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股市实战吧
发表于 2017-03-21 04:20:59 股吧网页版
历次认房又认贷的惨痛记忆:兼论中国买房路线图

编者按:

  对现代人来说,买房是终身大事,但是在浩如烟海的信息和晦涩难懂的政策下,如何用正确的姿势买房另所有人头疼。好在格隆汇拥有特姐这样的超专业会员,用各种数据,结合十多年的实践研究,解读各种“房事”,指导大家正确买房。特姐的文章从来都是洛阳纸贵,像北京房价疯狂再起,比沪深贵40%,顶在哪里?【重磅】中国城市GDP水分比拼&买房攻略北上深的房子,还能买吗?【我眼里的中国地产这十年】系列之一》、《究竟为什么两年会产生8万亿的按揭?【我眼里的中国地产这十年】系列之三等等,均引起了全网轰动广泛讨论。小编这里夸下海口,这篇文章不10W 算我输!

  3月15号,有一位北京的校友女生问我现在能买吗,我说等等北京新政策。其实,那天央视打的什么假、揭的什么黑,已经没人关注。大家都惴惴不安的若有所思的等待首都靴子之落地,仿佛要听到那一声咣当或者心里暗自希望永远不要听到。

  靴子在两天后落地了。

  不是咣当一声,而是“争渡争渡,炸起一群鸥鹭”。如果镜头可以定格在业主脸上,定格在被高房价逼离的被各种段子手嘲讽的清北脸上,定格在卷进中国房价地图的吃瓜群众脸上,那一定是抑扬顿挫的四重奏。

  什么是认房认贷,就是我上篇文章说到的处女贷。简单说,就是北京的房,全国曾经的贷,都做为首套房认定标准,再贷款就按第二套处理,首付6-8成。

  普通住房6成,非普通住房8成。总而言之,稍微看得上的都是非普通住房,这基本上把改善需求们的杠杆掰折了。

  然而,调控不是天天有么,大家都习惯了,如果没有才会觉得恐慌呢。北京上海永远涨。嗨,还真不是。每个城市都不是永远涨的,它们当然跌过,而且,最近的跌都是由于使用“认房认贷”这个杀器。所以,大家能理解老司机等待靴子的心情了?

  >>>一)“认房认贷”的前世今生,优秀炮弹的成长史

  1)少女初长成的2010

  2010年6月4日,住建部人民银行银监会发布通知,明确“认房认贷”

  2010年7月12日,上海出台沪房管市【2010】243号,“认房认贷”

  2010年7月15日,北京出台“认房认贷”通知

  2)血流沃野的2011

  随后发生了什么?十步杀一人,千里不留行。神州大地掀起了轰轰烈烈的砸售楼处运动,我们列举几个,来感受一下当日气氛:

  2011年11月,北京大兴顺驰领海从1.8万调到1.4万,业主情绪失控,对售楼处沙盘进行了打砸

  11月上海万科清林径调低15%,老业主协商未果将售楼处砸毁

  11月南京天正滨江花园从2万调至1.59万,砸毁沙盘

  11月芜湖镜湖世纪城,7350-4200,哄砸售楼处

  10月,宁波合生国际城1.5-1.6调低到1.2万,沙盘被砸

  10月,上海中海御景熙岸从2.2万调到1.6万,业主与保安冲突,砸

  10月上海龙湖丽城从1.85到1.4,砸

  9月北京京贸国际城1.98到1.4,砸,个别业主被拘留

  当年,还有一些著名事件,比如鄂尔多斯崩盘,康巴什房价从2010年的1万多跌到3000多,这个内陆新星从此与中国大舞台告别。

  当年,微博很火,美美很火,十字会也很火,这个很火的年份是十二五的开局之年。

  3)彷徨的2012

  在经历了房价大跌各处打砸的2011之后,政府会议口气很坚决称调控坚定不移,尽管犹疑。

  然而,在几次下调存准之后,2012年6月8日央行下调基准利率.同一天国务院常务会议《商业银行资本管理办法》, 将商业银行二套房贷风险权重下调,2012年7月6日再次下调基准利率.随后,信贷出现了各种花样放松。(2012年的调控热词出现了长效机制和房产税,以当时的语言力度来看,感觉明天一觉醒来,房产税征收单就会出现在面前了。)

