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发表于 2020-03-31 01:49:20 股吧网页版
新总裁黄征首秀 田明称朗诗是长期主义者
来源:观点地产网

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  在这场特殊的抗疫时期,遇上各家企业的年报季,朗诗也顺势交出过去一年的成绩单。


  3月30日,朗诗绿色地产有限公司线上召开2019年业绩发布会,董事局主席兼执行董事田明携执行董事兼总裁黄征、执行董事兼首席财务官申乐莹、执行董事兼常务副总裁蒋超出席会议。


  还和过去一样,田明仍然强调朗诗在地产行业的独特性,只是这一次,他还提及,“我们可以发展得慢一点,但是要确保安全,朗诗是长期主义者。”


  另一方面,除了申乐莹外,黄征和蒋超均为业绩会新面孔,官宣不到3天便分别以总裁和常务副总裁身份出席朗诗今年业绩会与投资者见面,自然受到更多关注。


  主持人介绍完出席阵容后,便由黄征介绍过去一年朗诗发展状况。2019年,朗诗在地产业务增长上依然走出了慢姿态,领导团队也正发生了一些变化。


  在坚持战略转型5年多的时间里,回过头观察这家独树一帜的企业,仍可以从中看出领导人的理想与现实。


  不当总裁的田明


  在这场业绩发布会的2天前,朗诗地产便宣布了这一起人事变动,黄征代替田明出任朗诗地产公司总裁,同时获委任为执行董事,蒋超任常务副总裁兼执行董事,一同加入到朗诗地产管理层。


  此外,周勤、谢远建及李均雄退任,退任后周勤及谢远建将集中朗诗集团的业务。至此,朗诗地产完成新一轮管理团队组建。


  事实上,2018年11月底,曾任职4年时长的朗诗地产公司总裁向炯辞任,此时田明兼任总裁职务,同时聘任了王磊为联席总裁。但不到一年时间,王磊便匆匆离职,半年后黄征出征朗诗。


  或许是意识到慢带来的改变,田明也想在管理团队中做出一些变化。对黄征等高管任职,田明表示了信心和信任,在问及为何不再担任总裁时,他丝毫不避讳,会心一笑表示,能把主席当好就已经很不容易了。


  “主席做主席的工作,总裁做总裁的工作,各司其职,我们也是合乎规范的一个安排。”田明称。


  资料显示,黄征曾任职于华润大连公司、中信地产、海亮集团等,2019年加入朗诗地产并任副总裁。有了过去一年对公司业务的熟悉,在业绩会上,黄征的表现似乎一点也不陌生。


  2013年,朗诗的销售收入为115亿元。六年后,朗诗2019年实现年度合同签约销售额约405亿元,同比仅增长6.13%。这一增速对于行业而言显然不是一个理想数字,但就像田明说的那样“朗诗与普通内房企业是完全不一样的。”


  自2015年以来,在每场业绩会上,田明至始至终都强调着朗诗战略转型的计划,因此朗诗走上了一条与内地其他房企发展不同的轨迹。


  尽管过去这几年的发展中朗诗并没有“走得很快”,但从国企转型,出任朗诗总裁,黄征同样对朗诗地产仍寄予了更多规模以外的期望。


  “可以发展得慢一点”


  科技创新与绿色建筑(住宅)是这场业绩会上提及较多的一个词。在过去经济形势较为复杂的这一年里,朗诗保持利润指标的正增长,在这份不算差的成绩单中,仍显现出朗诗在内地市场增速疲软这一现实问题。


  2019年度,朗诗实现收入85.59亿元,同比增长15.12%,年度利润14.98亿元,同比增长4%;核心净利润14.1亿元,同比增长11.4%;归属股东净利润11.71亿元,同比增5.32%。


  期内,朗诗实现毛利率及净利率分别为28.3%、17.5%,同比小幅下降0.2个百分点及1.6个百分点,ROE则较去年下降5.8个百分点至24.5%。股东应占每股基本收益0.25元,建议派发末期股息每股8.2港仙,同比上升82%。


  销售方面,朗诗实现签约销售额为404.86亿元,签约建筑面积约234.09万平方米,增速不及上一年度,同比分别增6.13%、19.15%,其中在中国地产合约销售365亿元,同比增5%,应占权益比例为21%。


  问答环节中,对于投资者关心的权益占比问题,田明表示,自2015年朗诗操盘的所有项目当中,股东权益由100%降到70%,2016年降到40%,到2017年降低到30%,后来基本上稳定25%至30%。


  “我们资产轻型化,预设资产重量是在朗诗操盘的所有项目当中加权平均的股东权益在20%至30%之间,不会再进一步下降,但也不会升至30%以上,这是朗诗在操盘项目中的战略和设计。”


