近日，中国金茂（00817.HK）发布2023年中期业绩报告并召开中报发布会。数据显示，上半年，中国金茂实现签约销售额860亿元，同比增长23%，行业排名升至TOP11，稳居行业头部；实现回款909亿元，回款率106%，创该公司历史新高。

　　从收入结构上看，商业板块的收入和毛利水平在本报告期内取得较大增长，分别较2022年同期增长109%和212%，较2019年同期增长约10%；酒店板块的EBITDA水平较2022年同期增长11倍，较2019年增长约14%，创下历史新高。

　　受行业整体景气水平影响，部分房企在今年中报季仍然延续了去年的颓势。在存量竞争持续加剧的当下，在保持长期稳健的前提下尽力谋求业务壁垒成为维护自身优势市场地位的一条必由之路。

　　在本次业绩会上，该公司董事长张增根先生也谈到，中国金茂正以“城市运营商”为战略定位，推动“双轮两翼”升级，逐渐形成差异化竞争优势。

　　长期优势转化，向一二线城市再收拢

　　根据中国金茂总裁陶天海先生在业绩会上的发言，房地产开发业务仍是中国金茂的基本盘。在该业务方面，中国金茂未来将在保持适当规模的前提下，将目光聚焦在一二线核心城市以及适合落地中国金茂顶级高端产品金茂府的地块。

　　从今年上半年土地市场温差来看，向一二线核心城市收拢也成为当下仍有补货能力房企的优选。根据克而瑞提供的数据，上半年TOP3城市成交金额占全国土地成交总额的22%，TOP10城市成交金额占总额的46%，土地投资进一步向高能级城市集中。

　　如今年6月，北京2023年首轮集中供地落幕，共计成交23宗住宅用地，总成交金额超过712亿元，平均溢价率为9.15%，部分热门地块吸引了40余家房企抢夺，其中多家房企为首次“进京”。

　　深耕一二线是中国金茂此前一直坚持的发展方向，数据显示，该公司超过80%的签约额主要由一二线城市贡献，这为中国金茂带来了上半年的业绩优势。

　　当前，高品质地块获取难度持续加大，中国金茂此前坚持的城市运营战略成为当下实现高质量投资的重要推力。如青岛上合·世博园智慧生态城项目，该项目于2022年9月获取首批地块，于今年上半年实现首开热销，单盘业绩位列青岛全市第四，李沧区第一，并为今年青岛地区新开盘最畅销项目。今年5月，中国金茂获取该项目二批地块，为此后的业绩增长打下稳定基础。

　　根据管理层讨论，今年上半年中国金茂坚持拿一个成一个的审慎投资策略，获取包括天津体北金茂府 、太原长风金茂悦在内的优质项目。此外，截至6月底，该公司二级可售货值仍够公司2.5年的去化需求。

　　此外，在当前市场重点争夺的改善型产品领域，中国金茂计划于今年下半年对拳头产品金茂府进行产品升级，以产品质量带来的客户口碑持续赋能销售增长。通过深度聚焦高能级城市核心板块的改善型产品，中国金茂的盈利效率有望在长期维持稳步提升状态。

　　坚持双轮两翼，实现收入结构再优化

　　根据管理层在业绩会上的发言，受内外部形式变化的影响，今年上半年中国金茂对公司战略进行了一定适应性调整。

　　在持有运营业务上，中国金茂将主动持有运营一些精品项目，如核心城市的综合体项目，既能为公司带来部分较高毛利的开发业务，同时能在长期贡献稳定的现金流与增值收益。

　　今年上半年，中国金茂的持有运营业务增长强劲。如在商业零售方面，上半年，该公司商业收入、销售额和客流量分别增长68%、125%、110%；酒店收入和经营毛利较去年同期增长109%和212%，恢复并超越疫情前水平。

　　在服务板块上，中国金茂将更加聚焦金茂服务。通过近几年上市并购等一系列举措，金茂服务已经实现了规模的快速增长，并将在未来逐渐为中国金茂贡献更多盈利。

　　根据金茂服务(00816.HK)发布的本年度中期业绩，上半年，金茂服务收入增长23.4%至13.53亿元，在管面积同比提升56%至7098万平方米，合同管理面积同比提升35.8%达到9448万平方米。在跟随母公司中国金茂的步伐之外，金茂服务还在积极进行市场化外拓，上半年第三方在管面积同比增长89.5%，占总在管面积比例近50%,也将在未来带来更多收入增长可能。

　　在科技板块，受母公司中国中化引导，中国金茂此前曾投资譬如智慧物联、健康人居、减振降噪等业务。未来，中国金茂将在该板块更为聚焦建筑科技领域，重点关注“绿色健康、智慧科技”的人居方向，为公司产品质量构筑核心科技“护城河”。

　　截至今年6月30日，中国金茂旗下累计拥有11家国家级高新企业和4家“专精特新”企业；上半年新增专利申请62项，完成发明申请26项。中国金茂管理层也在业绩会上表示，未来公司将在提质增效，稳定开发主业的前提下，着力将持有、服务与科技打造成公司收入的第二曲线，因此建筑科技将是中国金茂未来业务的重要组成部分。

　　在当前市场环境下，稳健性始终是摆在地产开发企业面前的首要任务。受益于主营业务的高回款率加上多元化业务的现金流优势，上半年，中国金茂全口径经营性现金流约为入920亿元；截至6月底，公司在手货币资金约为420亿元左右，可动用货币资金超过200亿元，具有一定的风险缓冲空间。

　　此外，优质的持有业务也为中国金茂带来了再融资空间。据业绩会披露，上半年中国金茂进行了两笔以酒店为标的资产的再融资，平均融资成本约为3%，持续拓宽中国金茂的总体融资空间。

　　谈到未来，中国金茂管理层在业绩会上提到，房地产作为国民经济的支柱产业，目前正处于从规模扩张转至减量发展的阵痛阶段，长期不会有行业的“大起大落”。未来中国金茂坚定差异化竞争的战略路线，通过城市运营的差异化商业模式、双轮两翼的差异化业务组合、科技创新的差异化产品以及高品质的差异化服务，打造企业核心竞争力的同时在长期优化总体毛利水平。