  2012年下半年,房价在前期下跌基础上出现了一些上涨。

  4)明严实松的2013

  2013年1月,部分银行二套房认定标准微调,认房认贷放宽为认房可不认贷。

  2013年4月,第二次强调“认房认贷”,但是,从信贷数据可以看出来,在经过了2011和2012的压制后,2013年的信贷出现了大幅度增长,说明银行在实际执行中可能放松了认房认贷政策。

  于是,2013年房价出现明显上涨。

  5)如日剧般大反转的2014

  所有的大反转都源于绝望,就像日剧,把人性的欲望已经挖掘到极点,爱恨情仇生杀死活,都已经经历过质问过咆哮过沉默过,只有反转,因为反转不需要前世的清醒逻辑,绝望的人还要清醒逻辑做什么?

  2014年上半年,矫正了2013年信贷放松,实际上又加强了认房认贷

  2014年9月,房价明显下跌,北京跌幅达到12.8%

  2014年10月,政府突然发文将认房认贷改为认房不认贷

  2015年,深圳率先大涨,上海随后异动

  2016年,20个城市轰轰烈烈的上涨

  6)2016杀器重祭

  2016年11月,上海深圳再次认房认贷

  随后,春节前,深圳出现10%回调,上海市场陷入冰冻,春节后,上海部分地区回调5%,郊区二手房很难卖

  2017年3月17日,北京广州再次认房认贷,郑州在偷偷开了小口子之后看到北京态度,明言发文把小口子堵上

  >>>二)炮弹的杀伤力源于信贷的松紧

  炮弹只是引子,实质上起杀伤作用的是信贷,在信贷紧缩面前,所有中国式不动产情感都灰飞烟灭,我们寄予不动产的家庭美满孩子未来以及阶级确认,在下跌面前都不存在了。也许我们热爱的只是它的收益率,它没有情感,我们也没有。

  

(数据来源于人民银行

  从上表可以看到,2010年信贷狂飙后,2011和2012都在抑制,2013信贷再次出现大幅增加,2014再抑制,2015和2016你自己看。

  我们来看北京一个活生生的房价案例,感受一下调控和信贷的节奏:

  

  2010年大涨后的跌势可以用砸售楼处的数据看,北京上海都出现了跌幅达到30%的楼盘。

  从沿海赛洛城的数据看2011年以后的状况:2012年在上年跌幅基础上出现回弹,下半年更明显一些;2013年的明紧实松,使房价出现了近40%的涨幅;2014年再度收紧,使房价出现了12.6%的跌幅;2014年底正式放松后,房价在一年之后出现了大涨。

  2010年和2015年两次大涨之间,经历了几次紧就跌松反弹,最后呈现大松大涨的局面。

  >>>三)老司机们说

  每一个老司机都是在调控的枪林弹雨中成长起来的,形成了一些实践性很强的游击理论,国让退就退,国沉默就进。

  咱们摘几个老司机语录:

  第一个是张大伟:未来还能买房吗?伟哥坚信房地产调控的目的是市场平稳,调控导致的楼市波动反而是上车的机会,所以你做好准备。

  郜律:对于不差钱的来说,未来的几个月,又是一个相当好的买点。市场平稳期,就是最好的买入时机。

  水库欧:政策就像刹车片,调控相当于踩刹车,原本狂飙的速度,有可能被刹下来了,您见过刹车刹到倒车的么,没有。

  我觉得最终效果不仅要看以前经验,还要看现在政府的心意。

  政府需求有两个,一个是降低杠杆,一个是稳定社会舆论。稳定社会舆论就不分析了,只要跌了,有人打砸售楼处了,有激进卖家现身说法痛诉炒房危害,咱们善良的人民不会赶尽杀绝的。

  政府主要观测指标应该是杠杆,可以从前文的表里看到,2015-2016年的上涨是依赖杠杆的,这是与以前不同的状况,而且这个数据还不包括公积金贷款和商住的贷款。

  结合中金的数据,以及按照公积金等贷款占25%估计,2016年新增住房相关贷款可能有7万亿了,去年新房成交额是10万亿,二手房成交额据链家的估计是5万亿,那么杠杆率可能已经达到47%。2016年个人房贷占到了新增贷款的45%。

  央行心理位置在哪里,杠杆率降到35%以下?个人房贷占比降到30%左右?如果按后者,假设新增贷款不变,预计今年个人按揭贷款将下降至3.8万亿,前两个月已经用掉1万亿,意味着剩下的10个月月均发放2800亿,您对比一下去年高点时的6000多亿。

