研报: 华侨城五至十年合理市场估值定位及戴维斯双击现象。

华侨城的营收，毛利率，土地储备，在建货值，销售额等数据极为优异。这方面年报及市场研报都有研究者涉及，因此本文不再重复详述，只从另一个角度分析企业估值。
纵观华侨城的业务构成，论景区纯业务毛利不及宋城方特等娱乐城毛利，论地产规模远不及万科保利等一线房企。但华侨城却有着把前二行业协调综合运营起来的能力，是城市环境发展商，其综合运营能力远非其他企业可比，高达百分之五六十的地产毛利和园区运营密不可分，做的是全球独一无二的独门生意，是世界上现在任何一家企业都无法成功模仿的独角兽企业，理应享有超越其他娱乐景区公司及地产公司的估值溢价。
华侨城现在市场定位虽然只有每股不足8元，但却是A股几千家公司中连续二十年年均增长15%以上的为数不多的寥寥数家公司之一，五年后预计将不超过三家。其精准估值仍应分二部分评价， 姑且以五年后市场估值讨论。
1，旅游综合业务，保守计每股贡献0、8元，以现在A股旅游板块低位估值二十倍参考达16元，但五年后A股整体估值肯定会全方位降低，保守以旅游板块12倍市盈率计9、6元。
2、 地产方面贡献每股2、2元，以现在低估值市场香港市场普通地产7倍市盈率计打个折扣以6倍市盈率计13、2元。
二部分相加每股合理价位22、8元，姑且再打风险折扣保守计合共20元，也即五年后市场可能定位20元。
但是，如果是最终定位20元，对处于市场食物链生态最上层的顶级投资者来说，其实己经失败，我们等待的当然绝对不是区区150%收益，最终期望是市场对华侨城定位出现戴维斯双击，也即是市场对华侨城认识从一家地产开发公司转变为，一家连续二十五年稳定增长的文旅地产公司，市场给予长期持续增长公司市盈率溢价及文旅地产综合溢价市盈率十倍以上，结合每股盈利3元以上得市场短时间出现价格每股30至45元。
解释戴维斯双击，具体到华侨城就是一方面公司自身盈利较大增加，同时市场给予的市盈率估值标准也较大提高，从而计算出价格大幅度增加。
在世界证券市场，虽然戴维斯双击是市场非理性狂热的表现，但却是不断出现，从未停止的正常现象。就连现在己逐步疏离中国下一代饮食习惯的茅台五粮液们都处于戴维斯双击的高峰，我们又有什么理由不相信市场空间越来越大的华侨城也会出现戴维斯双击呢？
巴菲特说过，假如你一只股票不想持有十年，就不要持有一时。
中国古代战略家有句话: 不谋一世则不足以谋一时。
不识庐山真面目 只缘身在华侨城
(以上分析纯属个人见解，据此入市风险自担)
万中财经
2019年5月4日