2019年3月26日，佳兆业集团控股有限公司(1638.HK，以下简称“佳兆业”)发布2018年度业绩报告。作为以城市更新项目起家的“旧改王”，佳兆业在行业增速放缓的大环境下仍保持着较高增长。

　　财报数据显示，佳兆业2018年全年实现合约销售700.6亿元，同比增长57%，完成年度销售目标；合约销售均价为18261元每平方米，同比上升14%，合约销售面积达383.7万平方米，同比增长38%。数据显示，佳兆业2016~2018年度合约销售年复合增长率达到53%，上升趋势明显。

　　2019年，佳兆业的销售目标为875亿元，涨幅为25%，此前佳兆业曾立下2020年实现千亿元规模的目标。佳兆业主席兼执行董事郭英成认为，“佳兆业在大湾区有相当强的竞争力，特别是在项目方面，仅深圳、广州两个城市就有90多个项目在发展，主要是城市更新和一些产业项目，希望在国家政策红利之下，未来三年在大湾区有更好的表现与更强的竞争力。”

　　深耕大湾区首次进入海南

　　近期，《粤港澳大湾区发展规划纲要》的出台，引发行业密切关注，政策利好建设充满活力的世界级城市群，大湾区的高级别规划与建设给房地产市场带来新的机遇。

　　从战略版图来看，佳兆业以粤港澳大湾区为大本营，布局湾区7大核心城市。报告期内，佳兆业在大湾区内共有1300万平方米的土地储备，占总土储的54%，其中以深圳、广州及惠州布局为主。大湾区的土储货值近3400亿元，占全部货值的73%，其中深圳货值达到1600亿元，占据大湾区货值的半壁江山。

　　除大湾区外，佳兆业还重点布局长三角、华中、华西及环渤海等大城市群。截至2018年年底，佳兆业总土储达到2400万平方米，可售货值超4600亿元，覆盖全国45个城市，共拥有152个房地产项目。此外，年内佳兆业在现有布局的基础上，还首次进入海南三亚。

　　作为“旧改王”，佳兆业在城市更新项目上的货值已超过万亿元。佳兆业集团执行董事、总裁麦帆披露数据称：“短期集团将有10个旧改项目计划供地供货，可售面积超过160平方米，货值近1000亿元。中期共有14个项目供货，可售面积近850万平方米，货值约4500亿元。远期将有占2000万平方米的旧改项目陆续供应市场，货值约1.3万亿元。”

　　2018年10月和12月，佳兆业以7.7亿元的权益总价，将位于海南三亚的一宗商服用地和一宗住宅用地收入囊中，总建筑面积共约8.7万平方米。此外，佳兆业还准备收购中弘股份旗下的海南如意岛项目。

　　“关于如意岛项目暂时没有太多进展，我们也在努力当中。”在2018年度业绩会上，郭英成表示，此外，他还看好海南项目的未来发展，“虽然海南项目调控非常严厉，但买东西都是在非常严厉的时候去寻找商机才能买到好东西。假如调控没有这么严格，在海南岛特别是三亚海边寻找一两块地投资是很困难的，成本也非常贵。”

　　报告期内，佳兆业以权益代价约157.78亿元，合共收购30宗地块，应占计容建筑面积约为332万平方米，新增项目平均土地成本约为每平方米4750元。以收购权益代价计，大湾区新增土地储备占整体新增土地储备的56%，主要集中在深圳、广州、珠海等大湾区重点城市。

　　从销售端来看，2018年佳兆业占据大湾区核心城市的优势已经凸显，公司在大湾区实现合约销售占公司期内合约销售的60%。市场人士分析，佳兆业大湾区货值占比高，土地成本低廉，盈利能力强劲。未来5~10年，随着大湾区的建设持续推进和产业升级及财富增长，公司业绩将持续增长。

　　核心净利倍增现金流改善

　　规模持续增长的另一面，得益于集团旗下各大板块业务的收益的同步增长，佳兆业的营收和盈利水平也在稳健提升。

　　各大板块业务当中，物业销售收入360.81亿元，同比增长了15.62%，占集团年内总收入的93.22%；另外两个占集团年内总收入超过1%的分别是物业管理服务、戏院、百货店及文化中心业务以及水路客货运业务，营收分别为5.16亿元、4.91亿元以及8.11亿元。

