今天早上宝龙地产公布了今年上半年的业绩：上半年合约销售收入75亿元，公司收入 62.2 亿元，同比增长32%，租金收入6.16亿元，同比增长22%，实现利润12.08亿元，其中核心盈利7.8亿元，同比增长26%，每股盈利0.33港元，每股净资产6.32港元，本人预计全年每股盈利为0.85元港元（因上海七宝、杭州滨江二个30多亿元合约收入的高毛利率大项目要在下半年交付入帐，下半年盈利水平会大幅高于上半年），按昨日收市价1.89元计，公司动态PE为2.2倍，PB为0.3倍，如按本人测算的实际净资产计，PB不到0.1倍。虽然最近宝龙股价涨幅不少，但很显然，宝龙股价目前仍然严重被低估，那么到底是什么原因导致宝龙地产股价被市场严重低估？现就这个话题，今天与大家谈谈我的看法 ，不妥之处，请提出批评。
         本人认为，宝龙地产被市场低估主要受以下四个基本因素影响：
         第一是电商冲击的“预期”影响。互联网与电商的出现严重冲击了传统商业，一些传统的百货公司的确面临了前所未有的困境。据此， 一些电商大佬就此预言：传统商业最终都会被电商全部打垮，未来最毒的资产会是商铺与商业，但事实果真会如此吗？我的回答是：不可能！传统商业会受到电商的冲击但它不可能会被消灭，电商干死传统商业是个近似荒唐的逻辑。这一方面是因为人的一些商业与消费服务的原始行为离不开面对面“现场性”这个刚性需求；另一方面，电商的发展“倒逼”了传统商业的快速转型，这些年一些商业转型其实已经非常成功，宝龙就是这方面的成功代表。现在你去商业中心随便看看就能发现，之前传统的“百货”业态已经不见了，取而代之的是影院、餐饮咖啡、超市、室内少儿主题游乐、电竟、大型秀场等人气类业态体验，根本上改变了过去以购物为主体的传统商业方式，再看看电商巨头京东的股价几年不涨及迟迟不能实现盈利，也从一个侧面说明，电商受高物流成本的影响，其自身日子也不好过，所谓的电商颠覆甚至消灭传统商业完全是个伪命题。相反，本人认为，目前我们需要去关注的恰恰是电商之前对传统商业的冲击目前是否已经接近尾声？是否到了“拐点”？如果这个“拐点论”判断正确，现在就是大举扫货商业地产公司股票的良机，因为受电商消灭传统商业这个伪“预期”持续的影响，商业地产板块的个股在资本市场上早已被打到了“18层地狱”。
         第二是高负债率的冲击。前几年，为了快速完成由之前的2、3线城市向上海等1、2类城市布局的转移，宝龙一直来实施比较激进的投资策略，用高财务杠杆谋求快速发展，尤其是在2012年到2014年房地产相对低迷时期，公司更是大手笔出手拿地，甚至不惜高息拿地（公司最高时融资成本曾到过11%），先后在长三角大举拿地布局，仅上海就拿了10个项目，而且这些项目几乎都是低成本拿到的土地(6成项目都是底价中标)。由于资本市场不喜欢高负债经营，尤其是保守的香港投资者更是认为高负债率会轻易使企业进入破产风险，因此导致宝龙的股价一跌再跌，最低时股价跌至不可思议的1倍多PE。而事实上，几年前融资拿到的土地资源正是宝龙后来得已大发展的基础，大规模举债开发的目的就是为了抢抓机遇，为了快速完成在长三角的战略布局，为了快速形成商业规模提高市场占有率，为了快速提高盈利水平与投资回报，对宝龙而言，高负债经营是一种谋求快速发展的阶段性策略，并非是常态，预计一、二年后公司的负债率将大幅下降，随着这几年公司经营规模不断扩大，经济效益不断提高，公司的现金流与财务越来越稳健，公司的债务结构也越来越合理，去年公司还将9亿美元的外债中的3亿高息美元债成功赎回，从而降低了整个公司的利息支出，2015年公司有息负债223亿元，支付利息16亿元，实际息率不到6%，今年来，在香港公开市场交易的宝龙美元债价格出现了持续的溢价交易，一个侧面说明公司现在的经营风格与财务资信已经开始被市场认同。
         第三是初期品牌影响力小的影响。创业初期，受公司实力的限制，宝龙的业务只在福建、河南等一些区域性城市发展，业务规模小，商业业态没亮点，品牌影响力更是不足，2009年公司上市时，公司总共可以用来开发的商业也不足10个，加上这个行业龙头万达的强势崛起，没有行业地位的宝龙商业的确没有多少人关注，宝龙股票更是小有人问津。但是经过最近6、7年的快速发展，如今的宝龙地产已经是一家令人刮目相看的地产新贵与商业地产行业第二。公司2015年公司销售收入150亿元，实现盈利25亿元，预计到今年底，已建成商业中心将达到30个，到2020年后将形成57个商业中心，60%在上海等1、2线城市，租金收入将达到30亿元。与行业龙头老大万达商业(03699)相比，宝龙目前的主要经济指标已经超过万达的10%，按目前的发展态势，5年后宝龙将将达到万达的七分之一，但万达商业的股票市值目前是2280亿港元，而宝龙目前是75亿港元，只是万达的3%多一点，明显低估，不仅如此，更令人惊讶的是宝龙目前的75亿港元的市值甚至还不到2009年公司上市时120亿元市值的的三分之二，而如今的宝龙无论是经营规模、盈利能力还是资本实力都已是7年前上市时的数倍。
        第四是商业地产总量过剩风险的冲击。的确，由于前些年房地产尤其是商业地产开发的过热，导致商业地产在中国一些城市出现了严重的过剩，但是，商业地产过剩只是就总量而言，具体到每一个城市则要具体分析，总量过剩下仍有局面的短缺出现，中国的城市化进程仍然在继续，受城市布局调整的影响，一些城市新居住区的快速形成为这种区域性的商业短缺提供了难得的的机会，因为每一个“商业中心“都会受到严格的“人流半径”影响，宝龙这几年在上海、杭州、苏州、青岛布局的成功正是抓住了这个相对短缺机遇，如有机会去青岛郊区即墨宝龙广场看看超高人气就会有切身体会，事实表明，商业地产在中国仍有较大机会，尤其是建立在新业态基础上的新型商业正面临着良好的发展机遇。
        此外还有这几年房地产板块整体估值较低，以及宝龙受总市值较低未能引起投行与机构投资者关注，还有未进入沪港通导致内地投资者无法配置等等因素直接有关，但最近这个局面开始有所改变，8月1日，内地券商东方证券首次对宝龙作出了2.3元目标价与“买入”的评级，虽然这个评级目标太过保守，但说明内地机构投资者也开始关注宝龙地产，这无疑是个好现象。
        总之，宝龙地产股票估值被市场严重低估不是偶然的，而是由多个特定的综合因素共同作用的结果，本人确信：宝龙地产股票长期低估的时候终将结束，价值全面回归的大时代终将到来，让我们一起期待。
       特别提醒：以上仅个人一家之言，据此买卖，风险自负。
作者：心中无股HK