杭州是不是商业地产的“洼地”？港资或许是这么想的。

　　近日，新鸿基与平安联合体以132.6亿元总价拿下了杭州江河汇综合体地块，这是杭州第四个价格超过百亿的地块，总价更是创下历史新高；此前的7月份，另一家港资地产开发商新世界发展以97.92亿元的总价拿下望江新城综合体；如果再向前追溯，嘉里建设在今年5月，以68亿元拿下文晖城市之星综合体；恒隆地产则在2018年5月以107.3亿元总价拿下百井坊项目……

　　杭州新天地集团董事长刘文东认为：“杭州是中国最具活力的城市之一，正处于前盛会后亚运、城市升级的特殊历史阶段，随之而来的是消费升级、产业升级，他们(港资)显然也是经过仔细的研究，看到了这个城市的潜力，才会把钱往这儿投。”

　　RET睿意德中国商业地产研究中心发布的《2018中国商业地产活力40城》排行榜显示，位列新一线城市的杭州，在商业地产方面的活力仅次于北上广深及成都，排名第六，与此同时，在开发商青睐活力城市中排名第七，品牌青睐活力城市中排名第五。

　　尽管排名靠前，但多位业内人士表示，由于百货业在杭州商业历史上占据了重要地位，杭州整个城市的商业形成了一定意义上的路径依赖，中低端的百货市场、商业集合比比皆是，而在中高端商业综合体方面还留有空白，主打高端商业综合体的港资们近两年巨资落子杭州，或许正是看中了这一点。

　　港资卷土重来

　　地价创下历史新高的江河汇并非新鸿基在杭州的第一个项目，2005年，新鸿基与华润联合拿下了钱江新城核心区内的商业用地，2010年，杭州首个真正意义上的商业综合体——万象城开业。

　　同样是在2005年，经过与新鸿基102轮激烈竞价，嘉里建设以24.6亿元的“天价”拿下了浙大湖滨校区原址土地的使用权，在“西湖边最后一块宝地”上开发杭州嘉里中心。

　　一位杭州资深业内人士对记者感慨：“两位郭老板让杭州明白了什么叫真正的土拍”。

　　然而，尽管在2005年用疯狂的竞价让杭州记住了港资地产开发商的强势，但其后的十余年时间里，除了九龙仓在杭州持续深耕住宅地产外，港资商业地产开发商在杭州几乎没有声响，直到2018年5月，恒隆以107.3亿元的高价拿下杭州市中心“绝版宝地”百井坊。

　　前述行业资深人士对记者表示，港资商业地产项目在杭州的“断代”，有各方面的因素，但杭州嘉里中心的“先例”是影响最大的，“因为嘉里中心的事，一些港资企业对杭州市场失去了信心，相关部门也对于引进港资心有疑虑”。

　　据了解，嘉里建设2005年以24.6亿元拿下土地之后，在2007年提交了嘉里中心的规划方案，方案中包括了一个高达85米的“西湖第一高楼”，这一方案受到了诸多质疑，许多市民以及建筑专家向政府和嘉里提出异议。

　　一位杭州本地人介绍，这件事当年在杭州引起了不小的风波，“有人在规划局门口拉横幅，说楼建高了，西湖就小了”。

　　迫于压力，嘉里建设于2009年重新设计了规划方案并面向社会公开征求意见，将85米高楼改为48米的新版设计方案在2012年获批通过，而嘉里中心的最终问世一直拖到了2016年。

　　根据彼时嘉里建设公布的数据，嘉里中心项目每天的财务成本是70万元，从拿地到问世经过11年，财务支出就超过28亿元，甚至高于原本的拿地价格。

　　时隔14年，嘉里建设在今年5月重回杭州，准备打造杭州首个嘉里城，新鸿基则再度以斥资百亿的大手笔宣告回归，此外，恒隆、新世界也纷纷巨资落子，显然意志坚定。

　　实际上，内地市场已经成为了港资商业地产开发企业的发展核心。以嘉里建设为例，其2018年年报数据显示，在内地已落成商业占地面积为28.34万平方米，香港已落成商业占地面积仅为11.32万平方米，此外，嘉里建设在内地建设中的商业建筑面积为21.45万平方米，而在香港已经没有在建设中的商业项目。

　　“坑”还是“洼地”？

　　杭州大厦、银泰百货、四季青服装市场、杭州小商品市场……万象城之前的杭州商业史是百货与传统商场的天下。

　　各大商业综合体发布的销售捷报数据显示，开业已经20余年杭州大厦，2018年依旧以超过80亿元的销售额位列杭州商业的第一，是万象城的两倍，超过同期嘉里中心、龙湖滨江天街、西溪印象城的销售总额。而银泰商业旗下仅湖滨银泰、武林银泰、城西银泰的销售总额就超过了110亿元。

　　一位曾经在银泰百货从业多年的人士向经济观察报表示，正是由于传统百货品牌的强势，使得杭州本土的商业发展一度形成了路径依赖，“在外来品牌还在犹豫要不要拿地的时候，银泰已经在杭州遍地开花，提前抢占市场，政府也更加信任银泰，比如湖滨银泰城是西湖边整整五期的大工程，这对外来品牌来说是难以想象的。”

　　不仅如此，杭州作为中国“电商之都”的特质，使得商业的赛道看起来更加狭窄，市内各区遍布的大型批发市场、小商品百货市场，蓬勃发展的电商、微商几乎覆盖了中低端需求，对定位中低端的商业综合体形成挤压。

　　而线上巨头也来分了一杯羹，2018年，阿里巴巴聚合了旗下的新零售品牌，在杭州打造了新零售商场——亲橙里，定位是社区服务中心。

　　尽管面对多重挤压，以高端运营见长的港资打入杭州市场仍有其独特优势。

　　中国商业地产活力40城的排行榜中，杭州被列为“奢侈品引领型”城市，奢侈品消费能力极强，消费需求极其旺盛，其奢侈品消费指数仅次于北京及上海，超过成都、深圳及广州。

　　刘文东表示：“杭州正在蓬勃地发展，在迈向国际化，第三产业、文化产业在发展，市民的消费需求、精神文化需求在提高，人们需要全面的、多元化的、高端的消费享受，不再满足于千篇一律的同质化商业业态。”刘文龙透露，杭州新天地正通过国际化IP太阳马戏的落地，打造一个崭新的商业标杆。

　　而港资商业地产综合体通常以高端商业产品线见长。根据2018年年报数据，恒隆及嘉里建设的坪效收益分别为3745.31元和2518.18元，是万达、大悦城、龙湖、华润等商业地产开发企业的二到三倍。极高的坪效，意味着世界级的优质商家品牌以及远超同行的招商、运营水平，多位业内人士认为，这正是目前杭州市场所欠缺的。

　　一位商业品牌的区域负责人表示：“杭州市民有一个共识——买国际奢侈尖货就上杭大(杭州大厦)，但如果把杭州大厦和其他一线城市、新一线城市的高端商业对标，已经很难说它是一个合格的城市商业地标了，毕竟是一个20多年的建筑，在新生消费力量面前并无优势。”

　　刘文东则认为，定位高端的港资品牌入场，是看准了杭州城市、消费升级的机会，与本土品牌形成差异化，带动整个行业的升级，“商业地产行业的竞争是闭合式的竞争，只要根据特色、根据定位做好自己的东西，坚持自己的客群，把整个商圈打造成有特色的商圈，给客户提供更丰富的选择，那么我觉得没有你死我活的竞争，而是共同形成一个生态。”