今年香港内房股，行情非常不错。涨幅在1-5倍的不在少数。内房股的这种上涨，确实出乎绝大多数人的意料，因为前几年，房地产行业分析师基本是最安静的美男子，也是证券公司中最闲的分析师，因为整个板块都没有行情，有些预算吃紧的证券行，甚至取消了房地产分析师的岗位，转岗为当时热门的TMT分析师。

以龙头中国恒大为例，2017年1月3日开盘价还是5.04港元，到了10月6日股价竟高达31.6港元，涨幅令人瞠目结舌。融创也有近588%的涨幅。当然，股价上涨，也是因为业绩驱动。融创中国、碧桂园、中国恒大的销售收入也增长70-100%；刚刚挤入一线内房股行列的融创中国，2016年合同售房规模达到1506亿，2017年融创更将销售目标确定为2100亿元；2016年恒大地产以3734亿的合同销售金额一举夺得房地产销售榜冠军，超过老牌房地产一哥万科的3600亿。整个内地房地产板块，是处于全行业景气度颇高的高光时点。

从香港内房股的估值来看，以市盈率来衡量，以往内房股长期在5-7倍的估值，连香港本地房企的市盈率估值都不如。经过今次的爆升后，内房股的市盈率估值，20倍起步，高的达六十倍。真的是冰火两重天的景象。

以往，外资大行之所以给内房股这么低的估值，主要是对其高负债率的忧虑。恒大、融创这些高负债的公司，外资并不看好，认为公司风险非常大。其实外资的想法是有一定道理的，中国前几轮的房地产起落，在房价大跌时，死得最早，破产最快的开发商，就是负债率最高的。但是，这一次地产行情是中国房产价值重估的历史性行情，持续时间长，重估幅度大，而当初负债高的公司却是将负债拿来超常规囤地了、超常规扩大公司建设规模，他们通过高负债在超常规发展。

内房股作为香港市场的当红炸子鸡，这次上涨幅度有点升到你不信的地步，大部分投资者也许曾经买过某只内房股，但是更多的是错失了其中相当大的升幅。投资者肯定希望在近200家香港房地产公司中，再捞到一些潜力股。既然一二线内房股已经被大行吹捧而备受北水资金及机构投资者关注，导致估值充分，那投资者关注一些颇具潜力的三线内房股则成为较好的选择。

其实内房股中，众安房产（0672.HK）这只三线地产股，虽然被淹没在众多地产股之中，但是还是蛮有特点的。首先，内房股的估值体系在投行眼中的的大变，板块整体的火热，势必影响身在其中的众安房产。一二线龙头都在升，众安上升就变得很理所当然，而无需考虑股价能否上升。

其次，它的市盈率目前只有9.51倍，与中国恒大15.6倍，融创中国36倍，碧桂园17倍，胜在估值不高，而且还有被低估的可能，一旦估值追上内房股的市盈率中位数20倍不是不可能。

第三，其业绩在高速成长，公司在释放利润。2017年中期业绩，公司的营业额约为人民币31.71亿万元，2016年同比增加约68%；毛利约为人民币6.73亿万元，2016年同比增加约140%；利润约为人民币5.53亿万元，2016年同比增加约15倍；每股盈利为人民币0.18 元。显然，这是一只还在高速增长的中小型房地产公司.

第四，在中国房产重估红利尚未消失前，目前拥有土地储备总建筑面积约为570万平方米，主要分布在长三角地区的五个优质城市，预计可供公司未来五年的发展。其实，该公司虽然属于中小规模地产开发商，

第五，从财技运用手法看，公司于近期推出一送一红股方案，以达到把每股价格降低至减半的效果，增加流通量及減低入場成本。我们推断可能有熟悉资本市场的高手，并为进入深港通进行默默的布署。事实上，公司目前市值约58亿港元，并已在50亿市值上方持续了3个多月，再有2个多月，公司将完全符合进入深港通的硬件条件而随时入围。我们观察到，多家公司都在入选深港通前后，录得显著的升幅，原因是内地资金对低估值的热炒股，非常感兴趣，而且觉得风险不大。因此，我们有理由相信，其高速成长的故事还会延续，让我们拭目以待。