  按照信贷是房价幅度双倍来粗估,信贷减少32%,意味着房价下跌15%左右。

  你们发现没有,最近价格的涨幅伴随的是信贷双倍的涨幅,这是边际效益递减造成的,如果大家认为近期还有一个大涨,那就意味着杠杆率爆表。

  即使按照上个五年,2010-2015的节奏,2010那种大涨也是经过5年时间反复紧松涨跌回弹来消化的。

  当然,政府也不希望市场出现大跌,估计要观察一下杠杆率降下来后市场的反应,再做进一步的决策。回调稳固后的一线市场仍然是可期待的,注意观察市场,发现底部。

  >>>四)操作路线图

  综上所述,我认为房价会出现高位盘整,根据信贷松紧形成箱体震荡,这恐怕也是政府的思路,用时间消化涨幅。

  在这种大形势之下,我的思路呢,分空间和时间两个维度分析。

  空间呢,就是选城市选地段,选城市有三个标准:

  1)第一个是经济。经济具有独特性最好是垄断性,具体到行业就是金融互联网高科技,我觉得只有北上深符合这个条件,从它们的人均国税个税也可以看出来,远远超过别的城市,这反映了经济质地。全世界高房价的城市都是与这三样相关;

  2)第二个是人口。人口持续增加或者人口吸附能力强的城市是安全的,比如说广州天津南京郑州济南等,北上深的人口吸附能力也不用多说,尽管北京上海最近两三年人口增长出现停滞,但大家都知道,是因为它们疏散人口;

  3)第三个是土地供应。经济再好的城市只要供需充分,郊区不会怎么涨,供需最紧张的是深圳北京上海广州;

  4)关于地段,我还是坚持自己的看法,头脑发达的地方政府,先行开发郊区,将郊区不稀缺土地卖出稀缺价格,以后会开发市区,将市区稀缺土地卖出逆天价格;大都市市区房子没有泡沫,体现的是货币泡沫,其郊区既体现了货币泡沫又体现了房子泡沫,尽量找泡沫少的吧,而且政府可以控制土地供应,但实质上已经很难控制货币。

  选择城市会越来越重要:

  1)中国城市住宅竣工量大约有450亿平米了,即使按照11亿的人口计算(加上已经实质进城的流动人口),人均已经40多平米,中国总体的城镇化已经完成,过剩会逐步积累,再过一个5年看,会发现大部分城市遍地都是房子

  2)1960-1990的年生2500多万个的婴儿潮时代提供的买房主力军逐步退场,5年后就是青年人口剧减的一代变成买房主力,没有就业机会的小城市将真正体会人口减少房屋遍地的惨况。

  时间呢,我觉得有个房价轮动地图。

  深圳早周期一年,接着是长三角领头羊上海,然后波及长三角重要城市,最后是华北和京津冀这一广义北方区域,这简直是个北伐路径呀。

  深圳是先行指标。为何是它,首先它存量住宅最少新增供应也最少,是轻骑兵;其次它年轻人多,适龄青年多,比较活跃;最后它是移民城市,没有历史,也没有阶级,相比较而言文化沉淀底蕴也有不足,总之,就是冒险家多。哦,还有,在深圳的一般都是穷一点的二代,北京上海杭州这些富二代比较多,深圳的二代得用一辈子活出人家两辈子来。

  就深圳目前状况看,在经历了杀器后,市场冰冻了很久,春节前出现了实质的回调,不少地段一般的楼盘下调了10%。春节后,二手房成交出现了小阳春,尤其是香蜜湖和南山豪宅片区,难道是有钱人更不怕调控?

