2017年还如日中天的中国恒大，2018年不得不回归现实。而眼下的问题是这个过程到底会多坎坷。

2017年还如日中天的中国恒大，2018年不得不回归现实。而眼下的问题是这个过程到底会多坎坷。

摆在这家大型开发商面前有三大挑战：1000多亿美元的债务负担，商品房预售这一资金关键来源的潜在限制，以及以往用来提振股价的股票回购操作空间减少。

近期中国恒大创始人亿万富豪许家印做出惊人之举，在公司新发行的18亿美元债券中自己认购了10亿美元。总部位于广州的中国恒大向彭博新闻社表示，此举体现出许家印对公司发展的支持，并称债券的利率是基于市场条件确定的。

情况可能确实如此，但投资者却持有不同看法——中国恒大股价自2017年10月的高点约下跌36%，美元债价格逼近纪录低点。此次发债看似更像“绝望之举”，GMT Research Ltd.驻香港分析师Nigel Stevenson表示，流露出“承压迹象”。

以下四张图表列举了中国恒大面临的一些最大挑战。

1. 债务如山

中国恒大的短期和长期债务总额虽有所下降，但仍高于1000亿美元。更重要的是，总债务里短期借款一直就占了一半左右，中国的去杠杆政策更是推高了该公司的再融资风险。恒大据称还正在洽谈以香港写字楼物业作抵押，筹集15亿美元资金。

“一些开发商可能存在现金流问题，”法国外贸银行亚太经济学家Gary Ng说。“我们认为更多打压房地产投机的措施还会出台，包括传说中的商品房预售制取消。另外，离岸融资成本增加、美元债务与人民币收入错配也是一个问题。”

2. 影子债务

截至6月末，信托融资约占恒大总借款的45%，这一比重创该公司至少2010年以来最高。标普全球评级分析师Matthew Chow称，这造成“资本结构失衡”。

与中国恒大相比，多数同业上市公司对此类融资的依赖程度要低得多。龙湖集团和华润置地称不采用信托融资；而万科除银行和发债等渠道外，其他来源的融资占比约为18%。

3. 购房人观望退后

中国消费者购房需求或在逐渐减少，而这正是中国恒大的大部分收入来源。据彭博基于公告计算，9月份住宅平均售价连续两个月下降，并跌至六个月低点。

根据克而瑞数据，不可否认该公司前三季度的合约销售额为4,450亿元人民币（合638亿美元），位列全国第二。标普的Chow表示，销售增长强劲和利润率扩大或有助于降低杠杆。

在中国房地产开发商的所有资金来源之中，预售款是最大功臣，这也是为何全面禁止商品房预售的提议会引起如此轩然大波。

尽管预售款一般需要18个月到3年才会在报表中确认为收入，但Ng表示，开发商现在正试图通过预售打折和加速项目开发，来缩短这个周期。他还提到，财新PMI数据中建筑活动有所抬升，说明有些项目在“提前上马”。

4. 空头头寸提高，而自由流通股数量则降低

再就是空头，虽然股价已经大跌但空头却从未真正离场。

据IHS Markit数据显示，中国恒大仍然是被空头盯得最紧的中国开发商，在其为数不多的自由流通股中，空头头寸竟占18%。虽然许家印在与空头博弈方面有长期经验，但公司通过回购更多股票来支撑股价的空间有限。

据独立分析师Travis Lundy在Smartkarma发表的相关预估，因中国恒大自由流通股规模有下限，该公司如今只有权回购3,460万股，还不到7月份股票回购活动中一天的回购量。

（来源：鲲鹏68的财富号 2018-11-17 11:14） [点击查看原文]