自2015年开启轻资产策略至今，港资房企瑞安房地产有限公司(0272.HK，以下简称“瑞安房地产”)在“卖卖卖”的路上已经走了三年有余。

　　2019年1月9日晚，瑞安房地产公布2018年物业销售简报。简报显示，截至2018年年底，瑞安房地产销售额及其他资产处置额222.79亿元，其中，其他资产处置额达77.49亿元，同比有所下滑，但依然占比逾三成。

　　针对近年来持续的资产出售以及企业发展等问题，瑞安房地产方面在回复《中国经营报》记者采访时提出：“轻资产策略的第一步是出售成熟商业资产以回笼资金，并降低负债率；第二步是缔结战略合作伙伴关系，使资金来源更多元化，以较低的资本开支和财务风险参与新项目，同时发挥我们商业品牌的优势和资产管理专长。”

　　不过，上海易居房地产研究院总监严跃进指出：“近来轻资产也面临调整，尤其是当前很多内地房企都在做品牌和产品线，这对于瑞安来说是很大的冲击。同时，瑞安房地产在增量用地获取方面优势不大，而这会限制企业的战略投资，后续需重新研究拿地策略。”

　　“卖卖卖”收缩战线扮靓业绩

　　与内地房地产企业加杠杆拿地的激进扩张不同，瑞安房地产近年来一直奉行稳健慢开发的策略。

　　回溯瑞安房地产近年来的发展，其内地房地产规模一直处于收缩之中。从土地储备来看，数据显示，在正式提出轻资产转型之前的2014年，瑞安房地产的土地储备总建面为1230万平方米。而截至2018年6月30日，其土地储备的总建筑面积已经缩减至840万平方米。

　　同时，2013年6月，本已辞任行政总裁的罗康瑞再次复出，通过出售资产来挽救业绩。公开信息显示，仅2013年，瑞安房地产就相继出售了中国新天地约21%股权、重庆天地企业天地2号办公楼、上海太平桥126号地块等。

　　2015年，罗康瑞正式提出轻资产战略，“寻找合适机会出售商业物业。根据不断转变的市场把握机遇，以求获得高回报”。彼时罗康瑞曾表示，公司资产总值1100亿元，当中52%的资产均可供出售。

　　据记者不完全统计，2015年，瑞安房地产先后出售了上海浦东四季酒店、四季汇、上海太平新天地朗廷酒店、虹桥天地酒店、武汉天地企业中心2号等项目。其中，最引人瞩目的莫过于在2015年7月，瑞安房地产以总价66亿元出售了上海企业天地1号及2号。此前，瑞安房地产曾单独分拆成立中国新天地，欲把包括企业天地、虹桥天地等优质资产打包上市。此番出售之后，中国新天地上市的计划也逐渐被搁置。

　　2017年，瑞安房地产加大变卖资产的力度。据披露，当年，瑞安房地产相继出售大连天地、上海创智天地及杨浦物业等众多资产，其资产处置额也从2016年的16.93亿元大幅上涨至109.51亿元。

　　这样大手笔的割肉，让瑞安房地产2017年的净资产负债率降至51%，同比下降了17个百分点，同时，公司的现金及银行存款总额达167.6亿元。

　　不过，这并未阻挡瑞安房地产继续出售资产的步伐。2018年5月，瑞安房地产再次公告称，完成出售富岸集团61.54%的股权及贷款的交易，获得31.6亿元，不再持有大连天地项目。2018年6月，瑞安房地产出售上海瑞虹新城项目若干物业组合的49.5%实质权益，获得45.89亿元。至此，瑞安房地产在2018年通过处置资产获得了77.49亿元，同时也使得其净资产负债率降至43%。

　　值得注意的是，瑞安房地产2019年1月9日公布的物业销售简报中披露，截至2018年底，其他资产处置额依然是77.49亿元。这也意味着瑞安房地产在2018年下半年在资产出售方面的脚步有所放缓。

　　瑞安房地产相关负责人在给记者的回复中提到，其轻资产策略的第一步是通过出售成熟商业资产，实现优质成熟物业的价值，回笼资金，并降低负债率，增强财务基础。如此看来，瑞安房地产轻资产转型的第一步或已经完成。

　　分拆上市计划搁浅租金回报率承压

　　战略收缩的同时，瑞安房地产也在2018年出现了一批老臣离职潮。同期，瑞安房地产的股价从逾2港元/股一路震荡走低至1.8港元/股左右。这与其2006年登陆资本市场时逾5港元/股的发行价相比，缩水超过6成。

　　不过，进入轻资产转型之后就鲜少拿地的瑞安房地产，在2018年再度出手了。

　　2018年7月，瑞安房地产联合太平洋保险、永业集团，以136.1亿元的总价成功投得毗邻上海新天地的太平桥项目三幅商业地块，出资比例分别为25%、70%及5%。地块楼板价约44963元/平方米，预计项目总投资将超过250亿元。

　　瑞安房地产方面称，其轻资产策略的第二步便是缔结战略合作伙伴关系，“使我们的资金来源更多元化，以较低的资本开支和财务风险参与新项目，同时发挥商业品牌的优势和资产管理专长”。事实上，在太平桥地块项目中，瑞安房地产便将作为项目开发管理人和项目落成后的资产管理人。

　　除此之外，2018年12月28日，瑞房全资附属公司中国新天地以总代价40.74亿港元收购了BSREP CXTD所持新天地控股的21.894%股权及本金额10万美元的可换股永久证券。

　　事实上，瑞安房地产此次收购的新天地控股约21%股权，即当初为了实现新天地上市所出售的部分。瑞安房地产对此表示，对这部分权益收购完成后，中国新天地将成为瑞房的全资子公司。“这也将增强公司对于中国新天地的自主性，以及对其战略方向制定和日常管理的灵活性。”

　　而对于罗康瑞一直以来希望将优质商业资产注入中国新天地以分拆赴港上市的愿望，瑞安房地产方面表示：“2016年上半年，公司决定暂时不安排中国新天地上市，是因为以这两年资本市场的情况，若中国新天地以现行模式(收租股)上市会有较大折让。”

　　瑞安房地产还于2018年12月29日发布公告称，该公司间接全资附属公司瑞安投资者及瑞安管理人、宏利投资者及中国人寿的一家全资附属公司中国人寿成立了合营企业，以投资北上广深等城市的各项物业以及对该等物业进行管理及行政工作。瑞安房地产认为，这将有助于其充分利用在内地建立的品牌优势，进一步扩大在市场的占有率和影响力。

　　在严跃进看来，瑞安房地产这两年的战略拓展表现一般，但这也恰好为其提供了相对充裕的投资资金，尤其是在当前全国房企资金面压力增大的情况下，企业有机会进行各类投资和合作。不过，亦有业内人士表示，对其未来拓展商业项目开发不太看好，随着国内消费增长有所减缓，即便是在上海，新开发的商业项目其租期回报率也会存在压力。

　　据第一太平戴维斯数据显示，2018年第四季度上海核心商圈购物中心空置率较上季度上升0.2个百分点至6.8%，较2017年同比上涨0.9个百分点。同时，其预计2019年零售市场仍面临供应压力，预计有14个项目约112万平方米新增供应入市，大量新供应入市及宏观经济环境将导致整体租金涨幅有限。