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3月24日一大早，央行营业部（相当于北京分行）就在官网上公布了与北京银监局、北京住建委、北京住房公积金管理中心联合下发的文件，再次对楼市出台重磅调控政策。

这一轮新政的主要看点是：

1、对于离婚一年内的北京市房贷申请人，无论是商业贷款还是公积金贷款，都参照二套房政策执行。也就是说，即便是申请人离婚之后没有住房，也没有购房记录，都要把首付从普通住宅35%（非普通住宅40%）提到普通住宅60%（非普通住宅80%）。当然，这还涉及到利率的变化，比如商业贷款首套房目前是90折或者95折，二套房则是1.1倍（基准利率4.9%）。

 

2、严格执行首套房认定标准；严格审查首付资金来源，禁止加杠杆；严格审核借款人还款能力，落实月供收入比不超过50%；合理评估房屋价值等等。

可以看出，这轮新政的核心内容是限制通过离婚来投资性购房的行为。在去年的调控中，深圳和上海均出台过限制离婚购房的举措。比如深圳规定，单身年满18岁的户籍人口，购房指标从2套降低到1套；上海早就有类似深圳的举措，并在2016年10月出台了“离婚半年内不给贷款”的限制措施。此次北京则通过2套房政策，来限制离婚购房。

比如一对北京户籍的夫妇，目前名下有两套住宅，已经没有了新的购房资格。他们把房子过户到太太名下、离婚，丈夫没有贷款购房记录，此前可以作为首套房申请房贷，现在只能作为二套房了。

假如他们希望购买1000万元的普通住宅，下面我们对比一下今天新政出台前后的月供、首付情况（按照等额本息还款方式，不考虑公积金因素）：

注：表内新政前的贷款利率，按照北京最新首套房95折计算，二套房则是1.1倍基准利率。贷款年限按照最新的不能超过25年的规定，按照25年计算。

可以看出，新政出台之后，这个家庭此次购房的首付从350万元大幅提高到了600万元，可以获得的贷款大幅降低，利率有了显著提升。当然，由于贷款金额减少，月供也有所下降。

应该说，这项新政主要在于提高门槛，对于中产阶层投资购房有较大的限制作用。虽然这个“阻滞期”只有一年，但加一年是一年。而且，这种做法会在全国的中心城市创造先例，为其他城市效仿提供了先例。

前几天北京恢复了“认房认贷”，也就是所谓“处女贷”。在这个模式下，一个购房者无论在老家还是在北京，只要在中国内地有过购房贷款记录，虽然目前名下在北京没有房子，再购买住宅的时候都视为二套房。当时的文件是这样表述的：

居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。

如果说上次推出的是“处女贷”，那么此次推出的则可以叫做“离婚贷”。

上海是“离婚半年内不能购房”，北京是“离婚一年内购房视作二套房”，看来离婚也要趁早呀。

对于未来2到3年楼市的演进，我们仍然维持此前的观点：

1、先观察到4月15日美国汇率半年报公布，如果中国没有被列入“汇率操纵国”，则中美基本上没有可能爆发大规模贸易战，中国经济的警报基本解除，人民币汇率需要保持稳定以维持中美关系。加上一季度楼市仍然火热，政府卖地、卖房收入丰厚，则下半年（或19大之后）中国有很大几率进入加息周期（美元加息在提速）。这样，楼市将慢慢降温，并在明后年进入高位横盘，甚至微跌的走势，类似2013年到2014年。

 

2、如果中美爆发大规模贸易战，则人民币可能出现继续贬值走势，由于外贸大幅下滑，失业率上升，为了稳住经济，则利率可能长期维持底部走势，楼市就不会过分降温，仍然维持“挤牙膏”和“打老鼠游戏”的调控模式。房价仍然会慢慢涨。

当然，第一种模式是最理想的，也是最有可能的。

       附：此次文件截屏

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