总有人在楼市扮鬼，隔一段时间就会出来吓人。

最近比较流行两种说法：人民币自由兑换和M2增速下滑，将刺破中国楼市的超级泡沫。到那时，楼市的走势参照去年股灾。

于是有不少读者给我留言，希望我来谈谈这个问题。

一、人民币何时自由兑换

如果人民币在目前实现自由兑换，会发生什么事情？

想想看，北、上、深好地段一套100平米住宅的价格，基本上相当于洛杉矶一套带优质学位的“House”的价格，或者相当于美国中部州中小城市10到20套“House”的价格。人家那可是货真价实的独栋别墅，带前后花园的。

此外，经历了超级大牛市的美股市盈率中位数，仍然不到熊市中A股市盈率中位数的一半！

所以，在2016年或者2017年如果人民币自由兑换，意味着大家将抛售A股和中国大城市的房产，蜂拥而出去境外配置资产了。到那时，不仅国内楼市、股市暴跌，央行外汇储备耗尽，暴跌的楼市最终将拖垮银行体系。因为银行里绝大多数贷款抵押物是房子、土地。

地方财政怎么办？钱都跑了，土地卖不出去。至于人民币汇率，也会一泻千里。然后，是输入性的通胀爆发，利率被迫提高，从而引发第二波暴跌。

总之，人民币自由兑换将引爆一场超级金融风暴，基本上可以把改革开放以来积累的财富蒸发大半，将有很多人失业。至于加杠杆在股市、楼市上炒作的人、机构，将一夜之间沦为赤贫。

可以看出，目前情况下人民币自由兑换固然可以刺破楼市泡沫，但这绝对是中国经济无法承受的代价，也将给全球金融市场带来巨大的动荡。

2015年4月，在人民币冲刺SDR货币篮子的关键时刻，周小川在国际货币基金组织表态说：

当下中国只有少数资本账户项目完全不可自由兑换，中国的计划是使人民币更可自由使用，但中国努力实现的资本账户可自由兑换不再是基于完全或可自由兑换这样的传统概念，而是从全球金融危机吸取了经验，中国将采用有管理的可自由兑换。

可见，中国从来没有承诺过让人民币“完全可自由兑换”，而是将采取“有管理的可自由兑换”。至于“有管理”的程度，会根据形势不断调整。

10月1日人民币正式纳入SDR货币篮子之后，中国的外汇管理肯定会有所收紧，而不是进一步放开。不信，走着看！

二、M2会失速吗

M2，中文名称是广义货币，包括流通中的现金、企业定活期存款、个人定活期存款、住房公积金、证券保证金等。M2的同比增速，可以理解为央行的“印钞速度”。

计划经济时代，中国的货币发行量非常缓慢，表现为物价超级稳定，甚至有通缩现象。改革开放以来，由于市场化程度提高，很多商品和服务开始货币化，所以中国M2增速非常快。平均起来，M2增速达到GDP增速的两倍，个别年份达到了3倍。

发钞票的速度比创造财富的速度快100%到200%，带来了物价的快速上涨。70年代在中小城市，60到80元人民币够一家四口人一个月的温饱，现在连4个人叫一次外卖都不宽裕。

从1990年到2016年，M2总量增长了100倍，货币超发成为房价飙升的最大推手。但值得注意的是，近年来中国的M2增速明显在下降，今年的增长目标是13%左右，最近一个月是11.4%，而目前的GDP增速大概是6.7%，M2增速只比GDP增速快了70%，低于过去这些年的平均值100%。

由于中国M2存量已经接近于“美国+欧元区”的水平，所以未来增速必须有所节制。这会给楼市带来熊市吗？

其实目前中国楼市维持的是局部牛市，房价真正显著上涨的不过四五十个有人口增量的城市而已，长远看有继续上涨潜力的也许只有二三十个。以目前M2增速，维持房地产的局部牛市是完全有可能的，只要利率仍然维持在历史低位。

而且，中国的投资主体是“地方政府+国有企业”，低效问题很难解决。每隔一段时间就带来大量坏账，最终只能通过货币超发来解决。我梳理过相关数据，发现只要中国的M2增速低于GDP增速的1.5倍，钱荒就有可能发生，利率就会飙升。但M2增速长期显著超过GDP，只能推动房价不断上涨。

因此，要解决中国房价过高的问题，必须深化改革，改变投资主体（以民间投资为主体），解决经济低效问题。此外，还要解决金融市场（股市、债市、信托市场）信用缺乏问题。这样，资金才不会总躲在楼市里，全社会的利润才能平均化，才不会有人热衷于炒房子。

三、结论

从“印钞票的时代”（城镇化+房地产+大基建+货币超发）向“印股票的时代”（市场经济+实体经济+大众创业、万众创新+IPO注册制）的转变，是一个漫长的过程，需要通过真正的改革才能实现。

如果不能真正走入“印股票的时代”，那么房地产就会被反复当做“救命稻草”使用，房价也很难降下来。

至少在未来3年里，我们很难走出“印钞票的时代”。有显著人口增量的、高级别的城市（直辖市、省会城市、计划单列市、北上深周边城市），其优质住宅价格的每次回落，都可能成为买入的好机会。

那么，如果中国成功切换到“印股票的时代”，大城市房价又将如何呢？除非未来VR技术、汽车无人驾驶等技术和共享经济发展起来，摧毁传统的城市中心，让中国城市出现多中心、泛中心，否则改革成功带来强大的经济支撑能力，大城市房价还是一个字：涨！

谁让中国有那么多人，谁让中国人又爱扎堆居住呢！不过在“印股票的时代”，可能是多数人的收入增速超过房价的增速。此外，超级城市圈的出现，也会延缓房价的上涨速度。