  此外,报告期内,朗诗合计确认销售收入116.5亿元,同比增长6.2%,其中在中国地产确认销售收入为72.72亿元,同比减少11%,权益毛利26.8亿元,同比增长6%。


  与之形成对比的是,朗诗在美国地产方面的收入增长较快,表内外权益确认销售收入45.81亿元,同比增长49.8%,权益毛利同比增长14%至6.64亿元。


  仅从2019年在内地的业绩表现的数据来看,朗诗并没有给市场及投资者太多的惊喜,增速放缓下,或许田明认为还有更重要的事情要去做,包括投资拿地、加快结转等。


  向来没有表现出追求规模的朗诗,在2019年投资拿项目上表现较为稳定。于中山布局后,朗诗正式进入大湾区,虽然全年新增土储货值同比增长32.22%至513亿元,但朗诗应占权益可售货值则微跌4.11%至140亿元,平均权益占比27%。


  期内,朗诗在长三角、中西部、环渤海及珠三角新增开发项目21个,新增可售面积254万平方米,可售货值473亿元,平均权益比例为21%。另外,朗诗在美国获取9个项目,新增可售面积30.2万平方米,预计可售货值40.1亿元。


  截至2019年末,朗诗中国操盘项目的可售货值合计1188亿元,可售面积631万平方米,平均权益比例为16.4%。同时,美国可开发项目的可售货值为127亿元,可售面积55万平方米,而平均权益比例为96.4%。


  对于未来朗诗的推盘计划时,黄征表示,去年获取的21个新项目都会在今年推出,今年大约有630亿推盘,主要集中在二三季度,占比70%,包括新盘和加推的项目,此外,二季度销售会回到正常水准,三季度会跟上今年销售计划。


  负债方面,2019年末朗诗的净负债率由2018年34%升至40.2%,现金短债比为2倍。但在现金流方面,截至去年年中,朗诗经营活动现金流净额为-1.88亿元,而2018年末这一数据为-4.66亿元。


  田明在针对现金流问题时回应称,朗诗胆子比较大,坚持创新,但在财务上始终是稳健派,从去年下半年开始,以现金流为纲。“我们可以发展得慢一点,但是要确保安全。”


  申乐莹也表示,朗诗在财务上,一方面倡导以现金为王,手里要有现金余粮来应对不确定性,同时规划一年内到期短债的比例。目前朗诗手持现金占总资产比例超过15%,一年内到期的债务仅有10亿,对负债偿还的刚性压力比较小。


  另一方面,对于现阶段比较热门的物业赴港上市和代建业务,业绩会上,朗诗管理层也做出了一个较为官方的回复。田明表示,不排除朗诗绿色生活赴港上市的可能性,但具体没有可以对外公布的时间表。


  此外,代建方面,未来公司也将延续资产轻型化战略继续发展,没有分拆代建业务上市的计划。


  以下为朗诗绿色地产有限公司2019全年业绩发布会现场答问实录:


  现场提问:对未来年度的计划和安排,以及中长期的目标是什么?


  黄征:目前公司经营情况良好,尤其经营安全比较高,所以未来还是希望在整个房地产市场上,朗诗的产品和经营模式具有竞争力,对发展充满信心。具体2020年的销售目标,希望维持之前的综合增长率,稳中有升。今年会有21个新项目推出,在差异化的经营能力上,朗诗在未来希望成为房企转型升级比较优秀的(案例)。


  现场提问:是否考虑分拆代建业务上市?


  田明:朗诗地产商业模式不同于普通内房,是完全不一样的。首先朗诗的产品是绿色科技的,在市场上有很强的技术优势。第二点是资产轻型化,这跟完全的轻资产还不是一回事。有些公司可能完全是代建的轻资产的服务模式,而朗诗是有股权的。


  朗诗现在操盘的所有项目当中,朗诗股东权益一般占到25%至30%之间。我们的商业模式就是资产轻型化,我们是有资产的,不是完全轻资产,只是说不像传统的重资产那么重而已,这是我们的一个长期模式。


  所以,我们的战略选择跟普通重资产的内房股不一样,同时和轻资产代建的模式也不一样,我们是自己独资,没有分拆的计划,或者说把小股操盘的模式能够越做越好。


  现场提问:朗诗的土地策略是什么?公司海外发展的主要关注点是什么?以及近期国际市场的流动性紧张的问题对公司产生的影响,是否有应对措施?