  深圳可以做为北上广的先行样板来看,再观察几个月,如果深圳二手量价保持目前状况,说明它已经完成筑底。实质上深圳的住房贷款已经大幅降低,在信贷降低基础上保持的成交具有参考意义。

  因此,结合时间空间理论,画出如下路径图:

  第一阶段,确认深圳筑底完成后,买深圳;

  第二阶段,确认上海筑底完成后,买上海;

  第三阶段,确认北京和广州筑底后,买北京广州;

  其余人口多土地不多的城市,自行设计路线。

  说了那么多,其实,刚性需求的不是房子,是钱!我们如梦靥般挥之不去的恐惧,既不来源于生活的平庸,也不来自于理想的暗淡,而是纯而粹之,来源于我们跟不上央行印钞的速度。我们的悲哀在于,这辈子不是和自己比赛,而是和注定跑不赢的印钞机比赛。而买房,只是让自己输得不至于那么快,那么惨。如此而已。

发表于 2017-03-21 04:29:33
这里我们继续跟随高送转,新宏泽依旧在新高,易事特其实受到的影响也不是很大,这些品种从低位起来都已经50%空间了,很明显是有资金想要引导送转的方向,虽然那些低位的品种期间有波折,甚至跟风不明显,但是只要领涨品种和这些品种的差价不断打开,那么后面资金迟早会注意到这个板块的

03-20 11:04 作者更新以下内容

对于高送转,我还是比较偏爱的,目前资金对于次新股的热爱还没消失,不过我相信,只要次新股热度逐渐被降低下来,资金的关注度迟早会到送转

03-20 11:07 作者更新以下内容

创业板龙头股乐视网、东方财富等个股纷纷走弱,之所以创业板在本轮行情中会严重失真,也是受龙头个股的拖累,后势继续关注龙 头个股走势,只有龙头起来了,预计创业板才有望走强

03-20 11:17 作者更新以下内容

白银有色、数据港都开始被资金抄底做多,还有一部份不排除是主力自救行来! 大家观望看戏就好,我们继续关注高送转,目前资金对于次新股的热爱还没消失,不过我相信,只要次新股热度逐渐被降低下来,资金的关注度迟早会到送转
发表于 2017-03-21 04:35:12
不要做多头,也不要做空头,要做波段操作的滑头T+O交易

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发表于 2017-03-21 04:38:43
现在大盘处于上周五跌后的整固修复状态,大盘能否收回3245点是关键,这是5日均线的位置,新宏泽继续表现,在公布送转之后,就一直被资金炒作,今天大部分送转品种都在调整,新宏泽依旧在不断新高后期弄不好就是送转的龙头
03-20 13:36 作者更新以下内容
新宏泽002836次新高送转,涨停了,但貌似带动不了高位高送转,今日高送转活跃的是低位票,云意电气300304的大跌坑了高位的高送。
03-20 13:40 作者更新以下内容
关注下新疆城建 低位的新疆股,新疆板块今天整理联动都不错
发表于 2017-03-21 05:15:19
一个成功投资者不但要有丰富的知识,还需要有良好的心态和清醒的脑袋,更好重要的是,需要去克服某些心理因素进而做出更理性准确的决策,特别是散户,入市一定要量力而行,不以涨喜,不以跌悲,多些逆向思维,这样才能笑看风云。
发表于 2017-03-21 05:21:40
03-20 09:32 作者更新以下内容
大盘高开3.66点是好现象,红盘稳定就有反包机会。中原证券高开,看看能否走反包激活次新股人气。
03-20 09:42 作者更新以下内容
ST天仪今天依旧是强势拉升
发表于 2017-03-21 06:26:09
不要做多头,也不要做空头,要做波段操作的滑头T+O交易

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发表于 2017-03-21 07:27:44
【紧跟市场发展方向,持价廉绩优股打新;一举多得】

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【没有业绩一切是“浮云”最后钱、时两亏】【亡 羊 补 牢?为 时 不 晚。】

炒股就炒赚钱多的、负债...
发表于 2017-03-21 08:04:41
近五日 机构首次关注个股 目标涨幅 前三名

证券代码 证券简称 机构名称 最新评级 目标价 收盘价 目标涨幅
603517 绝味食品 兴业证券 增持 58.00 23.17 150.32
603960 克来机电 安信证券 买入 35.00 18.23 91.99
000537 广宇发展 安信证券 买入 16.74 9.69 72.76
————————————————————————————————————
前两名都是刚刚上市新股,天天开盘就涨停板,根本就买不到!

第三名 000537 广宇发展
该股属于老股且价格最低,自然成为最理想唯一买入目标!
该股2016年业绩翻倍,未来三年净利润还将增加数倍!

房地产调控政策最新动态:打压东部扶持西部去库存!
而该股97%储备项目集中在西部唯一直辖市重庆!
重庆房价只是京沪深房价零头,跟西部地级市房价差不多,刚刚迎来上涨拐点!

