1，危机和机遇
危机：电商冲击，物业成本，人工成本，竞争加剧。
机遇：迎合新的消费习惯，休闲体验，居民消费能力提升，城镇化。

2，业态
综合业态（百货+超市）或者Shopping Mall的模式是实体零售的发展方向。在电商冲击和消费行为变迁下，综合业态或者更具休闲体验的Shopping Mall能够聚集人气，营造可持续的实体商业生态环境。

3，区域
全国性零售商的扩张集中在一二线城市，一二线城市竞争激烈，但在一二线城市繁华商圈站稳脚的百货店盈利仍然很好。不少公司旗下都有单店销售数十亿、净利润几个亿的百货店。
更加看好区域龙头向三四线扩张，也只有区域龙头能实现渠道下沉，全国性零售商则还忙于布局一二线城市。这些区域龙头有品牌和地方关系优势，可能实现低价拿地自建扩张。大省份的商业龙头向三四线渗透值得关注，其省内的地市县纵深就能满足很长时间的扩张。

4，物业
自建物业还是租赁物业，影响很大。自建的扩张速度慢于租赁。但租赁不仅面临成本问题，还面临到期续租问题。商业零售营造了实体零售生态环境，如果是租赁的，你营造了好的商业环境，房东却以此提高租金。只有自建物业可以吸收这种经济的外部性，尽量占有实体商业生态的利益。

5，财务
商业零售的现金流良好，甚至还有不少的预收款负债。这些提供了扩张的资金资源，你是用来租赁店面快速扩张呢，还是购建物业稳步推进？租赁和自建的差异是：1）自建一次性投入大；2）租赁每年的租金是现金流出，而自建每年的折旧不导致现金流出。自建物业跟损耗性的生产设备不一样，它在折旧的同时很可能在不断升值。换句话说，租赁是一项表外负债，每年要支付费用；而自建是一项长期投资，还允许你每年收回一部分投资并将之按费用来处理。
自建物业也是良好的可抵押资产，可用于主动负债扩张。

6，小结
长期来看，我不看好租赁扩张的，非常看好自建物业扩张的。零售+物业模式，以零售现金流支撑自建物业扩张，以零售的商业生态环境提升物业价值，并从房东地位来享受物业升值。
再结合业态和区域来看，看好采取自建综合业态向三四线城市下沉扩张的大省份的区域商业龙头。

在我看来，实体零售的本质（或发展方向）就是购建物业来打造实体休闲消费的生态环境，并享有物业升值。

作者：有谦