  蒋超:朗诗是一个坚持稳健经营的企业,反映在投资上,我们更关注投资的质量,会结合全年各时点的宏观市场情况以及各项目、地块的微观市场情况,综合评估是否具备拿地的机会。但是核心的要求是,我们尽可能拿的项目要优质和安全,坚决不会碰地王类的项目,这应该是全年投资核心的一个宗旨。在量上,希望获取项目保证公司未来2至3年持续经营,具体数字不会设置特别激进的目标。


  John Ho(美国公司首席执行官):美国市场目前主要集中在美国一线门户城市,包括纽约加州以及亚利桑那州,同时会进一步向大型的城市拓展,包括美国太阳带这一块,也会对东部和中部有所布局。


  最近几年,美国房地产市场有一个转变,会看到更多可负担性的产品出现,这个供给也是比较短缺的,所以包括最近的亚利桑那州的一些布局都反映了公司对于入门级产品的重视,现在有80%多的产品是集中于此。


  申乐莹:疫情对很多企业经营都有影响,朗诗在财务上一直非常稳健,对外部形势和财务高度关注和警惕。在财务上,一方面倡导以现金为王,手里要有现金余粮来应对不确定性,高度关注负债率、负债结构等指标。同时规划一年内到期短债的比例。


  其实,朗诗的核心流动性指标健康,手持现金占总资产比例超过15%,一年内到期的债务仅有10个亿,对负债偿还的刚性压力比较小。疫情之后,进一步开展了现金为纲的工作,以收定支,先收再租,同时还模拟一些极限的工作,比如说没有销售,完全没有现金流动情况下,公司的现金能够维持多久等。


  无论是现金流动指标而言,还是未来的计划,公司当前的情况是良好的。未来我们也会积极实时监控中美两地的外部环境和销售情况来审慎的现金流的策略。


  现场提问:公司去年一年土地储备有多少?已售未结转的货款?在提高土地权益方面有何举措?


  黄征:截止去年底,整个公司土地储备是1314亿,其中中国地产1188亿,美国地产是127亿。已售未结转方面,截止去年底,我们有152亿的已售未结转的物业,按照计划,今年预计会结转100至110亿左右。因为我们的战略以小股操盘合作开发,包括委托代建等灵活方式为主,我们认为维持一个合理的权益是比较重要的。


  刚才田主席也讲过,我们是介于轻资产和重资产之间的模式。整个土储比例是20%左右,有股权的比例是40%左右。我们认为目前权益比例是比较合理的,未来我们维持货值,还有权益项目里面维持这样一个比例的范围。每个阶段的市场形势不一样,拿到项目的质量有所不同,还是会根据不同的市场状况和区域发展情况,以及不同项目的盈利情况,在某些项目可能会灵活调整我们的比例。


  田明:2015年在朗诗操盘的所有项目当中,朗诗的股东权益由100%降到70%。到2016年降到40%,到2017年降低到30%,后来基本上稳定25%至30%,这样一个区间。我们的资产轻型化,预设资产重量是在朗诗操盘的所有项目当中,加权平均,我们在20%至30%之间是朗诗的股东权益,我们不会再进一步下降,但是也不会往30%以上。我们的战略和设计就是,在朗诗操盘的项目当中,朗诗自身的股东权益占20%至30%这样一个比例。


  朗诗在5年新的战略探索上,时间的辛苦没有白花。我相信这样一个商业模式,将来更适合中国未来房地产的形式,我认为中国房地产未来的形式将进入一个存量时代。


  我认为,从2019年,应该说是中国房地产的一个拐点或转折点,以后可能逐步进入存量时代,每年不会再有大的增长,有些甚至是高位持平。在未来的市场上,逐步进入买方市场。中国房地产迎来新的时代。在新的房地产市场上,朗诗的新的三化战略(市场差异化,产品多元化,盈利多元化)未来更适合新的市场,能够支撑朗诗未来长足的发展。


  现场提问:公司今年销售和投资计划是怎样的?受疫情影响,公司四个季度的推货节奏如何?另外2019年以及2020年动工和竣工面积是多少?


  田明:2020年是高度不确定的年份,因为疫情,所以给正常年度计划的执行带来很大不确定性。朗诗还是有一个自己的年度计划的,但是我们会充分考虑到疫情,以及对全球经济的影响,采取及时的对策。


  黄征:今年第一季度有3、4个项目受影响,预计延迟到二季度开盘,这对第一季度销售产生影响,但是全年的销售情况不变,整个中国地产部分预计630亿左右推货,基本上是在第二和第三季度,二三季度大概占到70%。这里面有一部分是新开盘的,有一部分是老项目加推的,第二季度销售回到比较正常的水准,三季度销售会跟上来,推货量会加大。


  动工方面,去年新增21个项目,大概面积在460多万平方米,现在获取的项目基本上可以进入开发的项目,所以这部分基本上不存在延后的情况。竣工面积,我们有150亿左右的货值已售未结转的,这部分对应的面积是100万平方米左右。