该股最大炒作题材:正计划大规模资产重组,收购优质资产,股本将扩张约5倍!
五倍杠杆四两拨千斤,相信控股方不会放弃这千载难逢以小博大做大市值的机会!

大事提醒:按时间推算,该股即将提交大规模资产重组书面回复意见...
发表于 2017-03-21 08:14:04
没有数据的场景不可能实现人工智能。大数据就是人工智能的引爆点,云计算、大数据、人工智能趋向“三位一体”
在欧美国家 走势最牛的股票就是大数据 银信科技300231就是三方面的龙头 盘子小 股价低 这才是优势
次新银行前一波是小银行,下一波是600919江苏银行 江苏银行与德邦证券发起设立国内首支消费金融ABS创新投资基金
发表于 2017-03-21 08:44:26
美帝正利用货币政策对中国发动大规模的货币战争!!! (原创)
1、美帝持续加息周期会让中国房奴痛不欲生,中国极可能失去建造多艘航母的巨额资金!!!2、一路一带虽然会让中国带来重大的发展机遇,同时所需的大量建设资金都要经过庞大融资来获取,美帝加息必将导融资成本剧增,由于涉及多个国家,时间夸度大,变数太多,投资回报时间会更长,影响回报率收益!!!
3、美帝通过减税将国际名牌企业留在本土,对冲美元升值形成出口压力,如果中国货币贬值也会降低美国企业进口原材料的成本,中国企业价格优势也会减弱,中国企业困境百上加斤!!!这场持久的货币战争中国绝对不能掉以轻心,我们的对手可不是一般的对手!!!
发表于 2017-03-21 09:35:23
钱多未必乐便多,贪财累己招烦恼;世上有两件事不能等,一是孝顺,二是行善, 共勉。
发表于 2017-03-21 10:06:42
中国军事战略资源重稀土龙头高端新材料王者归来
【000831五矿稀土】马上停牌筹划重大事项。2017年国务院国资委第一批国有资本央企改革在【中国五矿集团试点】,为了贯彻国务院政策,控制战略资源,组建大型重稀土集团。五矿集团旗下共拥有稀土企业31家,包括A股上市公司五矿稀土。此外,集团还持有位于广东梅州的1本稀土探矿权证和五矿勘查的广西中鑫矿业有限公司,位于湖南江华、福建宁化、云南陇川的3本稀土采矿权证;并控股赣县红金、定南大华、广州建丰等8家优质稀土冶炼分离厂,中重稀土分离产能居全球首位;同时,公司还整合建设了稀土磁性材料、稀土发光材料、稀土电子材料、稀土终端应用产品等深加工企业收购实控人中国五矿集团旗下五矿勘查开发公司所持有的北京华泰鑫拓地质勘查技术有限公司100%股权。华泰鑫拓持股42%的子公司拥有广东省平远县圣功寨稀土矿和肥田稀土矿两宗探矿权。三月十号董事会换届,新上任的【董事长王炯辉】中国五矿集团公司总经理助理兼矿产资源部总经理兼五矿勘查开发有限公司总经理、委书记。看来是整合中国五矿集团所有的稀土资源,打造中国最大的重稀土航母。
发表于 2017-03-21 10:06:55
中国军事战略资源重稀土龙头高端新材料王者归来
【000831五矿稀土】马上停牌筹划重大事项。2017年国务院国资委第一批国有资本央企改革在【中国五矿集团试点】,为了贯彻国务院政策,控制战略资源,组建大型重稀土集团。五矿集团旗下共拥有稀土企业31家,包括A股上市公司五矿稀土。此外,集团还持有位于广东梅州的1本稀土探矿权证和五矿勘查的广西中鑫矿业有限公司,位于湖南江华、福建宁化、云南陇川的3本稀土采矿权证;并控股赣县红金、定南大华、广州建丰等8家优质稀土冶炼分离厂,中重稀土分离产能居全球首位;同时,公司还整合建设了稀土磁性材料、稀土发光材料、稀土电子材料、稀土终端应用产品等深加工企业收购实控人中国五矿集团旗下五矿勘查开发公司所持有的北京华泰鑫拓地质勘查技术有限公司100%股权。华泰鑫拓持股42%的子公司拥有广东省平远县圣功寨稀土矿和肥田稀土矿两宗探矿权。三月十号董事会换届,新上任的【董事长王炯辉】中国五矿集团公司总经理助理兼矿产资源部总经理兼五矿勘查开发有限公司总经理、委书记。看来是整合中国五矿集团所有的稀土资源,打造中国最大的重稀土航母。
发表于 2017-03-21 11:28:23
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  对现代人来说,买房是终身大事,但是在浩如烟海的信息和晦涩难懂的政策下,如何用正确的姿势买房另所有人头疼。好在格隆汇拥有特姐这样的超专业会员,用各种数据,结合十多年的实践研究,解读各种“房事”,指导大家正确买房。特姐的文章从来都是洛阳纸贵,像北京房价疯狂再起,比沪深贵40%,顶在哪里?【重磅】中国城市GDP水分比拼&买房攻略北上深的房子,还能买吗?【我眼里的中国地产这十年】系列之一》、《究竟为什么两年会产生8万亿的按揭?【我眼里的中国地产这十年】系列之三等等,均引起了全网轰动广泛讨论。小编这里夸下海口,这篇文章不10W 算我输!

