17日，中国家居零售巨头红星美凯龙成功登陆A股，成为中国家居零售行业A+H第一股。

红星美凯龙发布的招股意向书称，将募集30.5亿元资金用于家居商场建设、统一物流服务体系建设、家居设计及装修服务拓展、互联网家装平台以及偿还银行借款和补充流动资金6个项目。

A股上市公告书暨2017三季报显示，1-9月营业收入77.22亿元，归属于母公司的净利润17.24亿元。

截至2017年9月30日，公司流动资产达到160.25亿元，较上年末增加82.19%，主要系2017年三季度进行的资产证券化交易、发行美元债券及发行商业地产抵押贷款支持证券收到现金，使公司货币资金增加。

由此可见，在家居零售的外衣之下，红星美凯龙实则是一家依靠轻资产带动重资产的“商业服务公司”。而此次上市的主要是红星美凯龙的家居板块。宏观调控背景下，红星美凯龙分拆地产和商业板块大概是为了能够顺利获批。

但纵观红星美凯龙的发展史，起着决定性作用的却是地产和商业板块，正是这两部分的成功运作使红星美凯龙成为国内家居装饰及家具商场巨头。

 

重资产压力倒逼转型

官网显示，截至2017年6月30日，红星美凯龙在全国150个城市共经营214座商场，其中69家自营商场，145家委管商场。另有21家自营商场正在筹备中。

红星美凯龙实施自营商场与委管商场双轮驱动的业务模式。其中，自营收入占总收入的60%，委管收入占总收入的30%。

据悉，此次募集的资金大约15亿元左右将用于家居商场建设项目上，包括天津北辰商场、呼和浩特玉泉商场、东莞万江商场、哈尔滨松北商场、乌鲁木齐会展商场5个项目。

但快速扩张的同时，需要大量资金，致使集团资金需求日益突出。据报道显示，2015年红星美凯龙已签约的待收购与投资的支出约为69亿元。为此，2015年上半年红星美凯龙抵押了价值541.47亿元的投资物业。当年的年中报显示，集团总借款与债券合计180.96亿元。

业内人士指出，越来越多的商业地产面积握在手中，倒逼红星美凯龙筹谋转型轻资产运营。转型轻资产模式的意义，正如万达董事长王健林说的那样：“企业经营的最高境界就是‘空手道’，但这个空手道并不是骗子，是有了品牌、有了能力，别人找上门来，你一分不出凭品牌就能赚钱。”

据了解，红星美凯龙自营商场的出租率和收入与万达广场有一拼。

传统商业向资产运营企业的升级

招股说明书中，红星美凯龙表示将逐步拓展互联网泛家居消费业务，将红星美凯龙建成一个“家居装饰及家具行业全渠道平台商”。

由渠道商的角色转变为以搭建商场平台的运营商，意味着红星美凯龙除了扩张原有的家居业务外，电子商务平台、消费金融、物流配送、住建集采等也将成为投资发展的新赢利点。

1月16日，红星美凯龙宣布成立互联网商学院，开启孵化公司及行业互联网转型升级的多元化思维的两栖“人才”的培养模式。与京东大学达成合作，开启人才交流合作项目。

但在电商发展正如火如荼时，红星美凯龙烧了2亿元，仅换来4万元的交易额。现在发力建设线上渠道，在当下互联网红利渐失的大环境下，难度之大可想而知。

1月22日，红星美凯龙发布公告称，同意与欧派家居集团合作投资广州琶洲欧派总部大楼项目。公司按照项目实际的建设进度以委托贷款的方式分批投入各项建设资金共计约7.9亿元(最终以公司实际投入为准)、技术、劳务、管理服务等。

要继续推进业务的正常进展，需要大量的资金支持。如何获得稳定资金供应方，为集团战略转型提供支撑成为红星美凯龙的头等大事。

2017年9月12日，红星美凯龙与高和资本发起了国内首个家居行业“类REITs”计划，并于9月22日在上海交易所成功挂牌交易，发行规模26.5亿元。这是继2016年红星美凯龙与高和资本合作成立以家居商业地产为基础资产的并购基金以来的第二次合作。

2017年9月14日，红星美凯龙登陆海外美元债市场，成功发行五年期三亿美元债券。在美元债券发行当日，红星美凯龙股价大涨3.26%。

管理门店不减少，自营物业依靠类REITs变现，回收资金后迅速投资于新物业。通过与并购基金的协同，实现滚动开发和针对性并购，成为家居商场物业孵化器，最终形成从建设到运营，从并购到退出的完整轻资产闭环。

经济学家赵晓认为，红星美凯龙类REITs的发行，使金融与产业深度融合，极具前瞻性，将改变其自身的商业模型和盈利模式，这一举措有望打开公司的估值空间和成长潜力。    

红星美凯龙如何利用资本的手段，给沉寂的家居商场注入活水，用轻资产带动重资产的转型，恐是其未来能否成为家居行业龙头的关键。

（责任编辑：于恋洋）

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