受累于房地产行业下行，物业服务行业也告别了高增长时代，“市值一哥”华润万象生活（1209.HK）也无法完全隔离风险。今年上半年，华润万象生活业绩走出独立行情，但增长背后的隐忧也开始显现。

　　重奢商场零售额逆势增长9.6%

　　报告期内，华润万象生活录得收入79.57亿元，同比增长17.1%。其中，商业航道业务收入28.50亿元，同比增长23.4%；物业航道业务收入51.02亿元，同比增长13.8%；生态圈业务收入573.3万元。

　　盈利能力继续跑赢同行，各项指标均实现双位数增长。今年上半年，华润万象生活毛利润为27.03亿元，同比增长20.0%，毛利率从33.2%提升至34.0%；股东应占利润为19.08亿元，同比增长36.0%；股东应占核心净利润17.66亿元，同比增长24.2%。

　　财务表现亮眼，在于华润万象生活在管面积、在营购物中心的数量均实现了增长。

　　根据华润万象生活2024年中报，期内，其物业外拓新增合约面积2433万平方米，其中86%位于一二线城市；拓展城市公共空间项目57个，包括武汉东风研发总院、沈阳中国医科大学、深圳虹桥公园等样板项目。截至期末，华润万象生活在管面积3.98亿平方米，合约面积4.46亿平方米，覆盖全国164个城市。

　　消费者心态转变，华润万象生活旗下在营购物中心依然取得不错的成绩。“上半年公司旗下在管项目累计零售额1007亿元，同比增长19.7%，可同比增长7.6%，跑赢社消零增速（3.7%）。”华润万象生活董事会执行董事、总裁喻霖康表示。

　　零售额的逆势增长，一方面来自新增项目的贡献——期内华润万象生活新开业购物中心7座，综合开业率均超过90%，首进品牌数量超过20%，成为城市消费的新地标；另一方面在于全产品线组合优势及全价值链一体化能力。

　　华润万象生活副总裁、首席财务官聂志章表示，公司旗下重奢项目逆势增长，非奢项目领跑市场。“重奢项目零售额同比增长9.6%，得益于重奢项目非奢品类的高增长，重奢项目可同比增长4%。非奢项目同比增长26.8%，可同比增长10.1%，进一步巩固了行业地位。”

　　招商组合兑现能力方面，华润万象生活对核心资源的掌控有效赋能业态和品牌组合最优。聂志章介绍，目前华润万象生活品牌库品牌数量超过1.3万个，合作品牌数量超过7000个，期内重点品牌全国新开门店占比25%，在营购物中心平均出租率维持在96.7%的高位，较2023年末提升了0.6个百分点，可同比项目租金坪效增长2.9%。

　　业绩飘红，华润万象生活对未来依然保持危机感。喻霖康提醒，奢侈品消费增速不论从消费者需求还是品牌对未来拓店规划，均表明市场已从疫情期间的高速增长恢复常态化增长。

　　收缴难致应收账款大增

　　业绩高增长背后，华润万象生活也不可避免地遭遇同行共同经历的苦恼——应收账款规模大增。

　　报告期内，华润万象生活贸易应收款项及应收票据约24.96亿元，较2023年末的19.96亿元大幅增长25.05%。其中，来自关联方的应收账款约9.51亿元，来自第三方的应收账款约16.57亿元。值得注意的是，华润万象生活就应收账款进行了1.11亿元的减值亏损拨备。

　　华润万象生活方面向时代周报记者表示，25%的应收账款增长中，有17%是随着公司管理规模扩大、营业额增长对应的合理增加，8%主要为小业主的收缴率低于去年同期。“这里面有上下半年收缴节奏、业主缴费习惯行业特有因素影响，也有小业主受资产价格波动缴费意愿下降，此为行业普遍面临的共性难题。”

　　“在应收账款规模压降和余额管理上，公司始终坚持将应收账款视作利润管理。”华润万象生活方面称，下半年在保障服务品质、维持高客户满意度牵引业主自愿缴费的情况下，同步开展如下管理动作：主动管理收缴率低、管理成本高的现金流亏损低质项目，加速退出；在已有催收清欠的基数上，力争全年收缴率保持在90%以上。

　　华润万象生活正努力强化其现金流管理策略。喻霖康强调，下半年华润万象生活将以高品质、高效率、高质量、快增长为整体经营基调，以有利润的营收和有现金流的利润为核心经营策略，通过经营体制降本控费，全力以赴实现业绩稳健增长，兑现资本市场承诺。

　　截至8月28日收盘，华润万象生活报收23.25港元/股，涨超3%，市值约530.68亿港元，排名行业第一。