  3月15号,有一位北京的校友女生问我现在能买吗,我说等等北京新政策。其实,那天央视打的什么假、揭的什么黑,已经没人关注。大家都惴惴不安的若有所思的等待首都靴子之落地,仿佛要听到那一声咣当或者心里暗自希望永远不要听到。

  靴子在两天后落地了。

  不是咣当一声,而是“争渡争渡,炸起一群鸥鹭”。如果镜头可以定格在业主脸上,定格在被高房价逼离的被各种段子手嘲讽的清北脸上,定格在卷进中国房价地图的吃瓜群众脸上,那一定是抑扬顿挫的四重奏。

  什么是认房认贷,就是我上篇文章说到的处女贷。简单说,就是北京的房,全国曾经的贷,都做为首套房认定标准,再贷款就按第二套处理,首付6-8成。

  普通住房6成,非普通住房8成。总而言之,稍微看得上的都是非普通住房,这基本上把改善需求们的杠杆掰折了。

  然而,调控不是天天有么,大家都习惯了,如果没有才会觉得恐慌呢。北京上海永远涨。嗨,还真不是。每个城市都不是永远涨的,它们当然跌过,而且,最近的跌都是由于使用“认房认贷”这个杀器。所以,大家能理解老司机等待靴子的心情了?

  >>>一)“认房认贷”的前世今生,优秀炮弹的成长史

  1)少女初长成的2010

  2010年6月4日,住建部人民银行银监会发布通知,明确“认房认贷”

  2010年7月12日,上海出台沪房管市【2010】243号,“认房认贷”

  2010年7月15日,北京出台“认房认贷”通知

  2)血流沃野的2011

  随后发生了什么?十步杀一人,千里不留行。神州大地掀起了轰轰烈烈的砸售楼处运动,我们列举几个,来感受一下当日气氛:

  2011年11月,北京大兴顺驰领海从1.8万调到1.4万,业主情绪失控,对售楼处沙盘进行了打砸

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  11月南京天正滨江花园从2万调至1.59万,砸毁沙盘

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  10月上海龙湖丽城从1.85到1.4,砸

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  当年,还有一些著名事件,比如鄂尔多斯崩盘,康巴什房价从2010年的1万多跌到3000多,这个内陆新星从此与中国大舞台告别。

  当年,微博很火,美美很火,十字会也很火,这个很火的年份是十二五的开局之年。

  3)彷徨的2012

  在经历了房价大跌各处打砸的2011之后,政府会议口气很坚决称调控坚定不移,尽管犹疑。

  然而,在几次下调存准之后,2012年6月8日央行下调基准利率.同一天国务院常务会议《商业银行资本管理办法》, 将商业银行二套房贷风险权重下调,2012年7月6日再次下调基准利率.随后,信贷出现了各种花样放松。(2012年的调控热词出现了长效机制和房产税,以当时的语言力度来看,感觉明天一觉醒来,房产税征收单就会出现在面前了。)

  2012年下半年,房价在前期下跌基础上出现了一些上涨。

  4)明严实松的2013

  2013年1月,部分银行二套房认定标准微调,认房认贷放宽为认房可不认贷。

  2013年4月,第二次强调“认房认贷”,但是,从信贷数据可以看出来,在经过了2011和2012的压制后,2013年的信贷出现了大幅度增长,说明银行在实际执行中可能放松了认房认贷政策。

  于是,2013年房价出现明显上涨。

  5)如日剧般大反转的2014

  所有的大反转都源于绝望,就像日剧,把人性的欲望已经挖掘到极点,爱恨情仇生杀死活,都已经经历过质问过咆哮过沉默过,只有反转,因为反转不需要前世的清醒逻辑,绝望的人还要清醒逻辑做什么?