  现场提问:请管理层介绍一下2020年的现金流规划。


  申乐莹:正如刚才说到销售计划、推盘计划,我们内部也有现金流计划的指引,是根据年度计划排的。大的原则是现金为王,以收定支,在这样一个情况下开展疫情管理的工作。在原定计划中,今年的销售回款大概超过150亿,我们投资支出也会跟经营性现金流的净额相匹配。我们也会跟进一步的增长而同步的增长,净负债率仍然控制在行业平均水平70%以下,这是原来现金流的计划。但是计划将会随着外部环境的变化,会适时地在每个月,内部有滚动现金流预测机制,实时根据经营流调整对外投资的计划。


  田明:我补充一下,朗诗的特点是在产品上长期坚持创新的,在商业模式上大胆突破的,在这些方面朗诗是创新的,是胆子比较大的。但在财务策略上,朗诗从创立到今年,从来都是稳健的,从来都保持非常好的负债和现金流动性的指标,这个对我们来说是不会改变的,尤其是在当下这么一个全球的经济受疫情的影响,目前金融处于高度不确定的形势下,中国的经济、房地产也会受到全球的影响,所以在这样的时刻,朗诗严格地执行以现金流为纲。


  我们可以发展得慢一点,但是要确保安全,朗诗是长期主义者。一方面要在产品和商业模式上创新,但是另外一方面确保自己处于安全的状况,这是朗诗最基本的理念,创新和稳健共存。


  现场提问:朗诗物业平台朗诗绿色生活近期是否准备赴港上市?选择现在上市的原因是什么,以及具体时间表?


  田明:现在很多地产商会把原来的物业公司,作为地产配套的公司单独上市。有些是分拆,有些原来不在一个公司的框架之内,这样的情况挺多。朗诗应该说不排除这样的选项,但具体还没有对外的一个日程表。


  现场提问:黄征总裁上任后,对朗诗的规划是什么?通过哪些措施实现这些规划?


  黄征:第一个朗诗一直以来的战略都是比较一贯的,坚持产品上的创新。根据新的产品线,原来产品主要在城市中心高端住宅使用,现在新的产品基本上可以覆盖到市场上80%以上的改善型需求。


  第二个是以小股操盘为主的,包括合作开发,委托待建等一系列的方式来扩大市场上的份额,我们认为这也是需要加大的方面。


  第三个是收益、利润率和发展规划上,大方向上坚持安全第一的原则,以现金流、管理为非常重要的经营原则,提高周转率,加大推盘的速度,前提是保证产品质量。


  还有是坚持不拿地王的基本原则,会继续坚持稳健的策略。其他方面,包括在团队和组织调整上,会继续坚持比较扁平的组织架构,维持比较高的效率和效能。


  田明:我补充一下,大家关注到朗诗的董事会增加了新面孔,有两位新执行董事,原来的两位确认的董事,一位是周勤,一位是谢远见,他们将在股东大会上就任,会有另外的工作安排和事业板块以及侧重方向。这次新加入的两位,应该说业务能力非常强,在房地产有足够的丰富经验,更主要的是我们认为黄征和蒋超对朗诗的企业文化是高度契合,三观合,价值观都很端正,这是非常重要的。同时黄征和蒋超对公司战略是理解的,也认真执行,所以他们两位也获得了公司的认可。


  现场提问:田主席不再担任公司总裁的原因什么?


  田明:其实我本来就不应该是总裁,能把主席当好就已经很不容易了。前段时间因为人事上有一些调查,临时兼任了一下,这是顺理成章的。主席做主席的工作,总裁做总裁的工作,各司其职。其实香港的交易所,包括证监会对上市公司主席跟总裁,还是建议最好分开的,而不是说两个职务由一个人来担任。我们也是合乎规范的一个安排。


  现场提问:朗诗地产跟新基建之间会有什么新战略?


  田明:现在是什么样的新基建,可能还要看具体的政策还要看具体的上面安排,目前还看不出来新基建有非常清晰的实施项目,所以不太清楚朗诗地产跟新基建之间有什么样的新战略,但是朗诗肯定是有自己长期的战略,这一点不会因为疫情,也不会因为某一个政策而短期发生什么大的变化。


  其实朗诗就是想做一家与众不同的公司,希望产品持续创新的,推动行业进步,这是朗诗的理想所在。我们希望朗诗的商业模式能够逐步成为主流模式,可以做一家代表未来的,与众不同的公司。朗诗是长期主义者,我们希望公司对这个行业,对消费者是有价值的,也希望我们的努力能够对这个社会有帮助的,这是朗诗的理想。


  朗诗当然关注短期的目标,但是我们更关注的是我们公司是否有长期的价值。我相信一个好的公司的价值最终会被投资者和市场所接受的。

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