8月28日，佳兆业集团控股有限公司(以下简称“佳兆业”，1638.HK)公布其截至2018年6月30日止半年度业绩报告。报告显示，上半年佳兆业实现合约销售金额253亿元人民币(单位下同)，集团总收益同比增长75%达150亿元，毛利录得47亿元，同比增长66%。

　　据悉，佳兆业上半年盈利实现增长，得益于旧改迎来收获期以及多元化布局。佳兆业首席财务官刘富强告诉《中国经营报》记者，目前佳兆业尚有2680万平方米的旧改项目未纳入土地储备，而2018年将有5个旧改项目供地，城市更新项目时间比普通的项目要长，土地的成本比较便宜，所以盈利比较高。

　　佳兆业主席郭英成表示：“做城市更新项目是在挖矿山，未来是公司核心竞争力的一个重要板块，每年都能为公司提供100万平方米的土地供应量。”

　　旧改项目逐渐释放

　　数据显示，佳兆业2017年复盘后增长迅猛，2017年合约销售额达到447亿元人民币，同比增长50%；而2018年的销售目标是700亿元，上半年佳兆业实现合约销售金额253亿元人民币，以此测算完成了全年目标的36.14%。

　　佳兆业首席财务官刘富强表示，由于上半年内有更多一线及二线城市的高毛利项目入账，每平方米确认销售均价同比增长45%，达每平方米16000元，确认销售面积同比增长22%，达87万平方米，确认销售金额因此有78%的增长，达约140亿元。

　　佳兆业专注于全国一线及重点二线城市，累计合约销售额约253亿元，同比上升13%。从合约销售的分布来看，大湾区项目成为2018年上半年合约销售的主力，销售金额贡献达55%，其中深圳占比达37%，另外有17%来自长三角地区。

　　在新型城镇化进程下，一线城市的土地资源整体呈现供不应求的局面。以深圳为例，近年来公开市场的土地供应量持续下滑，2013年以来每年住宅类土地规划建筑面积不足100万平方米。

　　佳兆业在深圳有多个旧改项目，并已陆续进入收获期。根据深圳中原研究中心数据显示，深圳佳兆业未来城以650套成交量，名列深圳市2018年上半年新房成交套数第二名。

　　佳兆业执行董事兼集团总裁麦帆表示，今年下半年深圳主力在售旧改项目总货值超过440亿元，多个旧改项目将陆续投入市场，其中包括深圳佳兆业城市广场、深圳佳兆业未来城、平湖佳兆业广场及盐田佳兆业城市广场等项目。

　　54亿元收购14幅土地

　　从签约区域来看，2018年上半年，佳兆业重点布局四大都市圈：大湾区、长三角、中西部地区、环渤海。

　　佳兆业在粤港澳大湾区的投资比例正逐年增加，集团总裁麦帆表示，佳兆业拿地策略以核心一二线城市为主，辐射三四线城市的原则，首次进入广东阳江、江苏徐州及张家港、浙江宁波等城市。上半年集团通过合作开发、收并购及招拍挂等方式共获得14个项目，新增权益总建筑面积约109万平方米，收购总价约人民币54亿元，布局全国43个城市。

　　在土地储备方面，截至2018年6月底，佳兆业在全国共有建筑面积约2216万平方米的土地储备，其中87%位于一线及重点二线城市。目前集团在大湾区的土地储备近1261万平方米，占整体土地储备的57%；集团2216万平方米的土地储备中，旧改项目超过310万平方米，主要位于深圳、珠海、东莞等大湾区城市。

　　佳兆业财务部总经理吴建新表示，在下半年，一二线城市仍然是佳兆业结转的主要来源，基本上和上半年报表是保持一致的。今年佳兆业上半年的毛利率是32%，年末的毛利率会维持在30%左右，入账金额可能是在400亿元出头。

