中国资本市场具有“独步全球”的政治敏感性,无论是哪个领域的投资,了解政策风向都是一门必修课。
那么在近期最受瞩目的国家政策,毫无疑问是“史上最严楼市限购令”。
可以说这新一轮的限购升级超出了很多人的预料。
特别是近几天仍然不断加码,不禁让人发问:为什么这次楼市调控特别狠?
但同一时间,各地却有抢房现象出现:
广州:叶檀说见证了限购限贷措施出炉后抢购的一幕,连千万别墅都随手卖出。
杭州:有业主爆料某楼盘因抢房起了冲突,购房者差点都要打起来。
武汉:抢房大战陷入疯狂:多部电脑、手机齐上阵。
佛山:千灯湖片区的某楼盘推出的180套单位已经有超过500人认筹,近半为广州客。
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▌“限购”和“抢房”诡异同存?
其实解释这个现象不难,这就像一块洗水的海绵,中间压下去,水就网旁边蔓延、溢出。具体来看三个方面:
一、政府希望挤楼市泡沫,重点目标就是赶走“炒房客”。“炒房客”使用的是高杠杆玩法,必须保持手中房源足够的流动性,也就是说房价要持续上涨,手中房源要在较短时间内出手赚取足够利润,才能保证盈利下去。
但限购大范围升级后,等于将“炒房客”的流动性砍断,那些持有十几二十套房的炒家就面临资金链断裂的危险,即使出租也不足以抵受还贷的压力,特别是使用民间贷款的部分。
二、政府对一线周边、三、四线城市去库存的目标没有改变。《政府工作报告》提到,今年既要去库存也要稳房价,这是总的要求。目前只是一线和少量二三线城市火了,其他的二千多个小城市还是冬眠中,“去库存”的压力仍是任重而道远。
三、为房产税铺路。房产税是全国性税种,而且与人均面积和市场价格高度相关,所以需要减小一线城市、热点城市与三四线城市间的价差,以此减少不公平收税现象,防止逆城市化。
以上海房产税试点为例:
免征点:60平方米/人
税率:房产税按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳,适用税率0.6%。对住房每平方米市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率暂减为0.4%。
计算公式:上海应税住房年应纳房产税税额(元)=新购住房应征税的面积(建筑面积)×新购住房单价(或核定的计税价格)×70%×税率。
举例说明,王先生一家三口有100平方米的存量房,现新买了130平方米的新房,单价20000元/平,新购住房应征税面积:100 130-180=50平;应缴房产税额:50*20000*70%*0.6%=4200元。(资料来源:南方财富网)
别忘了,房产税可能是顶替卖地收入的政府未来最大收入来源。
分析完这轮政策意图后,大家可以在里面找到一些投资机会。
我认为,从当前局面看,一线周边、二、三、四线非热点城市房价会面临上涨。
这样一些中小房地产商会迎来业绩增长期。
据此列入观察的个股是:合肥城建(002208)、新城控股(601155)
还有一个概念板块可以积极布局——一带一路概念。
今天一带一路概念股又出现异动,西部建设涨停、兰石重装、中材国际涨停。
预计5月14日北京举行的“2017一带一路高峰论坛”时,该概念还能火一把。但注意,当前多数一带一路概念股已经大涨多天,需要回避。毕竟会议离当前还有近两个月时间,可以等待回调后进行布局。
最后,恭喜国足1:0小胜韩国!