南城实体平台，B2C和B2B在线平台与平台连接，打造O2O综合商贸生态圈，为城内中小企提供增值服务并让其客户享受O2O体验。公司还策略性投资于中国最大中小企B2B采购交易平台马可波罗网，寻求双方合作。预期公司电子商贸及与腾讯/马可波罗的合作将为公司未来业绩增长提供动力。
覆盖全国的仓储物流网络。8个华南城项目均有15%建筑面积作为仓储物流用地。14年3月底，运营仓储物流用地8万m2，在建面积78万m2，土地储备256万m2。覆盖全国的仓储物流网络逐渐成形。公司利用网络及规模优势，打造面向全国长途重型货车及城内中小企的物流信息交换平台。中小企通过物流信息平台在城内解决物流服务需要，并通过全球定位系统追踪货物运送状况；而中小企的物流服务需求吸引重型货车使用物流信息平台；公司经平台向货车收取信息使用费增加现金收入。覆盖全国的仓储物流网络逐渐形成和物流信息平台的运营为公司可持续收入增长提供动力。
投资建议：公司2013/14 年度净利润同比增长27.1%，EPS 为0.56 港元。按现价3.62 港元计算，PE 仅为6.5 倍，低于同业平均值。公司积极发展电子商贸及布局仓储物流网络及信息平台，有望提升估值。我们认为公司股价有上行空间。建议投资者关注。
风险提示：项目合约销售进度减慢；公司取得土地的成本增加；新项目建成后利用率低于预期；电子商贸及物流信息平台发展速度慢于预期。
提示：本网不保证其真实性和客观性，一切有关该股的有效信息，以沪深交易所的公告为准，敬请投资者注意风险。
携手腾讯，如虎添翼
研报日期：2014-02-14
商业模式特殊，专注商贸物流中心。我们正式覆盖华南城控股有限公司(“华南城”) ，一家中国领先的大规模综合商贸物流中心的开发商和运营商。公司最初由五名行业背景深厚的香港企业家在深圳创立，在其独特的商业模式下，各产品类型及业务线之间的协同效应强大。
聚焦中心城市，开发超大项目。因应强劲需求，华南城已经逐步扩张至7 个中心城市， 以极低的土地成本获取了2,230 万平方米的建筑面积，所涉及的项目规划总建筑面积高达6,530 万平方米。在各地方政府的大力支持下，华南城采取审慎的发展战略，正在复制深圳已取得的成功，规模增长潜力巨大。
携手腾讯：线上线下完美结合。线下华南城的综合商贸物流平台、庞大客户群及其对多种行业批发及零售业务的深入参与，将与互联网巨头腾讯控股(0700HK)卓越的线上平台相结合，产生合作空间，进一步推动华南城的未来增长。
收入来源更多元化，全国扩张进入收获期。华南城的扩张进入收获期。凭借 7 个项目的多元化销售来源，公司2014 财年的合同销售有望大幅增长70.7%至超过140 亿港元。我们预计其2013-2015 财年确认营业收入的年复合增长率达到55.5%以上，毛利率和核心净利率将分别维持在50%以上和20%以上的高位。
资产负债表稳健，融资能力加强。虽然业务模式属于重资产类型，华南城的借贷水平低过绝大多数地产商，近年其净资产负债率仅维持在30%-40%，预计其在手现金资源在2014 财年末将超过100 亿港元。受益于盈利能力增强以及与腾讯新建立的合作关系，该公司在资本市场比以前更为从容，融资渠道增加，资金成本下降。
与众不同的地产故事；给予“强烈买入”评级。我们认为，华南城的经营模式与其它大陆地产商不同；其在电商业务方面的价值重估故事也才刚刚开始。公司的特殊商业模式具有较高的进入壁垒，与腾讯合作带来的协同效应更有可能超出想象。我们认为公司应获得更高的估值，目标价格为5.94 港元, 较我们的资产净值估测有30%的折让。我们对公司给予“强烈买入”评级。
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