  2014年上半年,矫正了2013年信贷放松,实际上又加强了认房认贷

  2014年9月,房价明显下跌,北京跌幅达到12.8%

  2014年10月,政府突然发文将认房认贷改为认房不认贷

  2015年,深圳率先大涨,上海随后异动

  2016年,20个城市轰轰烈烈的上涨

  6)2016杀器重祭

  2016年11月,上海深圳再次认房认贷

  随后,春节前,深圳出现10%回调,上海市场陷入冰冻,春节后,上海部分地区回调5%,郊区二手房很难卖

  2017年3月17日,北京广州再次认房认贷,郑州在偷偷开了小口子之后看到北京态度,明言发文把小口子堵上

  >>>二)炮弹的杀伤力源于信贷的松紧

  炮弹只是引子,实质上起杀伤作用的是信贷,在信贷紧缩面前,所有中国式不动产情感都灰飞烟灭,我们寄予不动产的家庭美满孩子未来以及阶级确认,在下跌面前都不存在了。也许我们热爱的只是它的收益率,它没有情感,我们也没有。

  

(数据来源于人民银行

  从上表可以看到,2010年信贷狂飙后,2011和2012都在抑制,2013信贷再次出现大幅增加,2014再抑制,2015和2016你自己看。

  我们来看北京一个活生生的房价案例,感受一下调控和信贷的节奏:

  

  2010年大涨后的跌势可以用砸售楼处的数据看,北京上海都出现了跌幅达到30%的楼盘。

  从沿海赛洛城的数据看2011年以后的状况:2012年在上年跌幅基础上出现回弹,下半年更明显一些;2013年的明紧实松,使房价出现了近40%的涨幅;2014年再度收紧,使房价出现了12.6%的跌幅;2014年底正式放松后,房价在一年之后出现了大涨。

  2010年和2015年两次大涨之间,经历了几次紧就跌松反弹,最后呈现大松大涨的局面。

  >>>三)老司机们说

  每一个老司机都是在调控的枪林弹雨中成长起来的,形成了一些实践性很强的游击理论,国让退就退,国沉默就进。

  咱们摘几个老司机语录:

  第一个是张大伟:未来还能买房吗?伟哥坚信房地产调控的目的是市场平稳,调控导致的楼市波动反而是上车的机会,所以你做好准备。

  郜律:对于不差钱的来说,未来的几个月,又是一个相当好的买点。市场平稳期,就是最好的买入时机。

  水库欧:政策就像刹车片,调控相当于踩刹车,原本狂飙的速度,有可能被刹下来了,您见过刹车刹到倒车的么,没有。

  我觉得最终效果不仅要看以前经验,还要看现在政府的心意。

  政府需求有两个,一个是降低杠杆,一个是稳定社会舆论。稳定社会舆论就不分析了,只要跌了,有人打砸售楼处了,有激进卖家现身说法痛诉炒房危害,咱们善良的人民不会赶尽杀绝的。

  政府主要观测指标应该是杠杆,可以从前文的表里看到,2015-2016年的上涨是依赖杠杆的,这是与以前不同的状况,而且这个数据还不包括公积金贷款和商住的贷款。

  结合中金的数据,以及按照公积金等贷款占25%估计,2016年新增住房相关贷款可能有7万亿了,去年新房成交额是10万亿,二手房成交额据链家的估计是5万亿,那么杠杆率可能已经达到47%。2016年个人房贷占到了新增贷款的45%。

  央行心理位置在哪里,杠杆率降到35%以下?个人房贷占比降到30%左右?如果按后者,假设新增贷款不变,预计今年个人按揭贷款将下降至3.8万亿,前两个月已经用掉1万亿,意味着剩下的10个月月均发放2800亿,您对比一下去年高点时的6000多亿。

