公告日期：2024-08-26

深圳证券交易所







关于广发成都高投产业园封闭式基础设施证券 投资基金上市和广发资管-成都高投产业园

一期资产支持专项计划挂牌条件确认 申请文件的审核问询函





审核函(基)〔2024〕008号





广发基金管理有限公司、广发证券资产管理(广东)有限公司：

根据《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》《证 券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》《深圳 证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务办法(试行)》 《深圳证券交易所资产支持证券业务规则》等有关规定，本所对广 发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金上市及广发资管 -成都高投产业园一期资产支持专项计划挂牌条件确认申请文件 进行了审核，并形成如下审核问询问题：

一、关于合规性

1.根据申请文件，基础设施项目目前尚未重组至项目公司名 下，且尚未完成租赁合同的换签和备案。请基金管理人、资产支 持证券管理人(以下合称管理人)补充披露资产重组、合同换签 及备案的最新进展及后续安排。





2.根据申请文件，天府软件园一期及盈创动力大厦部分物业 资产存在土地实际用途与房屋规划用途、证载用途不一致的情形。 请管理人补充披露前述用途不一致可能存在的的风险及对基础设 施项目稳定运营的影响，并明确相应的风险缓释措施。

二、关于项目运营

3.根据申请文件，基础设施项目租赁合同到期日集中在2024 年及2025年，合计占比为73.57%。请管理人：

(1)补充披露上述租赁合同集中到期的最新情况，包括但不 限于已到期合同占比、续签情况、已到期尚未对外出租部分的招 租安排等；

(2)针对2024年及2025年租赁合同集中到期情况，结合行 业状况、租户储备情况、历史租约稳定性和主动招租安排等，充 分评估并揭示租赁合同集中到期风险，设置提升项目运营稳定性、 压降空置期的风险缓释措施。

4.天府软件园一期项目部分楼栋存在散售情况，散售房屋合 计面积占总面积的比例为14.76%;盈创动力大厦存在部分资产未 入池情况，未入池部分建筑面积占总面积的比例为6.21%。

(1)针对天府软件园一期项目，请管理人补充披露入池部分 不动产权证书的办理情况，以及入池部分所在整栋楼宇公共空间 及设施设备是否对所有业主开放，并采取有效措施保障项目稳定 运营，包括但不限于通过获取一致行动函的方式确保项目公司在 入池共有部位、公用设施维修维护或者提标改造上具有决定权；

(2)针对盈创动力大厦项目，请管理人补充披露入池部分不 动产权证书的办理情况，并就单栋楼部分资产入池是否影响项目





稳定运营发表明确意见，充分揭示风险，设置风险缓释措施，包 括但不限于取得建筑内符合相关法律规定比例的业主出具的就后 续物业运营维护等事宜与项目保持一致行动的同意函。

5.根据申请文件，天府软件园一期及盈创动力大厦均已购买 公众责任险，但尚未购买财产保险。请管理人就项目上述投保安 排是否符合《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)(2023 年修订)》第三十八条第(四)款的相关要求发表明确意见，并 补充披露基金存续期内的续保安排。

6.根据申请文件，天府软件园是国家级科技企业孵化器，天 府软件园一期和盈创动力大厦的整体定位为企业孵化器和产业发 展服务平台。请管理人补充披露底层物业项目的运营模式，包括 但不限于涉及孵化器运营模式面积占比、孵化器经营的产业集群 和赋能情况等，并结合涉及孵化器经营模式租户的业务模式、经 营情况、二次出租情况、孵化器运营管理安排等，就项目现金流 稳定性发表明确意见。

7.根据申请文件，基础设施基金存续期限为99年。请基金 管理人补充披露上述设置的原因及合理性，以及是否符合《深圳 证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1号—— 审核关注事项(试行)(2023年修订)》第二十六条要求。

三、关于项目估值

8.关于租金价格及增长率。根据申请文件，天府软件园一期 租金增长率预测值自2027年到2036年为3.5%,自2037年起为 3%;盈创动力大厦租金增长率预测值自2025年起为2.5%。请管 理人和评估机构：







(1)结合当地经济状况、项目历史租金增长率、租赁合同条

款约定、周边可比竞品情况以及项目所处的生命周期等，充分论 证估值模型中租金增长率参数设置的合理性，并进行风险揭示；

(2)结合历史租金、已签约租金及可比实例选取情况等，补 充说明盈创动力大厦预测价值时点客观租金价格设置的合理性。

9.关于出租率。根据申请文件，最近三年及一期，天府软件 园一期平均出租率分别为95.36%、94.12%、95.49%以及92.18%, 天府软件园一期周边可比竞品出租率约为60%-85%,估值模型中 预测项目未来出租……
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