　　城市更新业务方面，佳兆业继续大力发展旧改领域的优势，拓展深圳、广州及中山等市场，使得集团整体的旧改项目占地面积提升至近2700万平方米，同比增长91%，其中深圳旧改项目占地面积近1000万平方米，占比37%；广州旧改项目占地面积近600万平方米，占比22%；中山旧改项目占地近700万平方米，占比26%，这些项目预计可以为集团提供逾万亿的货值。

　　分拆物业公司年底上市

　　在多元产业协同方面，佳兆业陆续布局科技、健康、文体、职业足球、旅游、互联网等多元化产业，并希望与地产开发、城市更新的能力产生协同效应。

　　上半年，佳兆业成功签约西安阎良国际航空文旅城、西安临潼佳兆业足球小镇、西安碑林八仙宫片区综合改造项目、湖北孝感空港凤凰科技城项目、安徽滁州佳兆业国际健康城、广东中山城市更新等大型产业项目。

　　今年7月8日，佳兆业旗下子公司罗胜特投资以14亿元的价格拟收购海南如意岛项目公司，收购价是如意岛公司账面净资产的3.84倍。郭英成表示，收购如意岛要满足具备债权人同意、政府支持、城市规划等三个条件，佳兆业才会做这个交易。“我们希望能够推动收购问题，但是不明朗因素还是比较多。”

　　布局多元产业之外，物业分拆上市也有了明确的时间表。物业管理向来被佳兆业视为业务比较成熟的板块，郭英成在2017年便已表示在准备分拆上市中。针对分拆物业上市的问题，刘富强明确表示，我们6月25日已经在联交所挂网了，挂网的期限是6个月，所以我们也是计划在年底之前上市。

　　若佳兆业物业成功上市，佳兆业集团将拥有佳兆业物业不少于50%的权益。佳兆业集团认为，将佳兆业物业分拆出去独立在港交所上市，可为佳兆业及整体股东创造更高的价值。

　　债务结构仍待优化

　　佳兆业债务重组后整体负债率已经处在下降通道中，但目前公司正处于规模快速扩张的过程中，杠杆水平仍处于较高水平。麦帆表示，降负债是集团今年的重要任务，集团将净负债率由2017年底的300%降低至现在的258%；同时，反映集团短期偿债能力的速动比率，由去年底的1倍上升至目前的1.4倍。

　　上半年佳兆业的重要任务是优化资本结构，通过加快销售款项回笼，佳兆业的销售回款率从去年的75%上升到85%，提升了资金周转效率，并通过境内外多渠道融资方式来优化债务结构。半年报显示，截至2018年6月30日，佳兆业现金及银行存款约263亿元，总借款约为1096亿元，其中183亿元，大约是17%要在一年内偿还；其余的83%要在2到5年内偿还。

　　佳兆业在未来会继续推动降负债，使其降到行业的基本要求，降到佳兆业自己理想的基本要求。刘富强表示，负债方面我们的目标是实现200%以下。

　　此外，佳兆业积极拓展境内外融资渠道，于今年5月及6月在公开市场回购总计1.76亿美元的2022年及2024年优先票据。2014年至今佳兆业的平均融资成本呈下降状态，2017年的融资成本在8%左右，但随着国家去杠杆、去负债的大环境影响，佳兆业今年上半年的融资资金成本普遍为8.41%，较去年略有上升。

　　郭英成表示：“今年下半年，集团将从项目开发销售的各个环节加快资金周转，通过合作开发等模式获取优质的项目进行开发。并根据各地市场状况，灵活调整销售步伐及节奏，加快现金回笼。”

　　土地储备补充方面，集团将继续关注大湾区、长三角、京津冀、华中及华西市场的发展机遇，通过合作开发、收并购、招拍挂及城市更新等多样化的方式补充土地储备。预计今年下半年深圳、广州及上海的部分旧改项目可实现供地，为集团贡献优质销售资源。此外，集团将结合在文旅、科技及大健康等多元产业领域的优势，强化产业导入能力。