　　财报数据显示，佳兆业去年实现合约销售额700.6亿元，同比增长57%。全年实现营业收入387亿元，同比增长18%；实现净利润33亿元，同比上升8%。毛利同比增长25%达到111亿元，毛利率为29%，较去年提升1.5%；核心净利润大幅增长304%至47亿元；在手现金229亿元，同比上升8%，短期偿债压力较小。

　　佳兆业集团首席财务官刘富强表示，“集团无论是从盈利能力还是信贷指标方面都得到了提升，主要有两个原因：第一是集团销售呈高质量的快速增长；第二是集团达成了改善流动性及降负债的目标。虽然集团合约销售规模增加了53%到700亿元，但在谨慎的财务管理下，总借款减少了2%。”

　　期末，佳兆业在手现金229亿元，同比上升8%。速动比率也由2017年年底的1倍提升至目前的1.3倍。报告期内，佳兆业的信贷状况亦同样得到持续优化——公司利息覆盖率由2017年的1.2倍上升至2018年的1.7倍，资金周转效率进一步提升。

　　2018年的佳兆业继续发力规模扩张，56.68%的同比增长率，超越了2017年时的规模增速，接下来佳兆业仍有进一步扩张的计划。郭英成表示，“集团在湾区的土地储备主要是以旧改和收并购为主，希望今年在湾区方面多做一些投资，特别是在城市更新或者是收并购这一块，今年在理想的情况下，买地的总付出预计会在400亿元左右。”

　　当前地产行业头部效应愈发明显，规模化增长成为必然选择，在高增长中保持规模与债务的平衡尤其考验企业的运营能力。安信国际此前的研报指出，接近20年的旧城改造经验，佳兆业公司的旧改项目推进顺利，庞大的旧改项目规模带来优质而成本较低的土地储备，是佳兆业中期增长的动力。

　　降负债至200%以下促进多元融资

　　业绩报告显示， 2018年佳兆业净负债率改善至236%，同比下降64个百分点。资产负债率约为84.13%，比2017年期末的85.94%有所下降。

　　针对降负债的问题，郭英成表示，“这几年我们负债率一直比较高，从2017年到现在我们每年都在下降，我们希望到了今年年底能够降到200%以下，这是董事局定的目标。”他认为，佳兆业现在有接近100个旧改项目在发展，正常情况下每个旧改项目的周转率或发展周期都要5~6年，因此这些旧改的钱一投就是5~6年时间，并且只要投进去就全部是负债，旧改项目无法评估，所以负债相对比较高。

　　截至2018年底，佳兆业集团的总借款约为1087.66亿元，其中62%在境内，38%在境外。借款中约169.66亿元须于一年内偿还，约345.03亿元须于一至两年内偿还，约330.19亿元须于两年至五年内偿还及约242.79亿元须于五年以后偿还。

　　佳兆业正积极拓展境内外融资渠道，力图通过多元化的融资方式进一步优化债务结构。截至目前，佳兆业已获深交所批准四项资产支持专项计划额度，分别发行了4亿元美元债、6.85亿元的购房尾款ABS、30亿元长租公寓ABS、50亿元的供应链ABS及4.75亿元的航运客票收入ABS，总额90亿元的ABS发行额度，进一步拓宽集团融资渠道，降低融资成本。

　　在资本市场，佳兆业2018年获纳入恒指大中型指数及大湾区指数成份股，并且于2018年5月获内地权威评级机构中诚信证评“AA ”级别，展望“稳定”。在机构人士看来，这进一步反映佳兆业偿还债务能力较强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低，为公司扩大发展规模、强化市场竞争力、加大投融资支持力度提供有力支撑。

　　据佳兆业管理层表示，2019年，集团将聚焦地产主业，协同科技、健康、海洋、文旅等多元业务板块，紧抓大湾区政策机遇，持续强化城市综合运营商的战略定位。