  按照信贷是房价幅度双倍来粗估,信贷减少32%,意味着房价下跌15%左右。

  你们发现没有,最近价格的涨幅伴随的是信贷双倍的涨幅,这是边际效益递减造成的,如果大家认为近期还有一个大涨,那就意味着杠杆率爆表。

  即使按照上个五年,2010-2015的节奏,2010那种大涨也是经过5年时间反复紧松涨跌回弹来消化的。

  当然,政府也不希望市场出现大跌,估计要观察一下杠杆率降下来后市场的反应,再做进一步的决策。回调稳固后的一线市场仍然是可期待的,注意观察市场,发现底部。

  >>>四)操作路线图

  综上所述,我认为房价会出现高位盘整,根据信贷松紧形成箱体震荡,这恐怕也是政府的思路,用时间消化涨幅。

  在这种大形势之下,我的思路呢,分空间和时间两个维度分析。

  空间呢,就是选城市选地段,选城市有三个标准:

  1)第一个是经济。经济具有独特性最好是垄断性,具体到行业就是金融互联网高科技,我觉得只有北上深符合这个条件,从它们的人均国税个税也可以看出来,远远超过别的城市,这反映了经济质地。全世界高房价的城市都是与这三样相关;

  2)第二个是人口。人口持续增加或者人口吸附能力强的城市是安全的,比如说广州天津南京郑州济南等,北上深的人口吸附能力也不用多说,尽管北京上海最近两三年人口增长出现停滞,但大家都知道,是因为它们疏散人口;

  3)第三个是土地供应。经济再好的城市只要供需充分,郊区不会怎么涨,供需最紧张的是深圳北京上海广州;

  4)关于地段,我还是坚持自己的看法,头脑发达的地方政府,先行开发郊区,将郊区不稀缺土地卖出稀缺价格,以后会开发市区,将市区稀缺土地卖出逆天价格;大都市市区房子没有泡沫,体现的是货币泡沫,其郊区既体现了货币泡沫又体现了房子泡沫,尽量找泡沫少的吧,而且政府可以控制土地供应,但实质上已经很难控制货币。

  选择城市会越来越重要:

  1)中国城市住宅竣工量大约有450亿平米了,即使按照11亿的人口计算(加上已经实质进城的流动人口),人均已经40多平米,中国总体的城镇化已经完成,过剩会逐步积累,再过一个5年看,会发现大部分城市遍地都是房子

  2)1960-1990的年生2500多万个的婴儿潮时代提供的买房主力军逐步退场,5年后就是青年人口剧减的一代变成买房主力,没有就业机会的小城市将真正体会人口减少房屋遍地的惨况。

  时间呢,我觉得有个房价轮动地图。

  深圳早周期一年,接着是长三角领头羊上海,然后波及长三角重要城市,最后是华北和京津冀这一广义北方区域,这简直是个北伐路径呀。

  深圳是先行指标。为何是它,首先它存量住宅最少新增供应也最少,是轻骑兵;其次它年轻人多,适龄青年多,比较活跃;最后它是移民城市,没有历史,也没有阶级,相比较而言文化沉淀底蕴也有不足,总之,就是冒险家多。哦,还有,在深圳的一般都是穷一点的二代,北京上海杭州这些富二代比较多,深圳的二代得用一辈子活出人家两辈子来。

  就深圳目前状况看,在经历了杀器后,市场冰冻了很久,春节前出现了实质的回调,不少地段一般的楼盘下调了10%。春节后,二手房成交出现了小阳春,尤其是香蜜湖和南山豪宅片区,难道是有钱人更不怕调控?

  深圳可以做为北上广的先行样板来看,再观察几个月,如果深圳二手量价保持目前状况,说明它已经完成筑底。实质上深圳的住房贷款已经大幅降低,在信贷降低基础上保持的成交具有参考意义。

  因此,结合时间空间理论,画出如下路径图:

  第一阶段,确认深圳筑底完成后,买深圳;

  第二阶段,确认上海筑底完成后,买上海;

  第三阶段,确认北京和广州筑底后,买北京广州;

  其余人口多土地不多的城市,自行设计路线。

  说了那么多,其实,刚性需求的不是房子,是钱!我们如梦靥般挥之不去的恐惧,既不来源于生活的平庸,也不来自于理想的暗淡,而是纯而粹之,来源于我们跟不上央行印钞的速度。我们的悲哀在于,这辈子不是和自己比赛,而是和注定跑不赢的印钞机比赛。而买房,只是让自己输得不至于那么快,那么惨。如此而已。